ACTUS
Peut-on et doit-on faire baisser les prix de l'immobilier ? 3ème partie : peser sur les loyers
Le
18/3/2014
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Les loyers ont augmenté moins que les prix de vente, c'est un fait, provoquant une dégradation continue des rendements locatifs. Une explication à cela : l'effet de solvabilisation des ménages par les aides au logement - qui coûtent néanmoins à la collectivité 14 milliards par an - a été moins fort que celui provoqué par la baisse des taux d'intérêt. Ils butent sur le pouvoir d'achat des candidats locataires, et cet effet de plafonnement s'est accentué avec la crise, la hausse du chômage et la montée des incertitudes. Il n'en reste pas moins que, même s'ils n'augmentent plus, ils impliquent, additionnés des charges, elles-mêmes en forte augmentation pour des raisons différentes, un taux d'effort excessif qui pèse sur la consommation, sur la mobilité en direction des zones tendues qui manquent de main d'oeuvre, et plus globalement sur l'économie. Les faire baisser autoritairement, ou au moins les écrêter comme le prévoit l'encadrement des loyers instauré par la loi "ALUR", pénalise les propriétaires et les investisseurs, mais représente quoi qu'on en dise une priorité. Si l'encadrement, par l'effet de reconstitution des rendements, peut de surcroît peser sur les prix, ce ne sera que tout bénéfice !
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Peut-on et doit-on faire baisser les prix de l'immobilier ? Rappel :
1ère partie : "Une situation devenue non soutenable"
2ème partie : "Agir sur les prix du neuf"
L'encadrement des loyers : un écrêtage et non une réduction générale
Selon l'INSEE, les locataires du secteur libre comme les propriétaires accédants consacraient en 2011 en moyenne plus du quart de leur revenu à leurs dépenses de logement (26,9%). Parmi ces ménages, environ un sur cinq dépensait plus de 40% de son revenu pour son logement. Mais de 2005 à 2011, le taux d’effort des locataires s’est accru de 2,5 points, tandis que celui des propriétaires restait stable. Pour les ménages locataires du 1er quartile de revenus, le taux d'effort moyen avait atteint 33,6%. Il a augmenté depuis 1998 de 9,5 points ! Ceux du 2ème quartile avaient en 2011 un taux d'effort moyen de 29,1%, en augmentation depuis 1998 de 6,9 points. Difficile de laisser une aussi grande partie de la population - les locataires du parc privé représentent 21% des ménages - avec un tel boulet aux pieds quand les ménages allemands y consacreraient une dizaine de points de taux de moins. Bien entendu, ces taux d'effort ne prennent pas en compte que les loyers : il y a aussi les charges, et notamment les charges d'énergie. Mais la marge de manœuvre du gouvernement sur ces dernières est limité...
Si peser sur les loyers s'est avéré une nécessité, au point qu'un encadrement des loyers à l'allemande a figuré non pas seulement dans le programme de la gauche à l'élection présidentielle, mais aussi in extremis dans le celui du candidat sortant, il y avait plusieurs manières de le faire : en réduisant autoritairement tous les loyers, ou en écrêtant les loyers les plus élevés dans les zones les plus "tendues". C'est la dernière méthode qui a été retenue. Sur la base d'un maillage du territoire qui reste à définir, et sur la foi de données produites par des observatoires locaux des loyers qui restent à mettre en place, les préfets arrêteront des loyers médians de référence par type de logement (en principe la taille), et fixeront des loyers de référence majorés, qui ne pourront dépasser les loyers médians plus 20%, mais qui pourront être inférieurs à ce plafond en fonction de considérations locales. Les propriétaires ne pourront dépasser ces loyers de référence majorés pour les nouvelles locations, et devront réduire les loyers des locataires en place au moment de la reconduction du bail s'ils dépassent ces maxima. Ils pourront demander néanmoins un complément de loyer exceptionnel si les caractéristiques du logement le justifient par leur qualité. Ce complément n'est en principe non limité, mais il pourra être contesté par le locataire, dans un premier temps devant les commissions départementales de conciliation, puis devant le juge. Le loyer sera alors fixé à dire d'expert.
Selon le calendrier ministériel actuel, l'encadrement doit être appliqué à partir de septembre ou octobre 2014 à Paris, et à l'automne en Ile-de-France, qui dispose de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, opéré depuis près de 30 ans), avant d'être déployé en régions, moins bien pourvues.
Du pouvoir d'achat surtout pour les classes moyennes
Selon l'observatoire CLAMEUR ("Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux"), "si les "loyers médians de référence majorés" sont systématiquement fixés par les préfets à 20% au-dessus des loyers médians calculés par les observatoires publics, le mécanisme d'écrêtage des loyers de marché concernera (en moyenne et aux conditions de marché de l'année 2013) de l'ordre de
20% des relocations et locations nouvelles réalisées dans les 10 premières villes". La baisse de ces loyers écrêtés pourrait être aussi en moyenne de 20% par rapport aux niveaux actuels.
A Paris, cet écrêtage pourrait concerner 20,7% du marché, avec une baisse moyenne de 23,1%, entraînant une baisse moyenne de l'ensemble des loyers de 4,8%. Mêmes effets à peu près à Marseille et à Lyon. Par contre, à Nice, la part du marché touché atteindrait 22,1%, avec une baisse pour les loyers écrêtés de 28,6% et une baisse moyenne générale de 6,3% ! A l'inverse, des villes plus sages comme Toulouse, Montpellier et surtout Nantes seraient moins touchées : dans cette dernière, l'écrêtage ne concernerait que 15% du marché, entraînant un écrêtage de 14%, et une baisse générale de 2,2%. A noter que l'écrêtage fait bouger la moyenne des loyers mais pas le loyer médian, les loyers écrêtés restant dans la moitié des loyers les plus élevés ; la diminution de l'ordre de 4% du niveau moyen des loyers de marché se fera en une fois, et les ménages modestes qui supportent les loyers les plus bas ne vont guère en bénéficier. L'effet économique sera par contre indéniable, en redonnant aux classes moyennes locataires un surcroît de pouvoir d'achat...
