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ACTUS
Congé du locataire : à quelles conditions peut-on bénéficier d'un préavis réduit ?
Le
27/10/2001
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C'est une des questions qui reviennent paradoxalement le plus souvent en ces temps de pénurie de logements à louer notamment par rapport à diverses circonstances ou situations de mutation, de perte d'emploi, d'emplois trouvés après un emploi à durée déterminée, ou aussi par rapport aux conditions de distance du nouvel emploi du lieu de résidence que l'on souhaite quitter : en effet, si une occasion d'un nouveau logement se présente en début de préavis, on a envie de la saisir tout de suite de peur de ne pas en retrouver de sitôt, et il faut reconnaître que peu de locataires ont les moyens de financer un double loyer en plus d'une commission d'agence et de l'avance d'un dépôt de garantie... D'où l'intérêt d'examiner à la loupe l'esprit d'une disposition de la loi génératrice de nombreuses questions, et aussi de nombreux différents avec les propriétaires ou les gérants !
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Tout repose sur une disposition-clé de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit (article 15-I) que "Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire (...). Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois". Le même texte étend ce qu'il faut bien voir comme une dérogation à la règle commune aux "locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile" ainsi qu'aux bénéficiaires du RMI.
Quel est l'esprit de cette disposition ?
En fait elle part d'un bon sentiment puisqu'elle vise à protéger le bailleur contre les effets de la soudaineté du départ d'un locataire - les locataires ont le droit de donner congé à tout moment contrairement aux bailleurs qui doivent attendre la fin de la période du bail en cours - en lui laissant le temps de se retourner et trouver un nouveau locataire ou de préparer une réfection ou une mise à niveau du logement en vue de sa relocation. Cette sollicitude louable est simplement atténuée dans le cas où le locataire se trouve dans une situation d'urgence, où le fait de ne pouvoir, pour des contraintes financières malheureusement subies par une très large majorité de locataires, changer de région ou adopter immédiatement une solution mieux adaptée risque de compromettre son rétablissement.
Il y a donc en quelque sorte un souci d'équilibre entre deux urgences, celle du locataire justifiant de réduire la protection dont dispose le propriétaire...
C'est pourquoi la jurisprudence très abondante générée par cette disposition a retenu trois principes directeurs déterminants quant à la possibilité pour un locataire de bénéficier ou non d'un préavis réduit :
- La décision de quitter le logement doit être liée à un évènement soudain et imprévu créant une situation d'urgence : en application de ce principe, un licenciement entre bien dans cette catégorie, car il peut obliger à réduire très rapidement son train de vie et trouver une autre solution de logement ; une mutation à effet immédiat aussi : si on n'y défère pas immédiatement, ce peut être une cause de licenciement ; enfin un nouvel emploi trouvé dans une autre région est une occasion à saisir souvent sans délai, faute de quoi on risque de se voir préférer un candidat disposant d'une meilleure mobilité...
Par contre, la fin d'un contrat de travail à durée déterminée est un évènement largement prévu à l'avance et accepté : il est donc censé laisser suffisamment de temps au locataire pour trouver à la fois un nouvel emploi et s'il le faut une nouvelle résidence, comme celui qui en poste dans un emploi en cherche un nouveau ! De même pour une situation de chômage qui perdure...
- Il doit y avoir un lien de conséquence immédiat entre l'évènement générateur et la décision de quitter le logement : si cette décision est différée, elle perd son caractère d'urgence et ne justifie plus dans l'esprit de juges de prendre le risque créer un préjudice au propriétaire ; en d'autres termes, si par exemple le changement de résidence a pu attendre quelques mois après l'annonce de la mutation, il peut en attendre deux de plus pour ne pas léser le bailleur !
Par contre, le changement de résidence peut anticiper la date d'effet de la mutation ou d'un nouvel emploi à la suite d'une perte d'emploi, s'il suit de près l'annonce de la mutation ou de l'embauche, et si le locataire peut justifier de la nécessité de déménager dès cette date à proximité de son nouveau lieu de travail pour être à titre personnel ou familial à pied d'oeuvre à la date de prise d'effet, par exemple s'il y a des enfants à scolariser...
- Il doit y avoir nécessité de quitter le logement sans attendre : c'est notamment là qu'intervient la notion de distance ; il faut que celle-ci soit incompatible avec le maintien de la résidence dans le logement, même pendant la durée du préavis.
Plutôt qu'en termes de kilomètres, il faut raisonner en temps de transport, et on peut considérer raisonnablement que la limite se situe à partir de 3 heures par jour, à moins qu'il y ait d'autres contraintes comme une astreinte à domicile et obligation d'intervention rapide en cas d'appel, des contraintes d'horaires incompatibles avec les moyens de transport etc...
Dont acte !
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