Les devoirs du Bailleur

(Dern. mise à jour le 10/5/2009) La codification des devoirs respectifs du propriétaire et du locataire ne date pas d'hier ni des législations spécifiques des baux d'habitation : elle est présente dès l'origine dans le Code civil et fixe les obligations respectives des deux parties à un contrat de location : obligation de "délivrance", de bon état de la "chose louée", d' "entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée", et d'en "faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail" pour le propriétaire, obligation d' "user de la chose louée en bon père de famille", "et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail", d'en assurer l'entretien courant, et de "payer le prix du bail aux termes convenus" pour le locataire. Ce dernier doit aussi répondre des "dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute" (principe de la présomption de responsabilité locative qui justifie l'obligation d'assurance de responsabilité imposée par les contrats), mais ne doit ni les réparations à effectuer par suite de la survenance d'un sinistre, ni celles rendues nécessaires par la "vétusté".

Obligation de délivrance et de bon état


C'est la première obligation du propriétaire, posée par l'article 1719 du Code civil :

"Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

"1° De délivrer au preneur la chose louée (...)".

La loi "SRU" du 13 décembre 2000 a ajouté que le propriétaire doit délivrer "s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent", les caractéristiques de la "décence" ayant été fixées par un décret par un décret du 30 janvier 2002. Par la suite, la "MLLE" du 25 mars 2009 de de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a ajouté que "lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant"...

L'article suivant (1720) ajoute que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce".

La loi du 6 juillet 1989 est plus précise et donne à ces obligations un caractère "d'ordre public", ce qui implique qu'il ne peut y être dérogé par contrat. Bien que ne s'appliquant globalement qu'à la location de logements non meublés destinés à l'habitation principale du preneur, ses premières dispositions sont étendues aux locations à caractère saisonnier, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ; elles prévoient notamment que (article 6) :

"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". La notion de "décence" est définie par le décret mentionné précédemment.

La loi prévoit ensuite, cette fois pour les logements entrant dans son champ d'application strict, mais dans la ligne du Code civil, que :

"Le bailleur est obligé :

"a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)".

Cette dernière formulation apporte, sans créer de novation juridique, une précision utile dans le contexte de l'immobilier moderne où les logements ne sont pas seulement un espace nu mais comportent de nombreux "équipements" : sanitaires, équipements de cuisine, installation de chauffage et de production d'eau chaude, placards, dispositifs de fermeture, etc. : l'obligation de délivrance, et en bon état, ne porte pas seulement sur l'immobilier mais aussi sur les équipements mentionnés au bail. A noter que si ce dernier n'est en général pas très détaillé dans la description des locaux et de leur contenu, un autre document signé des deux parties le complète sur ce plan avec beaucoup plus de précisions, à savoir l'état des lieux. Tout ce qui y figure doit être en bon état de fonctionnement et par la suite entrera dans l'obligation d'entretien qui sera développée plus loin.

Cette disposition doit inciter les propriétaires bailleurs à la prudence lorsqu'ils reprennent possession des lieux au départ d'un locataire : non seulement ils doivent s'assurer que les locaux n'ont pas été "transformés" sans leur accord, mais aussi qu'il n'y a pas été ajouté d'équipements qu'ils n'accepteraient pas de prendre en charge par la suite dans le cadre de leurs obligations. Cette prudence s'impose aussi quand il s'agit de donner son accord à un aménagement proposé par le locataire à ses frais tel que l'installation d'une cuisine équipée ou la pose d'un blindage de porte d'entrée et serrure de sécurité, ou bien si ces équipements ont été installés sans son autorisation quand il s'agit d'accepter que le locataire les laisse à son départ plutôt que les lui faire démonter et remettre le logement à l'état antérieur...

Sans déroger à l'obligation de délivrance en bon état, l'article 6 de la loi permet au bailleur de mettre à la charge du locataire, avec bien entendu son accord, tout ou partie des travaux de remise en état nécessités par l'état du logement : il indique en effet que "les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas" ; on notera que cette disposition n'autorise de transférer sur le locataire que na charge de l'exécution des travaux et non leur coût, qui reste en tout état de cause à la charge du bailleur.

A noter aussi que l'obligation de délivrance comporte un double aspect :

- remise des locaux loués à la date fixée par le bail : en cas d'indisponibilité, en raison de travaux non terminés à la date prévue ou parce que le précédent locataire ne les a pas libérés à la date à laquelle il y était engagé, le bailleur doit au nouveau locataire indemnisation intégrale de son préjudice - frais d'hébergement, frais de recherche de nouveaux locaux éventuels, préjudices induits, etc.

- délivrance de locaux conformes à ce qui est promis dans le contrat : cette conformité porte aussi bien sur le logement que sur ses accès, sur l'immeuble, ses équipements et ses prestations ; il doit être mentionné que la jurisprudence a tendance à enrichir cet aspect de l'obligation de délivrance, qui vient compléter l'ensemble des autres obligations.



