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ACTUS

Immobilier : après celui de la vente, la crise gèle le marché de la location


Le 4/9/2009
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UI - Actus - 4/9/2009 - Immobilier : après celui de la vente, la crise gèle le marché de la location
Après un hiver morose, cette année la reprise habituelle en été du marché locatif privé (c'est la saison privilégiée pour les déménagements), et les tensions sur les loyers qui l'accompagnent, n'ont pas eu lieu ! La mobilité résidentielle a chuté avec une brutalité jamais vue jusqu'ici, et les loyers n'augmentent plus que dans des "poches de résistance" de plus en plus limitées : trois quarts du parc immobilier sont désormais dans des secteurs où les loyers baissent, en général encore modérément, mais parfois plus fortement. Surtout, la tendance ne semble pas près de s'inverser : les français, inquiets pour leur avenir, semblent de moins en mois enclins à bouger, négocient les loyers s'ils doivent malgré tout changer de logement, et résistent même, lorsqu'ils restent en place, comme en témoignent de nombreux administrateurs de biens, aux révisions contractuelles...
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Chute spectaculaire de la mobilité des locataires



Après avoir atteint près de 30% en 2004 (29,7% exactement), et s'être maintenu au dessus de 28% jusqu'en 2007, le taux de mobilité résidentielle (pourcentage des locataires qui ont changé de logement dans l'année) connaît depuis 2008 une baisse d'une ampleur et d'une brutalité inconnue de mémoire d'observatoire, tombant à 25,7% en 2009, soit 3 points de moins en peu de temps ! C'est ce qui ressort des chiffres de l'Observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé (1) : de 2006 à 2009, l'activité du marché locatif a reculé de 12% (dont 5,9% pour le seul 1er semestre 2009), et ce sont de l'ordre de 180.000 candidats à la location de moins qu'en 2006 qui auront pu réaliser leur projet de mobilité résidentielle. C'est aussi le nombre de logements en moins disponibles à la location, , soit de près de 3 ans de construction neuve de logements locatifs privés !

C'est en Basse Normandie et en Midi Pyrénées que le recul de la mobilité est le plus rapide, de l'ordre de 10 points contre 3.5 points pour la moyenne du marché ; le recul est en revanche un peu moins prononcé (un peu moins de 3 points) en Ile de France, dans le Limousin, dans les Pays de la Loire, en Poitou-Charentes, en PACA et en Rhône-Alpes ; ailleurs, le taux de mobilité recule dans la moyenne du marché...

Naturellement sensible au revenu des ménages, le marché locatif réagit donc violemment à la conjoncture économique - licenciements, pression sur les salaires, etc. - et aux incertitudes quand à l'évolution du pouvoir d'achat.


Des loyers désormais majoritairement en baisse




La tendance, déjà annoncée par le réseau Century 21 en juillet, qui révélait pour la première fois une baisse du niveau moyen des loyers de nouvelles locations ou relocations enregistrés par ses agences sur la France entière de 4,65% pour les appartements et de 2,31% pour les maisons (locations de juillet 2008 à juin 2009 rapportées à celles de juillet 2007 à juin 2008), est aujourd'hui confirmée par l'Observatoire CLAMEUR : les loyers ont baissé de 0,8% en un an de septembre 2008 à septembre 2009, et le mouvement s'accélérant, ils pourraient baisser de 1 à 1,5% sur l'année 2009.

Cela peut paraître faible mais d'une part il s'agit d'une première inversion d'une tendance qui a été constamment à la hausse depuis plusieurs décennies, avec un décrochage de près de 3 points par rapport aux évolutions constatées en 2008, qui étaient encore haussières, et d'autre part elle est appelée à s'amplifier car l'été, traditionnellement actif s'est révélé en 2009 particulièrement morose. Il n'y a donc pas de réserve de reprise pour cette année et jusqu'au printemps prochain !

Bien entendu, ces moyennes cachent des disparités, et sur les 1063 villes suivies par l'observatoire, 49,6% sont encore en hausse (contre toutefois 76.4% des villes en 2008, à la même époque) :

- la hausse est de moins de 1% pour 14.2% des villes : Montbéliard, Troyes et Vannes (+0,1%), Alès, Epinal et Provins (+0,4%), Lyon et Valenciennes (+0,7%), Antibes (+0,8%), etc. ;

- elle est de 1 à 2,5% pour 13,7% des villes : Lourdes (+1,0%), Lille (+1,1%), Albi (+1,3%), Meaux (+1,4%), Nice et Paris 12ème (+1,5%), Montélimar (+1,6%), Nantes (+1,8%), Montmorency (+2,3%), etc. ;

- elle est de 2,5 à 5% pour 12,2% des villes : Verdun (+2,5%), Sélestat (+2,6%), Dunkerque (+2,7%), Bègles et Vichy (+2,9%), Chambéry (+3,1%), Lambersart (+3,3%), Saint-Lô (+3,6%), Paris 4ème (+4,5%), etc. ;

- elle est de 5% et plus pour 9,5% des villes : Nemours (+5.3%), Saint-Chamond (+5,8%), Calais (+6,3%), Garches (+6,7%), Nevers (+7,0%), Aix les Bains (+7,0%), Le Vésinet (+8,0), Paris 2ème (+9,0%), etc.


