Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Retour à la page d'accueil Bailleurs
Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

Les bailleurs privés peuvent-ils faire de la location "sociale" ?


Le 5/2/2004
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 5/2/2004 - Les bailleurs privés peuvent-ils faire de la location "sociale" ?
L'alerte est donnée de toutes parts : le logement social, pourtant pièce essentielle de la lutte contre la précarité et les exclusions, est en crise, et les principaux acteurs doutent de la capacité du gouvernement malgré ses déclarations d'intention à mettre les moyens nécessaires pour redresser la situation de manière décisive ! Celui-ci le reconnaît implicitement en évoquant de façon de plus en plus insistante le recours aux bailleurs privés, en envisageant pour les convaincre à la fois la carotte et le bâton : d'une part l'amélioration des dispositifs d'incitation et des aides, mais aussi, de façon plus inattendue de la part d'une majorité qui n'avait eu de mots assez durs lorsque le précédent gouvernement avait fait voter la mesure, la taxation des logements vacants ! C'est ce qu'a fait le premier ministre hier en clôturant un colloque organisé par le ministère du logement sur le thème "Propriété pour tous"... Verra-t-on du coup revenir aussi la "CLU" ?
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "Investir"
A lire également...
Immobilier locatif : tour de vis au régime Scellier...
27/8/2010
Investisseurs en immobilier : ne pas surestimer le rendement locatif
25/6/2010
Immobilier locatif : et si l'offre du parc privé devenait excédentaire...
13/7/2009
Incitation à l'investissement locatif : enterrement surprise des régimes Robien et Borloo, et remplacement par un régime provisoire...
2/1/2009
La GRL : un dispositif providentiel en temps de crise, pour les bailleurs comme pour les locataires
30/10/2008
Les Questions/Réponses
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location saisonnière ?
30/11/2010
Nos dossiers
Les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif Robien, Borloo, Scellier
1/4/2009
Nos Fiches Pratiques
Financer un investissement locatif
27/3/2012
Louer un logement "décent" (1) à des personnes à faibles revenus ou, pire, en situation de précarité suppose pour un bailleur de fortes incitations, et une sécurisation de son revenu autrement que par les moyens du droit commun ou ceux auxquels recourent les "marchands de sommeil" !

Or si des dispositifs existent, ils sont ni parfaits, ni pour le moment suffisamment portés à la connaissance de ceux qu'ils intéresseraient le plus, à savoir les propriétaires ou acquéreurs potentiels de logements de faible valeur, susceptibles d'être réhabilités au moyen de subventions...

Des incitations fiscales

La principale disposition en faveur de la location "sociale" par les bailleurs privés est celle du régime "Lienemann", variante du régime "régime Besson" pour l'ancien avec des plafonds de ressources et de loyers inférieurs. Même récemment revalorisés par les décrets "Robien" (2), ils cantonnent le bénéfice de ce régime à des ménages très modestes et des logements bon marché : à titre d'exemple dans l'agglomération parisienne, au moment da la location, le revenu fiscal de l’avant dernière année ne doit dépasser pour un couple marié 20.509 euros et le loyer 8,30 euros le m2 hors charges. Moyennant quoi le propriétaire a droit à une déduction forfaitaire de 60% sur ses revenus foncier au lieu de 14% dans le régime normal et 40% dans le régime "Besson" ancien toujours en vigueur (les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les travaux et certaines charges non récupérables sont déductibles en sus...).

Une autre disposition vise les bailleurs qui entreprennent la réhabilitation des parties communes d'un immeuble ancien dans une Zone franche urbaine - il y en a 41 en France (3) - et peut être cumulée avec la déduction "Lienemann" : elle permet au bailleur de déduire des travaux de démolition et reconstitution de façades, toitures, etc., et même la reconstruction de l'immeuble ou la création de nouveaux locaux, tous travaux normalement pas déductibles.

De surcroît, le déficit foncier résultant de ces déductions ou provenant d'autres dépenses (sauf les intérêts d'emprunts) peut être reporté sans limitation sur le revenu global pendant 5 ans s'il excède ce revenu, alors que ce report est normalement plafonné à 10.700 euros.

