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ACTUS

Encadrement des loyers : la fin de l'immobilier locatif privé ?


Le 16/6/2012
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UI - Actus - 16/6/2012 - Encadrement des loyers : la fin de l'immobilier locatif privé ?
Réactions convenues après l'annonce par la nouvelle ministre du logement, Cécile Duflot, d'un décret encadrant la fixation des loyers de première location et de relocation du parc immobilier privé, la palme du simplisme revenant sans discussion à l'ancien premier ministre, François Fillon, selon qui "encadrer les loyers, ça veut dire qu'il n'y a plus aucun investissement immobilier" ! Même le président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) a été plus modéré, craignant qu'en limitant les revenus des propriétaires, l'encadrement des loyers ne les conduise à ne plus investir pour rénover leur logement... Nul doute que côté propriétaires et professionnels, cette perspective n'enchante guère. Mais le laisser faire de ces dernières décennies est-il la seule politique envisageable alors que dans le tiers le plus dynamique du territoire national, le coût du logement devient un frein au développement économique ?
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Réactions convenues...



Dès l'annonce le 17 mai par la nouvelle ministre du Logement, Cécile Duflot, que l'engagement d'encadrement des loyers, formulé pendant la campagne par le président de la République, sera mis en oeuvre, les réactions ont fusé. Pour Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), ce sont "des vieilles recettes d'il y a 15-20 ans. Il y a déjà eu ce système de blocage des loyers à la relocation. Ça a été abandonné parce qu'on a vu que ce n'était pas efficace, que ça ne servait à rien. Il faut que l'on discute d'une manière plus globale et que l'on approfondisse les relations que l'on peut avoir entre propriétaires et locataires. Le blocage des loyers, c'est un message envoyé aux propriétaires. On leur dit vous allez voir, vos revenus vont diminuer, alors qu'ils savent, eux, que leurs charges augmentent".

Plus simpliste, la réaction de l'ancien premier ministre, François Fillon qui s'exprimait il est vrai dans le cadre de la campagne législative : "encadrer les loyers, ça veut dire qu'il n'y a plus aucun investissement immobilier" !

Le "leit motive" des critiques tourne autour d'un présupposé : si on encadre les loyers dans les zones tendues, plus personne n'investira dans l'immobilier locatif dans ces secteurs et les propriétaires actuels vont vendre, ce qui se retournera contre les locataires, accroissant encore la pénurie. Ce n'est pas l'avis de tout le monde, y compris dans les milieux proches de l'immobilier. Tel Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (IMSI) et ancien dirigeant des groupes Foncia et Tagerim, qui n'y croit pas un seul instant ; selon lui, la rentabilité de l'investissement locatif, qui ne serait que figée par un blocage à la hausse et non diminuée par une baisse autoritaire, et qui est de 2 à 5% dans les grandes villes et de 3 à 6% dans les villes moyennes, est à comparer avec celle d'autres placements financiers. "Pourquoi iraient-ils voir ailleurs alors qu'il s'agit d'un placement qui reste sûr, que les rendements ne vont pas être dégradés et qu'il y a une possibilité de plus-value à la revente ?", oppose-t-il à l'argument convenu.

De fait, l'investissement locatif des Français obéit à de nombreux critères et d'abord celui, avec l'effet de levier du crédit, de se constituer un patrimoine pour l'avenir dont la valeur ne risque pas d'être soumise aux aléas des fluctuations de l'économie ou des marchés. Les investisseurs n'ont pas la rentabilité court terme dans leur viseur quotidien et ne font pas comme les financiers d'arbitrages rapides entre les différentes "classes d'actifs"... De surcroît, un mouvement massif de ventes - hautement improbable - pèserait sur les prix ce qui ne serait pas forcément une mauvaise chose, y compris pour l'immobilier locatif qui verrait alors se reconstituer ses marges de rentabilité...

Un autre argument avancé est que le blocage des loyers à la relocation pourrait décourager les propriétaires de rénover leur logement. C'est la principale crainte à court terme de Michel Mouillart, l'opérateur scientifique de l'observatoire CLAMEUR des loyers de marché, qui fait remarquer que l'augmentation du loyer à la relocation est très fréquemment associée à la réalisation de travaux : "depuis 2006, en France, le nouveau locataire paie en moyenne 1,7% de moins que le précédent lorsqu'il n'y a pas de travaux effectués (20% des cas), il paie 3,8% de plus lorsqu'il est procédé à de petits travaux de rafraîchissement du logement et 8,6% de plus en cas de gros travaux de remise aux normes", rappelle-t-il en citant les chiffres de l'observatoire. "Le problème se pose si l'encadrement des loyers ne distingue pas l'ancienneté de l'occupation du logement et s'il ne tient pas compte de la nécessité de réaliser de gros travaux. Le risque est une dégradation du parc locatif privé". Problème : les propriétaires qui estiment ne pas avoir besoin de faire des travaux pour relouer n'en font généralement pas, et les autres seront bien obligés d'entretenir leur bien sous peine de décote dans sa valeur locative, et même de difficulté de relocation, en tous cas à des locataires de qualité...


