DES
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Réévaluation du loyer conforme au marché et aux loyers environnants
Le
27/6/2006
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La faculté d'augmenter le loyer lors du renouvellement ne peut être mise en œuvre qu'en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, ainsi rédigé :
"c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
"Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
"Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
"La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
"En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
"A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
"La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
"Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
"La révision éventuelle résultant du d ci-dessous [l'augmentation à l'indice à chaque anniversaire du bail (NDLR)] s'applique à chaque valeur ainsi définie."
La mise en œuvre de cette faculté ne peut avoir lieu qu'entreprise plus de 6 mois avant l'échéance du bail.
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La question :
J'ai donné congé à mon locataire pour vente. L’appartement à ce jour n’est pas vendu.
Puis-je proposer à mon locataire qui est encore dans les lieux une réévaluation du loyer conforme au marché et aux loyers environnants ?
Notre réponse :
Vous pouvez renoncer à votre congé pour vente et reconduire le bail pour une durée de 3 ans si vous êtes bailleur personne physique ou si le bailleur est une SCI "familiale" ("société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus"), ou pour une durée de 6 ans autrement, à condition que le locataire accepte cette renonciation de façon explicite ; dans ce cas, le bail est reconduit avec pour seule augmentation celle de l'indice de référence des loyers (IRL), et vous ne pourrez faire jouer la faculté de réévaluation que pour la prochaine échéance en vous y prenant avec l'avance nécessaire.
Par contre, le locataire peut refuser la reconduction, par exemple s'il a déjà signé un nouveau bail : dans ce cas, vous ne pouvez relouer sans risquer une action de votre locataire en dommages et intérêts pour "congé frauduleux" qu'en apportant des preuves convaincantes des efforts faits pour trouver un acquéreur et de l'impossibilité de vendre pour des raisons autres que des conditions de prix inadaptées au marché ; autrement, vous risquez de devoir indemniser votre locataire de tous les préjudices qu'il pourra justifier résultant du congé que vous lui avez donné...
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