Par contre, une exonération pendant les trois premières années de l'imposition des revenus fonciers tirés de la location d'un logement à des bénéficiaires du RMI, des étudiants boursiers ou des associations qui mettent le logement à la disposition de personnes défavorisées a été supprimée à compter de l'imposition des revenus de 2001...


Les aides à la réhabilitation

Louer en dessous du marché et avoir tout de même une rentabilité incitative suppose de ne pas payer cher le bien qu'on affecte à ce type de location : cela exclut donc pratiquement le neuf, et porte dans l'ancien vers des biens en mauvais état, probablement inlouables tels quels, et par conséquent à réhabiliter. Avec un prix d'acquisition faible, la limitation de l'investissement peut alors venir de l'obtention de subventions et aides (notamment sous forme de prêts) pour les travaux de réhabilitation.

Ce sont celles que peut avoir tout bailleur auprès de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), auxquelles peuvent s'ajouter en fonction de la localisation de nombreuses aides départementales ou municipales (4) ; s'ajoute une prime spéciale de l'ANAH d'aide à la remise en location des logements vacants si le logement est loué en respectant certains plafonds de loyer ou dans certaines zones : la prime est de 3 000 euros si le logement est situé dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants et de 1 500 euros si le logement est dans une commune avec un taux de logements sociaux inférieur à 20 % du total des logements...


Des organismes qui prennent en charge la réhabilitation, la location et la gestion...

Le cas le plus typique est celui de la SIEMP (5) à Paris qui assure une prise en charge complète d'une mise en location "sociale" d'un logement privé, depuis les travaux de réhabilitation, pour lesquels elle se charge d'obtenir les subventions ANAH et Ville de Paris auxquelles le bien est éligible et un prêt complémentaire pour la partie non couverte, et dont elle assure la maîtrise d'oeuvre, jusqu'à la location - à des demandeurs de logement inscrits auprès de la Ville de Paris et bénéficiaires de l'aide "Loca-pass" - et la gestion ! Le logement peut être loué sous le régime "Besson" ou sous le régime "Lienemann" et dans ce dernier cas avec une garantie de paiement des loyers en cas de vacance entre deux locataires ou au delà du Loca-pass en cas d'impayés et remise en état de l'appartement au départ du locataire si les dégradations sont supérieures au montant du dépôt de garantie...

La SIEMP propose aussi de louer les logements à des étudiants boursiers inscrits au CROUS, toujours avec la garantie "Loca-pass", pour des saisons successives de 10 mois.

Citons aussi les AIVS (Agences immobilières à vocation sociale), associations subventionnées en général par des villes, qui remplissent ici et là à peu près la même fonction. regroupées dans la FAPIL (Fédération des associations pour la promotion et l'insertion par le logement), une trentaine d'AIVS ont été créées en dix ans en France, gérant plus de 7.000 logements. D'après ses chiffres, 70% des 15.000 ménages qui ont eu recours à une AIVS, louaient pour la première fois de leur vie, et aujourd'hui la moitié des locataires en place dans les logements gérés vit avec les minima sociaux...


Des garanties pour le paiement du loyer et l'indemnisation des dégradations

La location "sociale" n'est pas sans filets de sécurité : notamment la garantie "Loca-pass", accessible pratiquement à tous les salariés et aux jeunes de moins de trente ans étudiants boursiers, en formation professionnelle, en recherche d'emploi ou en CDD, et qui couvre jusqu'à 18 mois de loyers impayés. Un inconvénient toutefois à cette garantie qui n'est pas un "filet" parfait : l'organisme délivreur intervient comme un garant, et pendant la période de règlement aucune action judiciaire ne peut être entreprise et, si le locataire ne quitte pas les lieux de lui-même, le problème reste entier pour le propriétaire à la fin des 18 mois... Autre inconvénient : les dégradations ne sont pas couvertes !

