L’indexation des loyers

(Dern. mise à jour le 15/11/2017) La question de l'indexation des loyers se pose s'il existe une clause d'indexation dans le contrat de bail. Le loyer ne peut être révisé que si une clause du contrat le prévoit. À défaut, il reste fixe pendant toute la location. Ces dispositions concernent aussi bien les logements vides que les logements meublés.

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut au terme de chaque année du contrat.

Les modalités de fixation du loyer diffèrent selon la situation géographique du logement, deux zones sont à distinguer : les zones tendues et les des zones détendues.
Chaque année, un décret est pris en application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Depuis le 1er août 2012, ce décret vise à encadrer l’évolution du montant des loyers, en cas de relocation d'un logement ou de renouvellement du bail, dans des zones géographiques où existe une situation anormale du marché locatif.
Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, reconduit ce dispositif pour une année, à compter du 1er août 2017.

En zone détendue : le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire,
En zone tendue : la fixation du loyer étant encadrée, le montant du nouveau loyer doit être identique à celui du précédent locataire.

La clause de révision prend pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur. La revalorisation du loyer ne peut être qu'annuelle et ne peut excéder la variation annuelle de cet indice.

L'indice de référence des loyers (IRL) fait l'objet d'une publication au Journal officiel. C'est la date de publication de l'indice au Journal officiel qui sert de référence.

L'article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989, créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014, précise que : « …. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

Il existe deux sortes de prescriptions précisées à l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 :
- 3 ans : pour toutes actions dérivant d'un contrat de bail,
- 1 an : pour l'action en révision du loyer par le bailleur.

Ainsi, le bailleur qui a appliqué à son locataire une indexation de loyer erronée et :
- si le montant est en défaveur du locataire : les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans. Le point de départ de cette prescription est le moment où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Par ailleurs, le locataire pourrait bénéficier de l'action en répétition de l'indu issu des dispositions de l’article 1302 du code civil.
- Si le montant appliqué par le bailleur est en faveur du locataire : le bailleur aura un an pour effectuer une action en révision du loyer.

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