Obligation d'assurer la jouissance paisible


C'est la deuxième obligation du propriétaire fixée par l'article 1719 du Code civil ; là encore, cette obligation comporte un double aspect :

- le locataire doit pouvoir jouir des locaux loués dans leur entière extension et avec tous les services et prestations auxquels il a souscrit en les prenant à bail : ceci concerne aussi bien les locaux eux-mêmes que l'immeuble collectif s'il y a lieu, les services collectifs et équipements communs - eau, chauffage, ascenseurs, VMC pour la ventilation - les accès, abords, etc. Toute privation de jouissance ouvre droit à indemnisation, sauf celle prévue par le Code civil (article 1724) "si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin" : dans ce cas, "le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée", à condition toutefois, précise le même article qu'elles ne durent pas plus de quarante jours (dans ce dernier cas, "le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé") ou qu'elles ne rendent pas "inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille", auquel cas "celui-ci pourra faire résilier le bail"...

- le locataire doit aussi pouvoir en jouir "paisiblement" : ceci implique que le bailleur assure aussi un niveau raisonnable de sécurité ; la conséquence en est que les dépenses engagées par le propriétaire à cet effet - gardiennage, équipements de protection contre l'incendie, de fermeture ou de contrôle d'accès - doivent en principe rester à sa charge ; à noter cependant que le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables considère comme récupérables les frais d'entretien des "dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones", et que par ailleurs la loi "ENL" du 13 juillet 2006 a autorisé les dérogations à l'application stricte de la liste des charges récupérables par accords collectifs locaux portant sur l' "amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable", conclus conformément à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986...


A noter que cette obligation d'assurer la jouissance paisible du logement n'est pas qu'une simple obligation de moyens mais en quelque sorte une obligation de résultat : en effet, l'article 1721 du Code civil précise qu'il est "dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail", et que "s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser". Le propriétaire ne peut donc pas se retrancher derrière des responsables tiers - constructeur, entrepreneurs de travaux, etc. - ; il lui incombe par conséquent de rechercher lui-même la responsabilité de ceux qui ont commis ces "vices ou défauts de la chose louée". L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 reprend cette disposition et lui donne un caractère d'ordre public.



Obligation d'entretien


Elle est définie par l'article 1720 du Code civil qui pose le principe selon lequel le bailleur doit faire dans les locaux loués, "pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives". Il consacre le principe du "tout sauf". Les "réparations locatives" sont définies dans l'article 1754 d'une manière quelque peu pittoresque, eu égard à l'ancienneté du texte :

"Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

"Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

"Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;

"Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

"Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

"Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures".


Il en ressort deux aspects principaux :

- le locataire n'est tenu qu'au "menu entretien", le bailleur devant tout le reste,

- le bailleur est tenu des réparations des dommages causés par la grêle ou "autres accidents extraordinaires et de force majeure", en clair des réparations des dommages causés par les "sinistres".


Il en résulte qu'il incombe au propriétaire de s'assurer en garantie "dommages" contre tous les dommages immobiliers, le locataire n'étant quant à lui tenu de s'assurer que pour sa responsabilité locative.

L'exonération du locataire quant à la réparation des dommages causés par les sinistres est confirmée par l'article 1755 qui précise qu' "aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure".

Ce principe est repris par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui prescrit au locataire :

(...)
"b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

"c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

"d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)"...

Le décret dont il s'agit et qui par défaut indique ce qui incombe au propriétaire est le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives. Celui-ci met à la charge du locataire les menues réparations et l'entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisine, réfrigérateur, etc.), les menues réparations et l'entretien courant des revêtements intérieurs (plafonds, sols et mûrs) ainsi que la propreté du logement (obligatoire lorsqu'il quitte les lieux) ; incombent au propriétaire, toutes les réparations et travaux plus importants (remplacement de la chaudière, de la robinetterie, des volets, fenêtres...) ainsi que les travaux de l’immeuble : ravalement, travaux de chaufferie, réfection de toiture ou de terrasse, etc.

A l'obligation de procéder à la réparation des dommages des sinistres, ces articles ajoutent donc aussi pour le bailleur la charge de remédier, y compris pendant la durée du bail, à la "vétusté" : celle-ci se définit comme l'usure ou la dégradation des différents composants de la chose louée par le seul effet du temps et de leur usage normal par le locataire dans le cadre d'une jouissance paisible ("en bon père de famille" selon le Code civil) ; dès lors qu'aucune dégradation ne leur été causée par faute ou usage anormal de la part du locataire, le remplacement des composants du logement - équipements ménagers, éléments de l'installation de chauffage et production d'eau chaude, volets roulants, mais aussi serrures, portes de placards, peintures, revêtements muraux ou de sol etc. - incombe au bailleur lorsque ces composants arrivent à la fin normale de leur durée de vie, que les bailleurs institutionnels ou sociaux fixent dans des "grilles de vétusté" avalisées fréquemment par accords collectifs : par exemple 7 ans pour les peintures, papiers peints et moquettes, 25 ans pour les carrelages et parquets, 10 ans pour un chauffe-eau, 15 ans pour une chaudière et la robinetterie, 20 ans pour les autres appareils sanitaires, 15 ans pour des volets roulants, etc.

A noter par contre que l'obligation d'entretien du bailleur ne s'exerce qu'en fonction d'une destination précise de la chose louée : par exemple, pour une cave sous boutique transformée par le locataire commercial en extension de sa surface de vente, il ne sera pas tenu d'assurer une étanchéité et une protection contre l'humidité supérieures à celles auxquelles il serait obligé pour une simple cave...

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