Ces deux inconvénients n'existent pas pour les assurances privées, de plus en plus nombreuses à proposer des formules de garantie, y compris aux propriétaires qui gèrent leurs biens en direct (6) : celles-ci prennent en charge les détériorations ainsi que le contentieux, qui est ouvert sans tarder de sorte que la procédure puisse aller - au moins théoriquement - jusqu'à l'expulsion avant la fin de la période d'indemnisation. Par contre, elles exigent un dossier de locataire irréprochable, avec justification de revenus réguliers et pérennes (donc salariaux) à hauteur de 3 fois le montant du loyer et des charges. Cela exclut d'emblée un certain nombre de candidats : CDD, intermittents, artisans à leur compte, etc. Ces derniers ne bénéficient pas non plus du Loca-pass...


Vers un retour aux recettes du précédent gouvernement ?

Découvrant peut-être un peu tard les effets désastreux des restrictions budgétaires alors que l'ampleur de la pénurie de logement social, mise en lumière une fois de plus par la Fondation Abbé Pierre, est aussi confirmée par le Conseil économique et social (notre brève), et par le Haut Comité pour le Logement des Personnes Défavorisées (7), le gouvernement semble désormais, et à l'approche des élections régionales, vouloir faire feu de tout bois, et mobilise sa communication sur le thème du "mal-logement" !

Après le président de la République, c'était hier le tour de Jean-pierre Raffarin de donner dans le compassionnel, reconnaissant que "les trois millions de mal-logés dont l'abbé Pierre fait la cause de sa légitime indignation révèlent les limites de la politique du logement" et annonçant un débat national sur le logement social à l'automne ! Exactement ce qu'avait demandé la Fondation abbé Pierre lundi lors de la publication de son rapport 2004 (8), particulièrement alarmiste...

Clôturant un colloque plutôt axé sur l'accession sociale, le premier ministre a cependant reconnu la nécessité d'une mobilisation plus forte de l'immobilier locatif privé, en jouant du double registre de la contrainte et de l'incitation :

- réquisition des biens des "marchands de sommeil" qui "exploitent la misère de façon inacceptable en offrant des conditions de logement inadmissibles et en refusant les travaux nécessaires" et campagne "incitant les propriétaires de logements vacants à les remettre sur le marché rapidement", et à défaut de résultats renforcement de la taxe sur les logements vacants !

- sécurisation des propriétaires en suggérant que les collectivités locales se substituent au locataire défaillant "le temps qu'une solution de relogement adaptée soit trouvée"...

S'il est savoureux de voir l'actuel gouvernement trouver des qualités à une taxe dont l'actuelle majorité avait dit pis que pendre du temps où elle était dans l'opposition, n'allons-nous pas le voir également découvrir des vertus à la "CLU" (Couverture logement universelle), proposition ultime de la précédente ministre du logement (9), dont les détracteurs dans le climat de la campagne électorale ont un peu vite négligé qu'elle était d'abord destinée à sécuriser les bailleurs qui se risqueraient dans la location à caractère social...



(1) les critères du logement décent ont été fixés par un décret du 30 janvier 2002 et s'appliquent à toutes les locations, meublées ou non, et aux logements de fonction

(2) voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés - ces valeurs s'appliquent aux baux conclus en 2003, celles pour 2004 n'étant pas encore parues...

(3) voir sur le site du ministère de la ville

(4) voir la récapitulation des aides et subventions sur le site du Club de l'amélioration de l'habitat ; elle date d'avril 2003 mais elle est toujours actuelle...

Voir aussi ou télécharger le document d'information mis à jour en novembre 2003 sur les conditions d'attribution des subventions sur le site de l'ANAH

(5) Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris, créée en 1956 pour gérer et entretenir des immeubles de la Ville de Paris et réaliser pour son compte des opérations de construction neuves...

(6) notre article

(7) Voir le rapport

(8) Voir le rapport

(9) notre article
UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 
Accueil I Copropriétaires I Bailleurs I Locataires I Actualité I Revue de Presse I Dossiers I Lexique I Guide Technique I Fiches Pratiques I Forums
Site pour les professionnels UniversImmo-Pro.com
I Partenaire formation d'Afpols

Copyright © 2000-2019 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Conditions générales de vente I Votre publicité sur Universimmo.com I Contactez nous