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ACTUS

Le Visale remplace la GUL : histoire d'un enterrement sans fleurs ni couronnes


Le 27/1/2016
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UI - Actus - 27/1/2016 - Le Visale remplace la GUL : histoire d'un enterrement sans fleurs ni couronnes
C'est officiel : la "garantie universelle des loyers" (GUL), votée par le parlement dans la loi "ALUR" du 24 mars 2014, ne verra pas le jour. Le gouvernement ne prendra pas les décrets d'application et se contente d'un succédané négocié avec Action Logement, le mouvement des collecteurs du "1% Logement", le "Visale", visa pour le logement et l'emploi. Un "Loca Pass" modernisé, avec un site Internet pour une gestion dématérialisée. La ministre du logement sur le départ, Sylvia Pinel, l'a présenté au cours d'une conférence de presse le 20 janvier, avec Jacques Chanut, président de l'UESL-Action Logement, ainsi que Jean-Jacques Denizart, lui aussi sur le départ, et Lucie Cahn, respectivement président et directrice générale de l'APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives).
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Une longue histoire



La ministre s'est donné beaucoup de mal pour expliquer pourquoi le Visale était moins lourd que la GUL, purement et simplement abandonnée, et plus simple que la GRL (garantie des risques locatifs), qui disparaît aussi à compter du 1er janvier 2016, en promettant qu'aucun bailleur ne serait laissé sans garantie du fait de l'arrêt de cette dernière. La langue de bois technocratique ne peut cacher le fait que la nouvelle formule n'a rien à voir avec les précédentes. Depuis Jean-Louis Borloo, l'Etat et Action Logement s'étaient en effet engagés tant bien que mal dans un système assurantiel de garantie de loyers pour les propriétaires, censé se substituer à la classique "garantie de loyers impayés" (GLI) proposée depuis le début des années 80 par plusieurs assureurs et courtiers, ainsi que par le groupe Foncia agissant en "ducroire" vis à vis de sa clientèle de bailleurs.

Le problème avec la GLI est qu'elle ne couvre que les bons risques et, bien qu'elle sécurise les propriétaires, elle ne permet pas l'accès au logement privé pour de larges catégories de candidats locataires, car elle exige au moins autant de garanties que les propriétaires qui ne la souscrivent pas. Or les difficultés d'accès au logement ne pénalisent pas seulement les locataires mais aussi les entreprises, en freinant la mobilité des salariés et les recrutements dans les zones tendues.

Avec la GRL, Action Logement, dont la mission est d'assurer le logement des salariés des entreprises, et l'Etat venaient à la rescousse des assureurs privés en les réassurant pour les locataires aux ressources insuffisantes (jusqu'à 50% de taux d'effort) et à la situation professionnelle non assurée (titulaires de CDD, intérimaires ou chômeurs), et leur permettant de sécuriser les bailleurs pour un beaucoup plus large panel de candidats. Mais le projet initial de transformer la GRL en garantie universelle, bien que figurant dans les promesses du candidat Sarkozy en 2007, n'a pas abouti avec la précédente majorité ; ou plus exactement il a été réalisé à moitié. La GRL universelle devait devenir obligatoire pour tous les propriétaires (on comprend aisément qu'avec une mutualisation généralisée, le taux de prime aurait pu être beaucoup plus faible que celui de la GLI ou de la GRL facultative), et le dépôt de garantie et le cautionnement personnel (l'apport par le locataire d'un garant, impossible pour de nombreux candidats) étant en contrepartie interdits. Le gouvernement de l'époque a bien interdit le cautionnement, mais seulement lorsqu'il se cumulait avec une GLI ou une GRL, et il a réduit le dépôt de garantie de moitié...

A l'arrivée de la nouvelle majorité en 2012, Cécile Duflot a bien repris le projet d'une garantie universelle et obligatoire, donc largement mutualisée, mais a voulu évincer les assureurs privés et créer un dispositif public, financé par une taxe prélevée sur tous les loyers. Erreur funeste car l'idée d'une taxe, en pleine découverte du "ras-le-bol fiscal" a été sèchement retoquée par Bercy, laissant le dispositif financé intégralement sur fonds publics, ce qui, avec des caisses publiques vides, signait sa condamnation à mort...


