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FICHES PRATIQUES BAILLEURS


Diagnostic technique (pour la location)

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Diagnostic technique (pour la location)
(Dern. mise à jour le 7/4/2009)

L'ordonnance du 8 juin 2005, qui a créé le "dossier de diagnostic technique" pour la vente a aussi créé un dossier restreint pour les locations de locaux vides ou meublés destinés totalement ou partiellement à l'habitation principale.

Concernant les contrats régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le décret du 15 mai 2008 apporte une précision pour l’application de l’article 3-1, qui prescrit la fourniture par le bailleur d’un dossier de diagnostic technique, à annexer "au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement" : par "renouvellement de location" il faut entendre "le premier renouvellement de location au sens du quatrième alinéa de l’article 10 de la même loi" ; par ailleurs, "la production du diagnostic de performance énergétique mentionné par cette loi est exigible pour les renouvellements de location survenant à une date postérieure à l’expiration du délai de validité du diagnostic de performance énergétique fourni lors de la location initiale" ; rappelons que ce délai est de 10 ans (article R271-5 du Code de la construction et de l’habitation).

Les frais de diagnostic de performance énergétique ouvrent droit au crédit d’impôt (un diagnostic tous les 5 ans), de même que les dépenses afférentes à la pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques.


Le dossier de diagnostic technique doit comprendre :

- l’état des risques naturels et technologiques
- le diagnostic de performance énergétique,
- le constat de risque d’exposition au plomb

- l'état des risques naturels et technologiques, il est obligatoire, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans le zones de sismicité, pour tout bien loué, quelque soit son type et son usage. (Le bailleur est tenu d'informer par écrit le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L.125-2 (assurance des risques de catastrophes naturelles) ou de l'article L.128-2 (assurance des risques de catastrophes technologiques) du code des assurances), dont il a été lui-même informé.
L’état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de signature du contrat de location.

A défaut d’annexion de l’état des risques au bail ou à défaut d’information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du prix.


- le diagnostic de performance énergétique (DPE), il est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement, il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Cette obligation ne s’applique pas en cas de reconduction tacite du bail, cession de bail, échange de logements. Dans le cas d’une location saisonnière, le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le contrat de location qu’une partie des informations, qui sera définie par arrêté ; il doit par contre tenir le diagnostic de performance énergétique à disposition du locataire.


Le diagnostic de performance énergétique (DPE)doit être établi depuis moins de dix ans à la date à laquelle il est requis.

Ce diagnostic n'a qu'une valeur informative mais doit être tenu à la disposition de tout candidat locataire.


- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) devra également être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation (y compris les maisons individuelles) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique..

Il doit avoir été établi moins de six ans avant la date de signature du contrat de location

L'absence de ce constat de risque d'exposition au plomb dans le dossier de diagnostic technique constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur.

Les diagnostiqueurs immobiliers

Les professionnels chargés de réaliser le dossier de diagnostic technique,(en dehors de l'état des risques naturels et technologiques qui est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet), doivent avoir fait certifier leurs compétences (les personnes morales celles de leurs collaborateurs) par un organisme lui même accréditée auprès du COFRAC (Comité Français d'Accréditation).

La certification de l’opérateur est délivrée pour les différents types de diagnostic, après avoir passé des examens théoriques et pratiques permettant de vérifier les compétences exigées par arrêté ministériel pour chaque type de diagnostic.

L’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit des exigences relatives à l'obligation d'assurance «permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions » , seule véritable garantie en cas de diagnostic erroné ou mensonger. Il prévoit également des dispositions relatives à l'indépendance des diagnostiqueurs ainsi la personne établissant des diagnostics «ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés…»


A lire: Le contrat de bail d'habitation (location non meublée)

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