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"Investir" |
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Intéressant mais compliqué...
Sur le papier, l'amortissement "Robien" pour l'ancien, le même que pour le neuf depuis la loi "Besson", est plutôt rentable fiscalement : il permet de déduire de son revenu imposable jusqu'à 65% de la valeur du bien, tous travaux réalisés inclus ; pour les contribuables fortement imposés ce n'est pas négligeable, même s'il faut prendre en compte trois "bémols" :
- il faut respecter des plafonds de loyer, qui bien que largement réévalués par rapport aux plafonds "Besson" (eux-mêmes un peu "boostés" - voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés), peuvent imposer un sacrifice sur les loyers demandés ;
- le fait qu'une partie des travaux, qui ne sont pas de construction, de création de surfaces ou de transformation d'un bâtiment à usage industriel en locaux d'habitation, ne sont qu'amortissables (et à hauteur maximum de 65%) alors qu'ils sont dans le régime normal de calcul des revenus fonciers, et même dans le "Besson" ancien, immédiatement déductibles et en totalité ;
- le fait que durant la période d'amortissement, la déduction forfaitaire pour frais chaque année est ramenée à 6% au lieu de 14%... et 40% si l'investissement est éligible en régime "Besson" pour l'ancien !
De surcroît, les contraintes ne sont pas négligeables (notre article) :
- avant la réalisation des travaux, ne pas satisfaire à au moins quatre critères de décence (2) et faire établir par un "contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité" un état descriptif du logement ainsi qu'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence,
- après la réalisation des travaux, faire établir par le même type de technicien indépendant à nouveau un état descriptif du logement et une attestation de conformité de la réhabilitation aux prescriptions du décret et d'un arrêté d'application...
Celles-ci sont de surcroît sévères, notamment en matière d'isolation, ainsi que de sécurité électrique et gaz (3), et dans une copropriété la réhabilitation doit porter aussi sur les parties communes, du moins si elles ne sont pas en parfait état "au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel"...
Faut-il pour autant y renoncer ?
En fait, c'est surtout l'obstacle de la copropriété qui peut rendre une opération trop complexe ou hasardeuse pour un particulier : si les parties communes sont en mauvais état, voire même simplement médiocre, il a peu de chances de réussir à bouger les copropriétaires pour que leur remise en état ait lieu en même temps que ses travaux de réhabilitation de ses parties privatives !
Cet inconvénient n'existe évidemment pas pour les maisons individuelles, qui peuvent être achetées, réhabilitées et même agrandies - sous réserve des contraintes de l'urbanisme local - sans rien avoir à demander à personne !
Meilleur choix encore : les maisons de ville ! Il en reste encore suffisamment en piteux état pour faire de bonnes affaires et le prix du m2 n'est pas "plombé" par le coût d'un terrain difficile à rentabiliser en locatif ; de surcroît, situées en centre ville ou dans les petits bourgs en périphérie des grandes agglomérations, elles peuvent être louées au maximum de plafonds "Robien" en général suffisants...
Le mieux bien entendu pour une maison de ville est de l'acheter entière, et de la conserver ainsi après réhabilitation et éventuellement surélévation ou extension en louant les appartements et locaux aménagés, ou de la mettre en copropriété et en vendre une partie pour alléger l'investissement et prendre son bénéfice au passage... Attention toutefois dans ce cas à ne pas oublier la taxation des plus-values, récemment réformée (4), ni l'obligation, crée par la loi "SRU" de réaliser préalablement à toute mise d'un immeuble de plus de 15 ans en copropriété un diagnostic technique (5) !
A défaut, on peut prendre le risque d'acheter dans une maison de ville déjà partagée entre deux ou trois copropriétaires : les parties communes sont en général très réduites - un bout de couloir et au pire une petite volée d'escalier qu'on peut le cas échéant annexer (6) - et au pire, à défaut de convaincre les autres d'y participer, on peut prendre en charge leur rénovation dans le budget de l'opération.
Seul inconvénient dans ce cas : celui des "TPC" (Très petites copropriétés) ; souvent il n'y pas de syndic, l'immeuble est même parfois pas assuré, les dissensions à deux ou à trois sont souvent irréductibles, etc. (7) ; mieux vaut dans ce cas acheter un lot qui rend majoritaire et prévoir de mettre un peu du sien pour remettre la copropriété sur pied...
Bien faire ses calculs...
Quoi qu'il en soit, une opération de "Robien" ancien exige une certaine agilité et un minimum de "rodage" en matière d'immobilier et de rénovation ! En effet, éviter de payer trop cher un produit apparemment éligible, mais qui travaux faits s'avèrera non rentable compte tenu des plafonds de loyer à appliquer ou même simplement en raison des loyers de marché dans le secteur, suppose de tout calculer avant de signer l'avant contrat, sans céder à la pression d'un vendeur ou d'un agent immobilier persuasifs qui font miroiter l'affaire du siècle ! Rien ne doit être laissé au hasard : possibilités - réelles, vérifiées sur le plan aussi bien technique que d'urbanisme, et non seulement fantasmées - de création de surfaces ou réaménagement des surfaces existantes, coût des travaux, estimation précise du loyer des locaux rénovés (8), coût des descriptifs et attestations avant et après réhabilitation, coût de la mise en copropriété éventuelle, etc.
On objectera avec raison que cette contrainte existe en toutes circonstances dès lors qu'il s'agit de rénovation ! Il faut par contre s'assurer que les travaux projetés et évalués seront bien conformes aux prescriptions des dispositions du "Robien" ancien, ce qui suppose de s'entourer d'un maître d'oeuvre et d'entreprises réellement compétents et sérieux, présentant des garanties solides, ce qui n'est pas le tout venant sur le marché de la rénovation !
Sous peine que la non éligibilité à l'amortissement, ou les suppléments imprévus pour la préserver coûte que coûte ne compromettent gravement la rentabilité de l'investissement...
(1) Mieux-vivre Votre argent, février 2004 (voir notre revue de presse)
(2) au sens du décret du 30 janvier 2002
(3) arrêté du 19 décembre 2003 (article 4)
(4) notre brève
(5) Art. L. 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation créé par cette loi : "Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité."
(6) notre article
(7) notre article
(8) Pour la valeur des biens (appartements et maisons) à la vente et à la location, voir l'Argus du logement
UniversImmo.com
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