Une mobilité résidentielle en chute libre...
Effet de la crise, un nombre croissant de locataires restent en place et repoussent leur projet de déménagement vers un logement plus grand ou plus confortable, voire d'accession à la propriété. L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé (1), mesure cet attentisme dans la chute importante de la "mobilité résidentielle" des ménages de locataires (taux de locataires ayant changé de location dans le courant de l'année rapporté à l'ensemble des locataires du parc privé) : alors qu'il se situait bon an mal an entre 29 et 30% depuis 2001, ce taux ne cesse de chuter depuis 2007 pour se situer à 26,1% depuis le début de l’année 2009, son plus bas niveau depuis dix ans. C'est autant de logements de moins sur le marché : ce repli de la mobilité correspond à une contraction du nombre de logements proposés à la location de l’ordre de 60.000 par an, soit autant que le nombre de logements "Robien" mis sur le marché dans les années fastes...
Ce recul de la mobilité reste bien entendu contrasté suivant les régions : il reste modéré, dans la moyenne du marché, en Alsace, en Aquitaine et en Rhône Alpes ; il est plus prononcé en Auvergne, en Champagne Ardenne, en Ile de France, dans le Limousin, en Lorraine, en Midi Pyrénées ou en Picardie ; dans certaines régions, la mobilité du marché locatif privé fluctue d’une année sur l’autre, mais
sans tendance précise : dans le Nord Pas de Calais et en Poitou-Charentes ; ailleurs, le taux de mobilité reste à peu près stable : en Basse Normandie, en Bourgogne, en Bretagne, dans le Centre, en Franche Comté, en Haute Normandie, en Languedoc Roussillon, dans les Pays de la Loire et en PACA...
Malgré cela les loyers baissent dans près d'une ville sur deux...
Alors que cette contraction de l'offre de logements, déjà structurellement déficitaire en France pour des raisons démographiques bien connues, coïncide avec un retour vers la location de ménages - jeunes notamment - qui s'étaient portés ces dernières années sur le marché de l'accession, et qui y renoncent, faute de financement ou simplement par craintes quant à l'avenir du marché immobilier ou de leur propre situation, et devrait faire flamber les loyers du marché privé, les chiffres de CLAMEUR montrent tout le contraire : sur un an, la progression moyenne globale des loyers de marché n'est maintenant plus que de 0,2%, mais surtout, le nombre de villes où les loyers baissent d'une année sur l'autre passe de 22,4% des villes en 2008 à 43,8% en 2009, soit près d'une ville sur deux :
- la baisse est de moins de 1% pour 13,9% d'entre elles, comme Lille (-0,3%), Roanne (-0,4%), Vienne (-0,6%), Pau et Rennes (-0,9%), etc.
- elle est de 1 à 2,5% pour 15% des villes, comme Toulouse (-1,0%),
Orléans (-1,1%), Brest et Le Havre (-1,4%), Paris (-1,8%), ou Clermont
Ferrand et Poitiers (-2,1%),
- elle est de 2,5 à 5% pour encore 10% des villes, comme Valence (-2,9%), Caen et Saint Nazaire (-3,3%), Angers (-3,4%), ou Belfort (-4,8%),
- elle dépasse 5% dans presque 5% des villes, comme Gap (-5,6%) ou Besançon (-6,0%)...
Certes, il reste encore 56,2% des villes où les loyers continuent d’augmenter (mais elles étaient encore 77,6% en 2008 ! ) :
- la hausse est de moins de 1% pour près de 14% d'entre elles, comme Nancy et Reims (+0,1%), Colmar (+0,3%), Grenoble et Strasbourg (+0,5%), ou encore Annemasse et Mulhouse (+0,9%) ;
- elle est de 1 à 2,5 % pour 16% des villes, comme Montauban (+1,0%),
Nantes (+1,1%), Le Mans (+1,4%), Metz (+1,6%), Niort (+1,9%), ou Angoulême (+2,2%) ;
- elle est de 2.5 à 5 % pour encore 16% d'entre elles, comme Béziers (+2,6%), Bayonne et Rouen (+3,0%), Lyon (+3,3%), Cannes (+3,8%), ou Nice (+4,1%) ;
- elle atteint ou dépasse 5% dans près de 10% des villes, comme Limoges (+5,0%), Troyes (+6,2%), ou Dôle (+7,8%) !
A Paris, le nombre d'arrondissements où les loyers baissent (20ème, 12ème, 17ème et surtout 18ème, 19ème, 1àème, 6ème et 4ème) s'équilibre désormais aussi avec celui des arrondissements où ils continuent à augmenter (8ème, 9ème, 13ème, 2ème 15ème et surtout 7ème, 15ème, 16ème et 5ème), avec même un léger avantage pour les premiers...
Par ailleurs, sans surprise, la dispersion des loyers sur un même marché local a tendance s'accroître : ainsi, dans un cas cité par CLAMEUR, Nice, les loyers varient de 1 à 3 en moyenne.
Par contre, dans l'ensemble, le ralentissement a concerné tous les types de logements : ainsi depuis le début de l’année 2009, les loyers des studios et 1 pièce ont augmenté de 0,1% (contre +3,5% en moyenne chaque année entre 1998 et 2009) alors que ceux des 3 pièces
sont restés stables (contre +3,3% entre 1998 et 2009) ;
· les loyers des 2 pièces et des 4 pièces ont progressé à un rythme juste un peu plus rapide avec +0,3% (contre respectivement +3,5% et + 2,8% en moyenne chaque année entre 1998 et 2009). Seuls les loyers des plus grands logements (les 5 pièces et plus) ont cru un peu plus vite que l’ensemble : + 0,7% (contre +2,5 % en moyenne chaque année entre 1998 et 2009)...