Mais les villes en baisse sont désormais majoritaires, et nettement plus grosses que celles en hausse, ce qui en nombre de logements, donne trois quarts du marché locatif privé en baisse :

- la baisse est de moins de 1% pour 14.7% des villes : Béziers (-0,2
%), Annecy et Poitiers (-0,3%), Toulouse (-0,4%), Paris 7ème (-0,5%),
Moulins (-0,7%), Colmar (-0,8%), Douai et Reims (-0.9%), etc. ;

- elle est de 1 à 2,5% pour 19% des villes : Montpellier (-1,2%), Caen (-1,4%), Paris 10ème et Rouen (-1,6%), Le Havre (-1,7%), Dijon (-1,8%), Marseille (-2,2%), Strasbourg et Tours (-2,4%), etc. ;

- elle est de 2,5 à 5% pour 9,9% des villes : Angers (-2,6%),
Nanterre (-2,7%), Lorient (-2,9%), Metz (-3,1%), Rennes et Paris 5ème (-3,7%), Bordeaux et Périgueux (-4,2%), Versailles (-4,5%), etc. ;

- elle est de 5% et plus pour 6,8% des villes : Rochefort (-5,0%), Fontainebleau (-5,2%), Arles (-5,5%), Aix en Provence (-6,1%), Cherbourg (-6,7%), Gap (-7,0%), Paris 19ème (-7,4%), Orange (-7,8%), Bourges (-8,8%), etc.


Dans l'ensemble, cette baisse concerne à peu près tous les types de logements : si, exception à la règle, les loyers des studios et 1 pièce ont encore augmenté de 0,1% depuis le début de l’année 2009 (contre +3,5% en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009), les loyers des 2 pièces ont baissé un peu moins que l’ensemble avec -0,5%, les loyers des 3 pièces et ceux des plus grands logements (les 5 pièces et plus) ont reculé à un rythme comparable : respectivement -1,9% et -2,0 % ; enfin, ceux des 4 pièces ont reculé le plus vite avec -2,3%.


Des niveaux de loyers toujours très hiérarchisés



Enfin, si les loyers au m2 parisiens et de certaines communes franciliennes continuent à dominer le marché avec des niveaux de 15 à 26 euros le m2, le reste de la France reste à des niveaux dépassant rarement 12 euros, et une bonne centaine de villes sont à moins de 8 euros le m2, soit le niveau des loyers des logements aidés du type PLS (prêt locatif social)...

En 2009, la hiérarchie des régions est bien confirmée : entre l’Ile de France, région la plus chère à 17,1 euros par m2 en moyenne et le Limousin, région la moins chère à 8,4 euros par m2, la différence est toujours de l’ordre de 1 à 2 ; hors le Limousin, la région la moins chère est alors la Franche-Comté à 8,4 euros par m2 ; puis viennent l’Auvergne, la Champagne-Ardenne, la Lorraine ou la Picardie entre 8,5 et 9 euros par m2 ; de 9,5 à 10 euros par m2, on trouve la Bourgogne, la Bretagne, le Centre, Midi-Pyrénées et les Pays de
la Loire ; de 10 à 10,5 euros par m2, on trouve l’Aquitaine, l’Alsace, le Languedoc-Roussillon et Rhône-Alpes ; puis entre 10,5 et 11 euros par m2, la Basse Normandie, la Haute Normandie, le Nord-Pas-de-Calais et Poitou-Charentes ; enfin, à 12,0 euros par m2, on trouve PACA...


Les propriétaires réinvestissent en remises en état



Curieusement mais non sans une certaine logique, les dépenses d'entretien et d'amélioration augmentent dans deux circonstances opposées : quand tout va bien et que les revenus locatifs sont à la hausse, et quand tout va mal et que les logements en relocation en l'état risquent de ne pas trouver preneur ! C'est ce qui se produit actuellement et ce n'est donc pas une surprise de voir le taux de logements reloués après travaux grimper à des niveaux presque jamais atteints jusqu'ici : 29,8%, alors que ce taux n'était que de 18,9% en 2006...

Compte tenu du taux de mobilité résidentielle observé en moyenne, ce sont donc 7,5% des logements du parc locatif privé qui sont remis en état - voire aux normes - chaque année (et même 7,7% depuis le début de l’année 2009) !

Il n'y a donc pas que de mauvaises nouvelles pour les locataires...


(1) L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (sauf la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, etc.) des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre ; site de CLAMEUR

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