DOSSIERS COPROPRIETAIRES
La bonne "gouvernance" d'une copropriété 2 : préparation des assemblées, communication, conservation et valorisation du patrimoine
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(Dern. mise à jour le 30/4/2001)
Le concept est en vogue pour les entreprises faisant appel aux marchés financiers ; l'appréciation de la qualité de la " corporate governance " est devenu un élément déterminant de la valorisation des actions de l'entreprise.
Il n'y a pas de raisons pour que, mutatis mutandis, il ne s'applique pas aux copropriétés ! En effet, la valeur d'un lot de copropriété est inévitablement, d'une façon ou d'une autre, affecté par la qualité de la gestion du syndicat des copropriétaires ; et elle le sera de plus en plus lorsque les acquéreurs, avertis des risques qu'ils courent en entrant dans n'importe quelle copropriété, y regarderont mieux avant de s'engager…
Et comme pour les entreprises, la bonne " gouvernance " ne dépend pas seulement du management (le syndic, professionnel ou bénévole) ; elle implique aussi les actionnaires influents (les copropriétaires actifs) et des organes de surveillance et de décision (le conseil syndical).
Enfin une bonne " gouvernance " ne s'établit pas du jour au lendemain ; comme la confiance qui va avec, elle se construit patiemment dans la durée, et se transmet au fur et à mesure du renouvellement des copropriétaires.
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 La qualité de la préparation et de la tenue des assemblées générales
C'est un facteur essentiel de la confiance et du respect des copropriétaires vis à vis des organes dirigeants, conseil syndical et syndic.
Cela passe par :
- un ordre du jour non surchargé de questions de détail, assorti de tous les documents obligatoires en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, bien présentés, lisibles, concis et correctement dupliqués et reliés ; l'ordre du jour doit être accompagné de projets de résolution pour toutes les questions inscrites donnant lieu à vote, de façon à ce que les copropriétaires aient à l'avance une claire idée de ce qu'on veut leur faire voter…
- une organisation matérielle impeccable : choix de la salle (rien ne ruine plus une copropriété que des assemblées tenues par pingrerie dans des salles glauques, à l'acoustique impossible, quand ce n'est dans des sous-sols lugubres qui plus est à la sécurité douteuse !…), recours à une sonorisation dès qu'on dépasse 30 personnes (cela oblige à parler à tour de rôle), organisation de l'émargement de façon à ce qu'il s'effectue de manière fluide et claire (en recrutant des copropriétaires - inutile de payer pour cela des collaborateurs(trices) du syndic), organisation des votes avec bulletins et organisation d'un dépouillement fluide et clair , rédaction et signature du procès-verbal en séance (il y a des méthodes simples pour cela - voir notre fiche conseil rédiger le procès-verbal en séance, ainsi que des outils performants…) ;
- une préparation préalable du recrutement des membres du bureau, et de la conduite de l'assemblée avec une bonne répartition des tâches et des interventions… ; prise en charge autant que possible du secrétariat de l'assemblée ;
- une animation énergique de l'assemblée en suivant sans tergiverser strictement l'ordre du jour (il y a toujours beaucoup de gens pour argumenter en faveur de chamboulements de cet ordre du jour, pour d'excellentes raisons qu'il faut ignorer avec obstination, car le désordre s'installe rapidement et plus personne ne sait de quoi on débat…), en coupant court aux bavardages publics ou privés et aux interventions " café du commerce ", en modérant les oppositions et écartant les hors sujet… ; il faut rappeler constamment qu'une assemblée n'est pas faite pour refaire le monde mais pour se prononcer sur des résolutions préétablies ; pour s'exprimer et faire passer des idées, il doit y avoir d'autres canaux ou d'autres occasions (voir ci-après) ;
- mise aux voix de projets de résolution bien rédigés, les plus proches possibles de ceux diffusés préalablement avec l'ordre du jour ;
L'aménagement de canaux ou d'occasions d'expression et de débat autres que l'assemblée générale
Celle-ci doit être réservée solennellement aux décisions ; pour cela, il faut par contre permettre l'expression et le débat par d'autres moyens, dont au moins les deux suivants :
- les messageries d'immeuble ;
- les réunions d'information informelles.
La conservation de l'existant
Celle-ci requiert non pas des travaux décidés au coup par coup, mais la mise en œuvre d'un véritable processus organisé, comportant l'acquisition et la conservation d'une bonne connaissance de l'immeuble ou ensemble immobilier et la disposition de dossiers techniques complets et à jour, la réalisation de diagnostics général et particuliers, l'établissement et l'adoption par l'assemblée d'un plan de travaux pluriannuel, et enfin la réalisation des travaux planifiés conformément au calendrier initial, ou mis à jour en fonction d'imprévus ou de changements intervenus dans l'appréciation des priorités.
La conservation de l'existant comporte également sa mise aux nouvelles normes lorsqu'elle devient obligatoire, ou bien lorsqu'elle répond à des besoins de sécurité plus exigeants en raison de l'évolution des mœurs, mais aussi de la concurrence des immeubles neufs.
Pour tous ces aspects, on se reportera utilement aux fiches pratiques prévoir, décider et financer les gros travaux et sur le carnet d'entretien d'immeuble.
Les possibilités de valorisation
Les possibilités d'amélioration de l'immeuble ou ensemble immobilier doivent être systématiquement étudiées et proposées en vue de sa valorisation.
Ces améliorations peuvent être :
- à l'occasion d'un ravalement : changement de couleurs ou de revêtement de façade, introduction d'éléments d'ornementation ou animation de certaines façades trop monotones par l'ajout de matériaux agrafés ou scellés, tels que pierre, bardages, etc ., remplacement des garde-corps de balcons avec barreaux métalliques par des garde-corps à panneaux de verre, mise en place de coffrages ou encastrement des câbles et canalisations apparents, etc.
- la modernisation des halls d'entrée, passages cochers, auvents et préaux,
- la redécoration des cages d'escaliers et des paliers, avec notamment mise en place de coffrages ou encastrement des câbles et canalisations apparents,
- la mise en peinture des couloirs et sols des sous-sols et notamment des parkings,
- la modernisation des éclairages intérieurs et extérieurs,
- l'amélioration paysagère des espaces verts, même minimes, et a fortiori des parcs et jardins,
- l'amélioration (après mise aux normes obligatoire) des aires de jeux, équipement en réseau collectif télévision raccordé au câble ou permettant la réception de satellites.
L'expérience prouve quotidiennement qu'un franc investi en quote-part individuelle dans ce type d'améliorations rapporte beaucoup plus en valeur de revente ou en valeur locative des logements !
UniversImmo.com
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