La location meublée - droit et fiscalité

(Dern. mise à jour le 1/2/2009) La location meublée était une des dernières formes de location échappant aux contraintes des législations ou règlementations spécifiques (voir bail) et soumises au seul Code civil ; les bailleurs de logements meublés destinés à l'habitation principale doivent cependant respecter quelques contraintes en matière de durée du bail, de faculté du locataire de donner congé à tout moment, et de justification de la reprise du logement. Mais la fiscalité de la location meublée est aussi une autre raison de son succès auprès des bailleurs : malgré les réformes, elle reste plus favorable que celle de la location nue, mais présente cependant quelques contraintes : l'activité de location meublée étant considérée comme commerciale, elle est normalement soumise à la taxe professionnelle, et elle ne peut être exercée dans le cadre d'une société civile (SCI)...

Location meublée : une définition stricte


Une location est dite location meublée dès lors que le logement loué est garni d'un mobilier permettant la vie courante. Le propriétaire qui opte pour ce type de location doit cependant veiller, sous peine de requalification – de plus en plus fréquemment prononcée par les tribunaux – en location non meublée qui soumet le contrat aux contraintes de la loi du 6 juillet 1989, à ce que l’ameublement mais aussi l’équipement ménager (réfrigérateur, appareils de cuisson, vaisselle et équipement de cuisine, ustensiles de ménage) soient suffisants pour permettre à l’occupant de s’y installer en n’y apportant pratiquement que ses effets personnels ! Par ailleurs, le mobilier installé doit répondre aux exigences de la vie quotidienne pour un usage normal du logement en raison de sa taille et ses caractéristiques...


Meublés de résidence principale : un encadrement léger


Si la location meublée reste encore largement ouverte à la liberté contractuelle, elle a cependant été rattrappée par une disposition surprise de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, qui a étendu à tous les bailleurs en meublé le régime relatif aux bailleurs qui louent habituellement plus de quatre logements meublés, instauré par la loi du 29 juillet 1998 : dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale, le locataire de tout logement meublé bénéficie désormais d’un contrat établi par écrit, d’une durée d’un an minimum ; à l’expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures.

Cependant, aux termes de ce régime (transcrit dans l'article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation), le bailleur peut trois mois avant le terme du contrat proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais encadrés comme pour les baux de locaux nus : il s’agit de la "décision de reprendre ou de vendre le logement", ou "un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant"...

Rappelons aussi que sous ce régime, qui restreint singulièrement les avantages du meublé pour les bailleurs qui refusent les contraintes des baux d'habitation classiques, le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.

Notons aussi qu'un aménagement a été introduit par amendement dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale : il permet à un bailleur de réduire à neuf mois au lieu d’un an le bail d'une location meublée à un étudiant, afin de l'aligner sur l’année universitaire et, dans les régions touristiques, de combiner ce type de location avec des locations saisonnières pour les vacanciers. Cet amendement supprime dans la foulée pour ces locations le droit à la reconduction tacite.

Enfin, la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a rendu obligatoire l’application de l’IRL (indice de référence des loyers) aux baux de logements meublés constituant la résidence principale du preneur, en lieu et place de l’indice ICC (indice du coût de la construction) qui était la règle jusqu’à sa publication.

Par contre, pour les autres conditions des baux meublés d'habitation, et a fortiori pour les autres baux meublés qui ne sont pas d'habitation principale (la location saisonnière entrant aussi dans cette catégorie), c'est la liberté contractuelle qui prévaut, et à titre supplétif, les articles 1708 à 1760 du Code civil.

Dans tous les cas, il est recommandé de préciser dans le bail la nature des charges récupérables auprès du locataire ; attention : sans mention les concernant, la location est réputée "charges comprises" ! - a contrario, les charges forfaitaires sont autorisées, et par ailleurs le propriétaire peut en meublé récupérer des charges, des taxes, voire des travaux et des frais de gestion qu’il ne pourrait récupérer en location non meublée !

Doivent également être précisés le montant du dépôt de garantie (qui n’est lui-même soumis à aucune limitation), de même que les loyers exigés d’avance.

Point le plus important et à ne négliger sous aucun prétexte : l'état des lieux et l'inventaire détaillé du mobilier. Ce dernier document doit lister les meubles et tout l’équipement mis à la disposition du locataire, à l’instar de ce qui se fait pour les locations saisonnières. Il doit également être précisé si l’assurance pour le mobilier du propriétaire incombe ou non au locataire, en sus de celle qu’il doit souscrire pour ses effets personnels et sa responsabilité civile.