Ceux qui ont osé encadrer les loyers



On le voit, ces prévisions résistent mal à l'analyse des réalités ; elles procèdent d’ailleurs plus souvent de positions idéologiques que d’analyses solidement étayées. Elles évitent aussi de prendre en compte ce qui se fait hors de nos frontières. L'Allemagne, la Suède, la Suisse et les Pays-Bas, qui ne sont pas spécialement dirigés par des "archaïques staliniens", pratiquent une régulation du prix des logements. Un locataire allemand peut poursuivre son propriétaire en justice si son loyer dépasse de plus de 20% le prix jugé raisonnable par rapport au niveau de référence donné par un "Mietspiegel", ou "miroir des loyers", sorte d'observatoire qui reflète l’état du marché locatif dans une zone géographique et à un moment donné, et qui encadre strictement l’évolution de ce marché, limitant les hausses éventuelles de loyers à ce qui se pratique déjà dans la zone. C'est ce système qui inspire le plus le nouveau gouvernement.

En Suède, chaque ville est dotée d'un office municipal du logement, à but non lucratif, qui négocie chaque année les loyers avec les associations de locataires du parc public en fonction de la date de construction de l'immeuble et de son niveau de confort. Ce loyer a longtemps servi de référence pour le marché privé, qui ne pouvait pas le dépasser de plus de 5%. Mais il est vrai que le gouvernement suédois a été sommé par la Commission européenne de revoir son système, considéré comme une entrave à la libre concurrence. Une nouvelle loi, entrée en vigueur début 2011, y a apporté un assouplissement.

En Suisse, autre pays de locataires, le loyer doit refléter la réalité du marché et le locataire peut en contester le caractère abusif auprès des tribunaux. En cas de pénurie de logement dans un canton, un loyer maximum peut être fixé par arrêté.

Enfin aux Pays-Bas, les loyers sont fixés par un système de points. La valeur locative d'un logement est calculée à partir du nombre de mètres carrés, du confort, de l'équipement. Le nombre de points donne le loyer maximum. En cas de dépassement, le locataire peut saisir une organisation indépendante.

Sans oublier hors Europe le cas d'un autre ville emblématique : New York, qui avait comme la France sa "loi de 1948", en fait une loi de 1947, sur un parc aujourd'hui en voie de disparition, mais qui a aussi un parc de logements dits "à loyer stabilisés" représentant un tiers du parc total de la ville, soit presque autant que les propriétaires occupants. La stabilisation des loyers (issue d’une loi de 1969) résulte d’un arrêté de situation d’urgence pris par la municipalité de New York en 1974. Elle concerne le parc construit entre 1947 et 1973 dans des immeubles de six logements et plus. Dans ce parc, les hausses annuelles de loyer sont fixées par le Comité des directives sur les loyers (Rent guidelines board : 9 personnes nommées par la municipalité dont deux représentant les bailleurs, deux les locataires). Les locataires ont droit au renouvellement du bail (annuel ou biennal), sauf occupation personnelle par le bailleur ou sa famille avec un préavis de trois mois. Un congé donné aux locataires de plus de 62 ans doit être motivé devant un juge.


La hausse de l'immobilier : un poison à long terme !



L'immobilier est cyclique, mais tout le monde l'oublie ! Probablement parce que chaque pointe de cycle est plus haute que les autres et que sur le long terme la pierre reste parmi les meilleurs placements. Pourtant le laisser faire qui sert de politique depuis 30 ans a des effets pervers que personne ne nie : il ronge le pouvoir d'achat en alourdissant les dépenses contraintes, il rogne la rentabilité de l'immobilier locatif résidentiel parce que l'augmentation des loyers, plafonnée par les limites du taux d'effort des candidats locataires, se dégrade lorsque, comme dans les 15 dernières années les prix de vente augmentent beaucoup plus vite que les loyers.

