Financer un investissement locatif

(Dern. mise à jour le 27/3/2012) Un investissement locatif peut être financé par un prêt amortissable classique, à taux fixe ou à taux révisable. Mais d’autres formules peuvent être plus appropriées.

Le crédit ou prêt « in fine »

Sur ce type de crédit, le capital n'est pas amorti, il est remboursé dans sa totalité sur la dernière échéance, les mensualités ne comprennent que l’assurance et les intérêts calculés sur la durée du prêt et sur la totalité du capital emprunté.

Le coût d'un prêt in fine est plus élevé qu'un prêt classique mais les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus locatifs, ils peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Cependant, l'économie d'impôts ne compense qu'une partie du surcoût de ces intérêts, les revenus fonciers n’étant imposables, au maximum, dans la tranche à 40%.

Le remboursement du prêt, à échéance, ne dépend pas de la vente du bien, les banques n’accordent ces crédits qu’en les adossant à des actifs financiers (comme un portefeuille de valeurs mobilières) ou en contrepartie de la constitution tout au long de la durée du crédit d'une épargne - en pratique le placement utilisé sera un contrat d’assurance-vie - dont le solde final servira à rembourser le capital à l’échéance, la banque inscrivant un nantissement à son profit.

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) et locatif social (PLS)

Ces prêts peuvent être attribués à des personnes morales ou physiques qui s'engagent à assurer elles-mêmes la gestion de ces logements ou à la confier à des personnes ou organismes agréés par arrêté du ministre chargé du logement.

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) s’adresse à tout investisseur, personne physique ou personne morale pour réaliser une opération locative. Il est destiné à financer des logements locatifs dits intermédiaires, dont les loyers se situent entre ceux des logements locatifs sociaux et ceux du marché libre.

Le PLI peut financer la construction de logements locatifs, ou l’acquisition, en vue de les louer, de logements et d’immeubles destinés à l’habitation, et le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants ; il peut également financer l’acquisition de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation et leur transformation en logements ou simplement les travaux de transformation en logements de locaux ou d’immeubles non affectés à cet usage.

Le montant du prêt est fixé en fonction du plan de financement prévisionnel et de l’équilibre de l’opération. Il ne finance que des opérations situées dans des zones prioritaires dont le marché locatif est particulièrement tendu :

- Zone A : Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français ;
La zone B comprend la zone B1 et la zone B2, comme défini ci-après :
- Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
- Zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.

Hors de ces zones, l’octroi du PLI est subordonné à l’accord de la direction départementale de l’Equipement en fonction des besoins locaux particuliers.

Il peut financer l’intégralité du projet.

Le taux d’intérêt du prêt locatif intermédiaire (PLI) est un taux indexé sur le taux du livret A.
La durée du prêt peut aller jusqu’à 30 ans, avec option à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière ou immobilière.

Pour pouvoir bénéficier d’un prêt locatif intermédiaire (PLI), les personnes morales ou physiques doivent s'engager pendant une durée égale à la durée initiale du prêt, sans que la durée de cet engagement puisse être inférieure à neuf ans ni supérieure à trente ans, à ce que les logements soient loués conformément aux dispositions des articles R. 391-7 et R. 391-8 ainsi qu'aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ne soient :

- Ni transformés en locaux entièrement commerciaux ou professionnels ;
- Ni affectés à la location en meublé, ou à la location saisonnière ;
- Ni utilisés comme résidence secondaire ;
- Ni occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction ;
- Ni détruits sans qu'il soit procédé à leur reconstruction dans un délai de quatre ans à compter du sinistre.
Les emprunteurs s'engagent à louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Les loyers doivent également être inférieurs à un prix défini (variable selon la superficie et la situation géographique du logement). Le logement doit répondre à des normes minimales d’habitabilité.


Le prêt locatif social (PLS)

Comme le PLI, le prêt locatif social (PLS) peut financer) la construction ou l’acquisition de logements à usage locatif, ainsi que le cas échéant les travaux d’amélioration correspondants. Il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (7%) et d’une exonération de taxe foncière des propriétés bâties (TFPB) pendant une durée de 25 ans qui peut être portée à 30 ans pour les opérations répondant à certains critères environnementaux, lorsque la décision de subvention ou de prêt intervient entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2014

Le montant minimum du prêt est égal à 50% du prix de revient de l’opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.

Le bénéficiaire doit obtenir une décision favorable d’agrément du directeur départemental de l’équipement ou du préfet et s’engager par une convention signée avec l’Etat, dont la durée est au moins égale à la durée de la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière ou immobilière, d’une durée minimum de 15 ans sans pouvoir être supérieure à 40 ans.
Il donne droit pour les locataires à l’APL (aide personnalisée au logement) sous réserve de la publication au bureau des hypothèques (ou inscrite au livre foncier) de la convention.

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m2 de surface et à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur.

Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale et ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

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