La fiscalité spécifique de la location meublée


Les revenus des locations meublées ou avec prestations sont considérés comme résultant d’une activité à caractère commercial et sont imposés au titre des "bénéfices industriels et commerciaux" (BIC) dans le cadre de l’imposition sur le revenu lorsqu’ils sont perçus par une personne physique, ou dans le cadre de l’imposition des bénéfices des sociétés ("impôt sur les sociétés" ou IS) lorsqu’ils le sont par une personne morale, celle-ci ne pouvant être une société civile immobilière (SCI) puisque la caractéristique principale d’une SCI est d’avoir un objet civil.

Les bailleurs personnes physiques sont imposées selon deux modalités différentes suivant qu'ils sont considérés comme "loueurs en meublé non professionnels" (LMNP) ou "loueurs en meublé professionnels" (LMP).


LMP optant pour le réel

Longtemps considéré comme un petit paradis fiscal (il permettait de reporter l'intégralité des déficits réalisés sur le revenu global), le statut LMP est désormais réservé aux seuls "vrais" professionnels, et nombre de propriétaires qui en bénéficiaient vont devoir se contenter du statut de LMNP, certes moins contraignant mais aussi bien moins intéressant fiscalement, d'autant plus que certains de ses avantages sont aussi revus à la baisse.

Ainsi, à compter de l'imposition des revenus 2009, pour bénéficier du statut de professionnel, il faut répondre à 3 critères cumulatifs :

- un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; un refus d'inscription ne remet pas en cause la qualification de loueur professionnel, mais une copie de la décision du greffe la rejetant permet de prouver sa bonne foi ;

- les recettes tirées de l'activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 euros TTC par an ; un prorata temporis est effectué pour chaque immeuble l'année de sa mise en location ;

- les recettes de location doivent excéder le total des autres revenus du foyer fiscal soumis à l'IR en tant que salaires ou pensions, bénéfices commerciaux, non commerciaux ou agricoles.


Des dispositions transitoires s'appliquent aux locations en cours.

Pour ceux qui restent éligibles au régime LMP, les déficits continuent de pouvoir être imputés sur le revenu global sans limitation. Par ailleurs, les plus-values sont exonérées après 5 ans d'activité, mais à condition désormais que les recettes annuelles n'excèdent pas 90.000 euros au lieu de 250.000 auparavant. A noter par contre que les charges engagées avant le début de la location sont imputables par tiers sur le revenu global des 3 premières années de location.


LMNP optant pour le réel

Pour ceux qui ne peuvent bénéficier du statut de LMP, les modalités d'imposition sont les suivantes :

- déficits : à compter de 2009, les règles d'imputation changent, puisque les déficits subis - en cas d'option pour le réel - ne sont imputables que sur des bénéfices de même nature (loyers de location en meublée non professionnelle). Il faut donc que les immeubles détenus par ailleurs par le loueur non professionnel dégagent des bénéfices. Faute d'imputation dans le délai de 10 ans, les déficits sont définitivement perdus ;

- plus-values : comme pour les autres particuliers, elles sont exonérées au bout de 15 ans de détention ;

- ISF : les biens détenus par un loueur non professionnel sont passibles de l'ISF.


Régime du Micro BIC

Comme tous les contribuables imposés dans la catégorie des BIC, les loueurs en meublé (professionnels ou non) peuvent opter pour le régime de la "micro-entreprise", ou "micro BIC", plus facile d'utilisation grâce à des obligations déclaratives allégées. Mais, à compter de 2009, le seuil maximum de recettes pour profiter de ce régime est désormais de 32.000 euros au lieu de 80.000 (car, désormais, cette activité relève des prestations de services et non plus des ventes). Autre restriction forte à cet avantage : l'abattement pratiqué par le fisc sur le chiffre d'affaires pour calculer le bénéfice imposable n'est plus que de 50% au lieu de 71%.

Les conditions du « micro BIC » sont donc moins intéressantes, et ce d'autant plus que ce régime ne permet pas de constater de déficit. Si les charges excèdent 50%, il faut donc opter pour le régime réel.


TVA

Les locations dans les résidences de tourisme classées étant soumises à TVA, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d'achat et de se la faire rembourser par le fisc. De nombreux promoteurs acceptent de déduire son montant du prix du logement sans attendre ce remboursement.

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