L'encadrement devrait aussi grandement aider les plus pauvres, confrontés à des marchands de sommeil louant des meublés et de micro-chambres de bonnes pour des loyers exorbitants. A condition, évidemment, que les victimes osent recourir à la justice pour faire jouer le droit à une baisse de loyer que leur ouvre la loi "ALUR"...
La grande interrogation, pour les locataires comme pour les propriétaires est de savoir comment seront calculées des loyers médians pertinents, sur des quartiers homogènes, sans mélanger les secteurs "huppés" et des secteurs populaires. Une rue ou un canal suffisent parfois à les séparer...
Un effet probablement limité sur l'investissement locatif...
L'encadrement Duflot va-t-il provoquer une vente en masse des logements locatifs ? Va-t-il détourner les investisseurs de l'immobilier ? C'est l'épouvantail qu'agitent les milieux de l'immobilier à chaque atteinte au libéralisme qu'ils prônent. Qu'il écorne encore un peu plus le rendement locatif d'une partie des biens des propriétaires actuels est une évidence. Mais ce rendement a été altéré déjà depuis une quinzaine d'années, sans aucune intervention étatique, par l'écart d'évolution des prix de vente et des loyers (doublement à triplement des premiers selon les secteurs, augmentation de 35 à 50% pour les seconds). Les investisseurs institutionnels en ont tiré la conséquence et ont vendu une grande partie de leur parc soit directement "à la découpe", soit indirectement en passant par du portage intermédiaire. Mais le parc privé a continué de croître pendant toute cette période, l'investissement ayant été dopé par la baisse des taux d'intérêt, les régimes de défiscalisation, et surtout par les espoirs de plus-value, qui ont surmultiplié le rendement purement locatif. Il ne faut d'autant moins négliger cette motivation des investisseurs que c'est probablement aujourd'hui, avec la facilité d'obtenir un financement qui a prévalu jusqu'à la crise des "subprime", un des deux moteurs qui manquent le plus à l'investissement locatif, et non un prétendu "climat de défiance" ou les perspectives négatives créées par le projet de loi "ALUR".
Au demeurant, l'écrêtage provoqué par l'encadrement des loyers ne va toucher, comme on a vu plus haut qu'une partie seulement des biens dans les zones tendues. Certains d'entre eux, les plus chers, vont être vendus. Mais que vont faire les propriétaires du produit de la vente ? Placer en bourse ? En assurance vie ? En SCPI d'immobilier commercial comme le suggèrent certains ? L'immobilier est depuis longtemps, même à faible rendement et restera le placement préféré des Français pour au moins deux raisons : il a toujours sur le long terme préservé la valeur du capital contre l'inflation, et c'est le seul placement que l'on peut acheter à crédit. De surcroît, même hors de toute défiscalisation, il bénéficie de deux avantages fiscaux indéniables par rapport aux autres placements : la déduction du revenu des intérêts d'emprunt, et la déduction des gros travaux qui permet en réalité, dans le cas d'achat d'ancien à rénover, de défiscaliser une partie de l'investissement, avec en prime le report du déficit sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros...
Le gouvernement le sait évidemment, ce qui explique qu'il ne craigne aucune vente en masse ni fuite des investisseurs, conte destiné à effrayer les enfants...
...et à terme un effet en retour sur les prix de vente...
Loin de provoquer l'apocalypse annoncée, l'encadrement des loyers peut avoir un effet bénéfique - au sens de l'intérêt général plutôt qu'à celui de l'intérêt des professionnels bien entendu - sur le marché immobilier : en provoquant la mise en vente des logements aux loyers les plus impactés, et donc un afflux d'offre susceptible d'entraîner une baisse des prix favorable aux primo-accédants, et surtout en créant à terme un effet d'ajustement des prix dans les zones tendues par le rendement locatif. Cela prendra certes du temps, mais à partir du moment où les nouveaux investisseurs - et ceux qui réinvestiront le produit de la vente de biens devenus trop peu rentables - voudront préserver un rendement acceptable, ils seront amenés à limiter le prix qu'ils seront prêts à payer pour l'achat d'un nouveau bien locatif. Les promoteurs eux-mêmes, qui à l'égard de cette clientèle doivent afficher un rendement locatif qui justifie l'investissement, s'arrangeront pour "sortir" des produits au bon prix, agissant pour cela sur le prix du foncier (voir la 2ème partie).
Le marché a prouvé son incapacité à s'autoréguler, accentuant les disparités de prix, aggravant la ségrégation sociale, et nuisant à l'économie en sur-favorisant une catégorie d'acteurs économiques - les épargnants - au détriment de tous les autres et en définitive de l'intérêt général (voir la 1ère partie). D'autres pays, tels l'Allemagne, la Suède, la Suisse et les Pays-Bas, qui ne sont pas spécialement dirigés par des "archaïques staliniens", pratiquent une régulation du prix des logements (1). La ville de New York, confrontée aux mêmes phénomènes que Paris et sa couronne, l'a fait elle aussi. La France aussi doit s'y résoudre, elle n'a que trop tardé !
Rappel :
1ère partie : "Une situation devenue non soutenable"
2ème partie : "Agir sur les prix du neuf"
(1) Universimmo.com - 16 juin 2012 : "Encadrement des loyers : la fin de l'immobilier locatif privé ?"
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