Des loyers "au taquet"...
Si la loi de l'offre et de la demande joue sur le marché de la location privée, où les loyers ne sont pas règlementés, comme elle joue sur tous les marchés où elle peut s'exprimer librement, force est de constater qu'elle cesse de s'exercer quand une partie de la demande potentielle n'est plus solvable au dessus d'un certain niveau de prix, que les candidats à la location envisagent charges comprises ; or ces dernières ne sont pas spécialement à la baisse ! Et quand bien même ils seraient prêts à accepter un taux d'effort supérieur, les propriétaires eux-mêmes les restreignent, en les refusant si celui-ci dépasse 30 à 35%...
A preuve, une corrélation assez probante mise en évidence par CLAMEUR entre les loyers moyens par département et le revenu moyen des ménages de ces mêmes départements !
Dans ce contexte, c'est sans surprise que l'observatoire CLAMEUR peut constater un allongement des délais moyens de relocation. Les propositions de loyers des propriétaires ont dû aussi largement tenir compte de cette désolvabilisation pour faciliter une relocation plus
rapide des biens : la hausse des loyers en cas de relocation (nouveau loyer proposé par rapport au loyer du locataire sortant) qui était de l'ordre de +6,8% en moyenne de 2001 à 2004, a progressivement diminué pour redescendre à un niveau de +5,5% en 2008 et +5,4% début 2009. Et si tous les segments de marché sont concernés, ce sont les petits logements (studios et 1 pièce) et les grands logements (5 pièces et plus) pour lesquels l’évolution est la plus sensible : la demande y a été particulièrement fragilisée ces dernières années, notamment du fait de la faible revalorisation des aides personnelles.
Effort soutenu d'amélioration des logements, mais jusqu'à quand ?
Et lorsque les propriétaires ne veulent pas trop en rabattre sur le loyer, ils essaient d'attirer des locataires plus aisés en procédant à des réfections et des améliorations des logements ! A partir de 2007, alors que le marché connaît de nombreuses hésitations (ralentissement sensible de la hausse des loyers, faiblesse de la mobilité résidentielle), l’effort d’amélioration et d’entretien s’est redressé pour s’établir à son niveau le plus élevé constaté depuis dix ans : 23,7% des logements ont fait l'objet de travaux avant relocation en 2008 et même 27,4% depuis le début de l’année 2009 ! "Même si les perspectives de retour sur investissement ne sont pas excellentes, la réalisation de travaux permet aux bailleurs de répondre aux exigences de qualité de la demande et contribue à la réduction du risque de vacance prolongée des biens remis sur le marché", note la synthèse de CLAMEUR.
L'effort d'amélioration et d'entretien du parc est le plus élevé pour les 4 pièces avec 28,3% des relocations concernées : cet effort s’établit aussi à un niveau supérieur à la moyenne pour les 3 pièces avec 24,9% des relocations et pour les 5 pièces et plus,
avec 24,4%. Et il est le plus faible pour les petits logements : avec 22,5% des relocations présentées sur le marché dans le cas des studios et 1 pièce et 22,0% dans le cas des 2 pièces ; sans surprise, le taux de rotation des locataires dans ces petites surfaces est supérieur à la moyenne et les réfection en conséquence plus espacées...
Reste la lancinante question, relancée par la réapparition d'appels au blocage des loyers, exprimées non seulement par les associations de locataires mais aussi - c'est nouveau - par des organisations de consommateurs comme la CLCV (Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie) : les loyers sont-ils trop chers ? La réponse est évidemment positive lorsqu'on considère l'Ile-de-France, où les loyers au m2 (17,3 euros par mois) sont pratiquement du double de ceux de la moyenne des autres régions, avec des pointes à paris jusqu'à 28 euros par mois et par m2 dans le 5ème arrondissement ! Mais c'est loin d'être le cas dans toutes les villes : sur 1250 villes ou arrondissements listés sur le site de CLAMEUR (1), seuls 300 affichent des loyers moyens supérieurs à 12 euros, concentrés essentiellement en Ile-de-France, PACA, un peu en Rhône-Alpes ou des villes attractives comme La Rochelle ou Nantes ; plus de 400 affichent des loyers moyens entre 8 et 12 euros, et près de 400 des loyers moyens inférieurs à 8 euros.
Dans ces villes, remarque le professeur Michel Mouillart, animateur scientifique de l'observatoire CLAMEUR, se pose le problème de la rentabilité de la location, et potentiellement la question de la capacité des propriétaires, lorsque les loyers sont en dessous de 6 à 7 euros le m2 (420 à 490 euros par mois pour un 70 m2) à autofinancer les dépenses imposées par les règlementations de sécurité (telles que celles pour les ascenseurs) ou demain celles découleront du "Grenelle de l'environnement"...
(1) L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé fournies ses membres fondateurs à savoir l’ANAH (Agence nationale de l'habitat), la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), le groupe d'administration de biens Foncia, le SNPI (Syndicat national des professionnels de l'immobilier) et l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), rejoints par la fédération des promoteurs constructeurs (FPC), la fédération française du bâtiment (FFB), Habitat et Développement (SIRES), la Foncière Logement, les Pact Arim, des promoteurs, des administrateurs de biens, des réseaux d'agences dont récemment Century 21, le site Seloger.com, l'APAGL (réseau du 1% logement), etc. Le professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre en assure la direction scientifique - site de CLAMEUR
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