Un retour au Loca-pass des années 2000



Le Visale (1) fonctionne différemment : il s'agit d'un cautionnement que le candidat locataire va chercher sur un site dédié ouvert le 20 janvier (www.visale.fr) et qu'il doit apporter au propriétaire pour se faire sélectionner, ce dernier étant libre de le prendre ou lui préférer un autre locataire présentant un meilleur profil. Et si ce propriétaire a souscrit une GLI, il doit y renoncer ou - si les assureurs adaptent leur offre -la restreindre à la couverture du risque de détériorations immobilières, élément important des contrats de GLI et de feu la GRL !

De plus, le Visale est délibérément ciblé sur les candidats les plus précaires. Sont en effet concernés les salariés d’une entreprise du secteur privé hors agricole assujettie à la PEEC (participation des entreprises à l'effort de construction - le "1% logement") entrant dans un emploi et se portant candidat à un logement locatif du parc privé. Ceux de plus de 30 ans ne sont éligibles que s'ils sont en CDD (contrat à durée déterminée) ou en période d'essai d'un CDI (contrat à durée indéterminée), dans les 3 mois de leur prise de fonction et pendant la durée de leur contrat de travail. Les salariés de moins de 30 ans sont éligibles quel que soit leur contrat de travail, dans les 12 mois de leur prise de fonction et pendant la durée de leur contrat de travail.

S'y ajoutent sans conditions particulières les ménages entrant dans un logement locatif privé via un organisme d’intermédiation locative agréé, dans les dispositifs de type Solibail.

La condition que le ménage candidat locataire ne soit éligible que dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50% (Loyer+Charges/Revenus d’activité ou de remplacement), déjà présente dans la GRL et la GUL, est maintenue. Et en tout état de cause, la durée maximale de la couverture pour le propriétaire est de 36 mois...

Avec de telles conditions, il est peu probable que le chiffre de 150 à 200.000 locataires couverts en rythme de croisière soit atteint, ou alors ce ne sera que par effet d'aubaine, dans les zones non tendues où les propriétaires ont du mal à trouver des locataires solvables.

Symboliquement, Sylvia Pinel, avant de quitter ses fonctions, vient donc d'acter l'abandon en rase campagne de l'une des deux mesures phares de la seule politique du logement réellement volontariste tentée depuis des décennies, l'autre étant l'encadrement des loyers qui n'a été appliquée qu'à Paris intra muros au lieu de toutes les zones tendues. Certes, cette politique heurtait les propriétaires privés et les professionnels, qui leurs sont attachés autant par intérêt que par proximité idéologique. Mais Cécile Duflot, qui a tenté de la porter, l'assumait sans complexes. Elle avait le mérite d'être cohérente, et d'aller dans le sens des intérêts de la France des actifs et des entreprises, contre celle des épargnants, intérêts que tous les gouvernements précédents avaient essayé jusqu'ici plus ou moins de concilier, avec les résultats que l'on sait : pénurie de logements accessibles, coût budgétaire astronomique, etc. (2). Force est de constater qu'après cet accès de lucidité, le gouvernement socialiste est retombé dans l'ornière des politiques de ses prédécesseurs. Pour la France des propriétaires, une bonne nouvelle : le marché redevient dynamique, comme disent les professionnels, c'est à dire que les prix vont recommencer à monter...



(1) v. le site Visale.fr

(2) Universimmo.com - 9/2/2015 : "Politique du logement (suite) : le gouvernement entre deux feux"

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Commentaire posté par Steph , le 9/5/2016 à 15h30
La garantie universelle des loyers est un énorme flop. Tous les ministres du logement qui se succèdent depuis la Ve République ne sont pas arrivés à résoudre le problème du logement en France. Avant de se préoccuper des loyers, il faudrait peut-être permettre aux français de pouvoir se loger dans les zones tendues.

En effet, c'est dans les zones tendues que l'on retrouve des loyers très élevés (parce que la demande est bien plus élevée que l'offre). Les propriétaires en profitent alors pour faire monter le prix des loyers et les foyers modestes n'arrivent plus à se loger dignement. Le prix d'un loyer à Paris est tout simplement indigne de notre pays. A moins de gagner 5000€ par mois, impossible de se loger pour une famille.

Cependant, je trouve qu'il y a du mieux, notamment grâce à la loi Pinel qui a redonné confiance aux investisseurs et surtout qui a plafonné les loyers et les ressources des locataires. Pour rappel, la loi Pinel oblige les investisseurs à mettre leur bien sur le marché locatif pendant au moins 6 ans. En échange, une réduction d'impôt leur est accordée.

Les constructions de logements sont en hausses. Espérons que cela continue, cela aura pour effet de baisser les loyers. Et plus besoin de mettre en place des lois qui ne marchent pas comme la GUL...



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