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Investir dans l'immobilier : la solitude du coureur de fond...


Le 18/4/2001
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UI - Actus - 18/4/2001 - Investir dans l'immobilier : la solitude du coureur de fond...
Avec une bourse qui fait grise mine, il fallait s'y attendre : l'immobilier est au zénith chez les investisseurs. Mais que l'on veuille acheter pour se loger ou pour investir, pas de solution miracle : l'immobilier se mérite ! Il faut se prendre par la main et chercher par une multiplicité de canaux - Internet n’a pas encore créé de véritable révolution dans ce domaine - et ne compter que sur soi-même pour déjouer tous les pièges qui parsèment ce parcours du combattant ! Revue rapide pour mémoire...
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La recherche d’un bien pour se loger se fait d’abord par la localisation géographique et sur une idée en général assez précise du type de bien qu’on veut habiter. Le choix neuf ou ancien intervient souvent dans un deuxième temps en fonction des opportunités.

L’investisseur raisonne différemment : la localisation géographique n’est pas importante en soi, mais uniquement par sa qualité, et donc l’attraction qu’elle exerce sur les candidats locataires, ainsi que son avenir, en termes de potentiel de valorisation.

Les possibilités sont donc plus larges, mais la recherche du bien adéquat plus difficile. Les placements rentables se trouvent aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, en général plus gâté en avantages fiscaux. Pour certains investisseurs, c’est un choix a priori, pour d’autres affaire de circonstances. De toutes façons, les canaux de recherche sont très différents.

Si l’on est réaliste, il faut convenir que seul le neuf permet une recherche exhaustive et une sélection optimisée : c’est lié à la concentration de l’offre et à l’efficacité des canaux d’information – de multiples supports, doublés aujourd’hui par des sites et portails Internet (voir notre guide du Web immobilier)permettent de connaître rapidement la totalité de l’offre des promoteurs à l’échelle d’une région comme de la France entière ; mais c’est dû aussi au calibrage très professionnel des produits, notamment par rapport aux avantages fiscaux auxquels ils sont éligibles, et à un « packaging » de plus en plus élaboré, y compris avec des services de gestion et des garanties de revenu ou contre la vacance, les impayés de loyers, la perte sur revente etc… (voir notre article sur ce sujet).

Mais même dans ce contexte, la rentabilité du placement n’est pas garantie. Surtout quand elle repose sur un avantage fiscal. D’une part le régime « Besson » aujourd’hui comme le régime « Quilès-Méhaignerie » hier, en fixant des plafonds de loyer au m2 et des plafonds de ressources pour les locataires poussent la rentabilité et la sécurité de l’investissement vers leurs limites. D’autre part il faut être sûr que les conditions pour qu’il soit acquis seront remplies (voir notre article sur les pièges du « Besson »).

Entrent aussi en ligne de compte les aspects fiscaux., l’intérêt de l’investissement n’étant assuré que par l’avantage fiscal. Or si la pérennité de ce dernier a été jusqu’à présent maintenue dans chaque régime malgré les multiples changements des règles du jeu au gré des alternances politiques, elle n’est pas toujours garantie…

Mieux vaut donc ne pas se tromper en plus sur la qualité du produit et vérifier soigneusement la vraisemblance des hypothèses retenues pour les estimations de rendement et des calculs de rentabilité : loyers prévisionnels, taux de vacance, charges, taxe foncière, etc.
Et là encore, le candidat investisseur ne pourra compter que sur lui-même : il se retrouvera face à des vendeurs « mono-produits », dont il devra démêler le vrai sous l’argumentaire commercial toujours un peu forcé, et parfois beaucoup…

A moins qu’il n’ait affaire, s’il est déjà en mains pour sa gestion de patrimoine, à des conseillers financiers – les réseaux de vente de produits de gestion du patrimoine se sont tous mis à l’immobilier – mais ceux-ci, s’ils n’ont en général pas de leçons à prendre en matière de placements financiers, connaissent assez mal l’immobilier, sont peu capables d’apprécier les estimations de rendement faits par les vendeurs, et proposent des sélections de programmes qui ne sont pas forcément optimisées…

Sauf s'ils apportent de la valeur ajoutée sous forme de services et de garanties de gestion, on se passera donc volontiers de leur intermédiaire pour s’adresser directement aux promoteurs et leurs bureaux de vente !

On peut certes faire aussi de bonnes affaires dans l’ancien, acheté à crédit et avec travaux pour créer un maximum de charges déductibles et bénéficier de subventions. Mais là, la recherche est beaucoup plus aléatoire : elle ne peut se faire qu’au gré des circonstances et du temps qu’on pourra consacrer à « chiner » ce type de produits… Les agents immobiliers n’en proposent qu’occasionnellement, et se gardent surtout les meilleures affaires pour eux-mêmes. Ne cherchez pas non plus sur Internet même si des sites présentent des sections spécialisées : les offres sont la plupart du temps squelettiques…

Reste le fin du fin : les enchères publiques des notaires ou les ventes judiciaires ! On peut y faire de bonnes affaires à trois conditions : savoir lire un cahier des charges, ne pas craindre les complications, et savoir s’arrêter juste au dessus des professionnels mais en dessous des gogos… En fait, il faut l’admettre, c’est un métier !

Et de toutes façons, quel que soit le canal de recherche, on court toujours les risques liés aux bâtiments anciens : défaut d’entretien, infiltrations, problèmes de structure peuvent facilement transformer le meilleur investissement en cauchemar ; sans parler de l’aggravation de ce type de problèmes quand ils ont lieu dans des copropriétés difficiles…

A éviter aussi : les produits dits « défiscalisés » ; ils sont en général distribués par le canal des gérants de patrimoine : programmes « Loi Malraux », immobilier dans les DOM TOM, résidences estudiantines, etc. mirobolants sur le papier, ce sont en fait des produits de plus en plus risqués : en effet, soit l’avantage fiscal peut être remis en cause si l’opération n’est pas réalisée de façon rigoureuse (et souvent elle ne l’est pas…), soit la rentabilité l’investissement dépend d’un organisme de gestion qu’on ne choisit pas, soit encore la revente peut s’avérer problématique…

Désireux d’éviter les tracas, l’investisseur pourra aussi être tenté par la pierre papier : SCPI, SICAV immobilières, immobilières cotées ; tous les media consacrent le retour en grâce de ce mode de placement dans l’immobilier et sa splendeur retrouvée face à la pâle figure des portefeuille boursiers classiques, qui pourtant au temps de leurs mille feux avaient relégué l’immobilier en général et la pierre papier en particulier au magasin des accessoires démodés, à côté des emprunts russes… (voir notre article sur ce sujet)

Faut-il s’y précipiter ? Rien n’est moins sûr ! Certes, en théorie ils permettent de bénéficier de la bien meilleure rentabilité de l’immobilier de bureaux et de l’immobilier commercial, en général inaccessibles pour des placements directs, et par le montant unitaire de chaque investissement, et par la complexité et la technicité de la gestion, hors de portée des investisseurs privés et des administrateurs de biens. Dans la pratique cependant, et sur le long terme, le rendement de chaque SCPI, SICAV ou société cotée dépend des choix d’investissement effectués, hasardeux ou visionnaires, par les gérants des groupes financiers dont elles émanent. Par ailleurs, le marché de la revente reste étroit et il reste à prouver que le désengagement de l’investisseur dans de bonnes conditions peut être assuré en toutes circonstances…

Pourtant, pas question de se décourager : l’investissement dans l’immobilier est plus que jamais un « must » de tout patrimoine bien équilibré…
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