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(Dern. mise à jour le 1/9/2003)
L’impayé de loyers est, avec la dégradation du bien loué un des deux risques majeurs du propriétaire bailleur, susceptibles d’affecter gravement la rentabilité de son investissement ; quand il s’agit d’un particulier, un impayé peut même le mettre en difficulté s’il a souscrit un crédit pour l’acquisition du bien ; au demeurant, pour les administrateurs de biens, cette crainte est probablement une des motivations majeures du recours des bailleurs privés à leurs services !
De son côté, l’administrateur de biens est également lourdement pénalisé par les impayés : arrêt de ses recettes, difficultés relationnelles avec son mandant qui craint qu’il ne mette pas en œuvre tous les moyens disponibles avec la célérité nécessaire, charge de travail sans facturation spécifique, etc.
Or, si le gestionnaire n’est pas démuni de moyens juridiques face à un impayé, leur mise en œuvre est lourde et coûteuse pour le bailleur, et potentiellement dévastatrice pour le locataire de bonne foi !
Il peut certes se protéger en obtenant des locataires des cautions personnelles ou une garantie « Loca-pass » qui fonctionne peu ou prou comme un engagement de caution, ou bien s’il est administrateur de biens et qu’il agit pour le compte d’un mandant en souscrivant une formule de garantie loyers impayés. Mais les cautions personnelles n’offrent pas une garantie absolue, et ne font parfois que déplacer le problème, et par ailleurs l’effet des autres garanties est limité dans le temps : 18 mois à 2 ans, et elles ne dispensent pas de la nécessité d’engager une action en recouvrement. Plus particulièrement, les formules de garantie loyers impayés laissent la phase de pré-contentieux à la charge du gestionnaire, et même si elles prennent en charge le recouvrement contentieux, un grand nombre de gérants locatifs demandent avec raison d’en garder la maîtrise, quitte à se faire rembourser des frais dans le cadre du contrat…
Condamné à l’efficacité, il doit être rapide dans la reconnaissance des situations d’impayé, savoir utiliser au mieux les ressources de l’action amiable, savoir reconnaître les locataires authentiquement en difficulté et les orienter vers les aides et structures publiques de prise en charge, enfin mettre en œuvre sans temps morts mais suivant une stratégie adaptée les cautions ou ce qui en tient lieu, tout en étant prêt à mettre en oeuvre si nécessaire les moyens judiciaires dont il dispose pour recouvrer la disposition des biens loués et les créances en souffrance…
En fait, l’impayé de loyer est, dans l’intérêt bien compris du bailleur, le domaine par excellence d’application du principe selon lequel l’action judiciaire n’est que la continuation de l’action amiable par d’autres moyens…
Un premier dossier traite des impayés de loyers depuis leur détection jusqu’au commandement : il fait le point sur les ressources dont dispose l'administrateur de biens afin de réagir efficacement et éviter autant que faire se peut l'engagement d'une procédure en résolution du bail et en expulsion : contact direct, « profilage » du locataire et stratégie de recouvrement, recherche d'une solution de paiement échelonné ou de départ négocié, appel aux cautions, etc.
Un second dossier traite de l’action judiciaire de la résolution du bail à l’expulsion...
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