Mais surtout, il laisse se créer une euphorie chez les propriétaires et investisseurs, qui ont l'impression de s'enrichir à vue d'oeil et les expose en cas de retournement - comme dans les années 90 mais aussi peut-être dans les années qui viennent - à un appauvrissement brutal, et avec eux met en danger les banques qui les ont financés et qui voient la valeur du bien qui leur sert de garantie ne plus couvrir le montant de leur exposition (voir l'Espagne aujourd'hui !). Les banques françaises sont paraît-il, selon Standard and Poor's, capables d'encaisser une baisse générale des prix de l'immobilier en France jusqu'à 15%. Et au delà ? Pourront-elles résister à une baisse de 30% comme le suggèrent certains économistes ? Quelles conséquences économiques résulteraient d'une telle baisse, sachant que la psychologie joue un rôle non négligeable et que le sentiment d'appauvrissement est plus dévastateur pour l'économie que celui d'enrichissement ne lui est favorable ?

Certes, l'encadrement des loyers ne peut entraîner à lui tout seul une modération dans le prochain cycle de hausse des prix. Mais il peut y contribuer s'il est relayé par une politique cohérente sur le foncier et les aides à l'accession (en évitant celles qui alimentent l'inflation), ce qui a manqué le plus ces dernières décennies...


Des solutions alternatives ?



A supposer même que l'encadrement des loyers soit la pire des solutions, force est de constater qu'il n'y en a pas beaucoup d'autres là où l'urgence commande d'agir ! Même l'ancien président de la République avait fini par le reconnaître...

Pour Jean Perrin et l'UNPI, il y a deux pistes à explorer : l'augmentation de l'offre et le renforcement de l'aide personnelle au logement. Cela a l'allure du "bon sens". Malheureusement, pour la première cela revient à enfoncer une porte ouverte : pour augmenter l'offre il faut construire et pour cela il faut du foncier. Des solutions existent pour en dégager, mais elles sont lourdes à mettre en oeuvre, et il faudra des années avant que cela se traduise par des panonceaux "A louer"... Et l'on sait aujourd'hui qu'on ne peut plus compter sur les défiscalisations type Robien ou Scellier, ruineuses pour les finances publiques et qui au lieu de remédier à la pénurie dans les zones tendues, ont déstabilisé le marché immobilier de petites villes de province qui ne manquaient pas de logements !

Quant à la seconde piste, celle consistant à augmenter les aides au logement, l'UNPI se moque gentiment du monde : première à dénoncer la dépense publique et les impôts, elle ne craint pas de demander à la collectivité de subventionner ni plus ni moins les propriétaires pour continuer à augmenter leurs loyers !

Quelques rares voix s'élèvent cependant pour refuser cette facilité, qui a été pratiquée il est vrai par tous les gouvernements depuis 30 ans. Pour Richard Horbette, fondateur du site de location entre particuliers Locservices.fr, il faut construire plus de logements en réduisant les aides aux locataires. Il y aurait donc moins de locataires solvables et les propriétaires devraient alors réduire leurs prix. L’argent dépensé dans les aides à la location (16 milliards) serait réinvesti par l’Etat dans la construction de logements sociaux et de logements intermédiaires.

La FNAIM, quant à elle, propose le "bail puissance 3". Ce bail propose aux propriétaires une garantie des risques locatifs et un allègement de l'imposition : exonération des revenus, comme pour les organismes HLM, et retour à une exonération des plus-values au bour de 15 ans. En contrepartie : un logement décent et éco performant à un loyer fixé au plafond HLM pour des locataires éligibles au logement social, soit 60% de la population française... Ce marché devrait être accessible aux agences immobilières afin d’aider les locataires à trouver rapidement un logement adapté à leurs besoins et à leurs ressources... Méritoire, mais pas réaliste, selon Henry Buzy-Cazeaux : "bail Puissance 3 suppose que les propriétaires s’engagent à louer leur logement à des loyers inférieurs de 50 % aux loyers de marché ! Un bailleur privé n’a pas vocation à devenir un bailleur social"...

Certes, l'encadrement des loyers ne peut constituer une politique du logement à lui tout seul. Le blocage des loyers ou une évolution trop strictement encadrée conduisent inexorablement à une raréfaction de l’offre locative, freinent la mobilité résidentielle et peuvent entraîner l’apparition de pratiques occultes (dessous de table), comme on commence à le voir avant même tout encadrement à Paris. Il faut agir sur l'offre, et puissamment. Mais cela prend du temps et en attendant, l'encadrement est pratiquement le seul outil dans la trousse du gouvernement pour stopper les dérapages là où ils se produisent de la façon la moins contrôlée...

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