L'habitabilité et l'hygiène des locaux loués, donnés en logement de fonction ou mis à disposition à titre gratuit

(Dern. mise à jour le 30/4/2001) On ne peut loger n'importe qui dans n'importe quel logement ! ce principe vaut aussi bien pour les locaux loués que pour les logements de fonction, ou encore ceux mis à disposition à titre gratuit. Lorsqu'il s'agit d'un logement loué non meublé, le non-respect des normes d'habitabilité peut entraîner l'application d'office de la loi de 1948 avec calcul du loyer " à la surface corrigée " et obligation de rembourser au locataire le trop perçu depuis la prise d'effet de la location. Mais dans tous les cas - location vide ou meublée, logement de fonction, logement gratuit - s'appliquent les prescriptions du Code de la santé publique et des Règlements sanitaires départementaux, et les sanctions pénales correspondant

Normes d'habitabilité des logements mis en location vides


Elles sont fixées par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location.

Elles concernent le logement, ses caractéristiques et son équipement, mais aussi l'état général de l'immeuble.

Ces conditions sont nécessaires pour que le logement échappe au champ d'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Tout locataire titulaire d'un bail de location dit " libre ", c'est à dire conclu en application de la loi " Quilliot " du 22 juin 1982, la loi " Méhaignerie " du 23 décembre 1986 ou la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 actuellement en vigueur, peut saisir le Tribunal pour faire constater l'application de la loi de 1948, faire fixer le loyer suivant les règles propres de cette loi - fixation à la " surface corrigée " -et faire condamner le propriétaire le trop perçu depuis la prise d'effet de la location.

Bien entendu, si la location a été faite par un agent immobilier ou un administrateur de biens, le propriétaire pourra mettre en cause sa responsabilité pour faute professionnelle ou manquement au devoir de conseil…

Si le logement ne peut être mis en conformité (cas notamment des logements comportant des pièces de surface ou de hauteur insuffisante, ou bien dont les travaux d'installation du confort sont soit impossibles, soit d'un coût prohibitif), il peut être loué en meublé, à condition toutefois de respecter la réglementation applicable à tous les logements sans exception (voir ci-dessous).


Réglementation applicable à tous les logements


S'ajoute maintenant au dispositif le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement "décent", prévu par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) : pas de quoi révolutionner le monde de l'immobilier locatif, mais il a un avantage de taille, celui de s'appliquer justement aux logements qui échappaient au décret de 1987, à savoir les meublés et les logements de fonction.

Pour les logements mis en location vides, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de "demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge peut réduire le montant du loyer".

Pour les logements loués meublés, la loi "SRU" ne prévoit aucune sanction spécifique. Restent néanmoins les sanctions de droit commun : la sanction du défaut de délivrance d'un logement décent reste celle d'une inexécution contractuelle permettant d'agir en résiliation, ou en exécution forcée et de solliciter une indemnisation en réparation du trouble subi.

S'appliquent également le Code de la santé publique et les Règlements sanitaires départementaux ; ils fixent les règles générales d'habitabilité des logements, ainsi que les caractéristiques et l'état des locaux sanitaires, mais aussi l'aménagement des immeubles : cours et courettes, caves et sous-sols, évacuation des eaux pluviales et usées, ouvrages d'assainissement, installations de gaz, de chauffage, d'électricité, conduits de fumée et de ventilation etc…

Des dispositions particulières (article 45) concernent les cabinets d'aisance communs afin de faciliter leur utilisation par des handicapés moteurs ou de permettre de porter secours à une personne prise de malaise ; leur mise en conformité est obligatoire.

Tout locataire peut exiger de son propriétaire et tout copropriétaire peut exiger de la copropriété la mise en conformité immédiate et sans conditions de tout élément du logement ou de l'immeuble en infraction par rapport à cette réglementation.

Là encore, si l'immeuble est administré par un gestionnaire professionnel, sa responsabilité peut être mise en cause en cas de préjudice dûment constaté.

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