L'encadrement des loyers : quelle utilité ?
Après des années de hausse ininterrompue, les loyers semblent avoir atteint, au moins dans les zones tendues - Ile-de-France et certaines grandes métropoles telles que Lille, Montpellier, Nice, Cannes et dans une moindre mesure Lyon - des niveaux mettant à mal le taux d'effort de locataires qui, de leur côté ne sont pas à la fête ! Les ménages les plus fortunés ont choisi au cours de la dernière décennie, sous l'effet de l'effondrement des taux d'intérêt, de devenir propriétaires. En conséquence, le parc locatif privé comme HLM se paupérise. Une étude de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) a montré en avril que l'écart se creuse entre l'ensemble des ménages et les locataires, le revenu moyen des locataires du parc privé n'ayant progressé que de 17% entre 1993 et 2008, moins que l'inflation (23%), beaucoup moins que les revenus de l'ensemble des ménages (31%) et encore moins que les loyers de ce parc (33%).
Du coup les loyers ont tendance à plafonner : L'indice des loyers France entière de l’observatoire des loyers CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé, qui avait connu des sommets de hausse jusqu'à +6,5% en 2000 ou entre +4,5 et +5% de 2004 à 2006, a fortement ralenti sa hausse : après avoir stagné en 2009, il avait pris +2,5% en 2010 et redescend à +0,9 en 2011, augmentation très nettement inférieure au taux de l'inflation (+1,9% sur un an en juillet). Et il s'agit des loyers de marché : premières locations et relocations.
Pour l'Ile-de-France, secteur le plus chaud de la crise du logement, l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) constate une hausse moyenne des loyers - nouvelles locations et baux en cours - pour l’ensemble de l’agglomération parisienne de +1,8%, dont +2,2% à Paris, +1,6% dans les départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et +1,3% dans ceux de la grande couronne (partie agglomérée - Essonne, Seine-et-Marne, Val-d’Oise et Yvelines).
Parfait diront les libéraux : même si la "main invisible" d'Adam Smith n'arrête la hausse que lorsque les locataires sont au bord de l'asphyxie, le marché semble en train de s'auto-réguler ! Pourquoi dans ces conditions proposer un encadrement des loyers ? N'est-ce pas enfoncer une porte ouverte à bon compte (électoral) ?
Un marché drogué aux aides au logement, véritable gouffre de la dépense publique !
Les milieux proches des propriétaires - UNPI, propriétaires institutionnels pour ce qu'il en reste dans l'immobilier résidentiel et fédérations d'administrateurs de biens dont les revenus sont directement indexés sur le niveau des loyers - qui s'apprêtent à crier au loup oublient que le marché locatif privé, comme dans une moindre mesure le parc social, sont drogués aux aides au logement : APL (aide personnalisée au logement) pour les immeubles sociaux et conventionnés et surtout AL (allocation de logement) pour le parc privé : une manne de plus de 16 milliards par an, à une époque où le gouvernement grappille les millions par dizaines pour boucler son budget ! Plus de 6 millions de ménages bénéficiaires ! Et le seul budget qui augmente dans la rubrique "Logement et ville" du budget 2012 alors que les crédits publics pour la construction de logements sociaux sont "rabotés" année après année (sauf en 2009-2010 avec le plan de relance de l'économie) et n'atteignent même plus un demi milliard...
Un assistanat à la charge des contribuables au profit direct des propriétaires, qui n'auraient jamais pu au cours des trente dernières années augmenter leurs loyers au niveau qui est le leur, faute de locataires solvables ! Une dérive engagée il y a trente ans, qui a vu les "aides à la pierre", financement de construction à coût maîtrisé, progressivement réduites au profit des "aides à la personne", en croissance ininterrompue, en grande partie responsables de l'inflation des loyers, et partiellement des prix de l'immobilier, l'autre partie étant le résultat d'autres types de subventions directes ou indirectes : les prêts à taux zéro et l'argent bon marché du secteur bancaire et des marchés financiers...
Le bon moment pour se désintoxiquer ?
Du coup, si un plafonnement des loyers semble aujourd'hui stérile au niveau qu'ont atteint les loyers, ce peut être un moyen de faire passer une autre pilule autrement plus amère, et pourtant nécessaire dans le contexte de lutte contre les déficits publics : celle du blocage et de la réduction progressive de la masse des aides au logement. Plafonnement sans baisse autoritaire, pour ne pas mettre à mal l'équilibre des investissements locatifs encouragés par les dispositifs "Méhaignerie", "Périssol", "Besson", "Robien", "Borloo" et autres "Scellier", mais sur une durée suffisamment longue pour permettre l'absorption de la baisse des aides aux locataires...
Faut-il craindre en contrecoup un désinvestissement massif de l'immobilier locatif ? Paradoxalement, la conjoncture actuelle est favorable à cette inversion de politique publique : le désinvestissement est déjà presque achevé de la part des investisseurs institutionnels qui ont ces dix dernières années déserté le résidentiel au profit de l'immobilier commercial et de bureaux ! Quant aux particuliers, pas de danger : l'immobilier reste et restera le seul placement de bon père de famille, qui plus est au contraire de tous les autres réalisable à crédit, et ne risque pas pour un bout de temps d'être concurrencé par la bourse ou les placements financiers...
Un sujet à débattre dans la période électorale qui vient de commencer...
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