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ACTUS

Immobilier et déclaration de revenus : les nouveautés...


Le 2/3/2004
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UI - Actus - 2/3/2004 - Immobilier et déclaration de revenus : les nouveautés...
Modernisation ne rime pas forcément avec simplification ! Si l'information et le confort du contribuable se sont indéniablement améliorés avec le précis de fiscalité et tous les textes sur Internet, et surtout la déclaration et le calcul de l'impôt en ligne, la simplification du droit engagée dans les autres domaines n'a pas touché le droit fiscal : chaque ministre et chaque loi de finances ajoutent leur couche de régimes spéciaux et d'incitations fiscales, souvent à durée déterminée, et la nécessaire stabilité des règles fiscales reste assez largement un voeu pieux ! Les déclarations de revenus 2004 en sont une fois de plus l'illustration...
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Bailleurs : revenus fonciers

L'essentiel des nouveautés vient des mesures "Robien" :

- la déduction forfaitaire pour le "Besson" ancien passe à 40% (le taux pour le régime "Lienemann" reste inchangé à 60% - voir le régime "Besson"),

- l'amortissement "Besson" devient amortissement "Robien" pour les logements destinés à la location acquis neufs achevés ou en état futur d'achèvement (ou mis en construction par le contribuable - la date de déclaration d'ouverture de chantier faisant foi) à compter du 3 avril 2003,

- s'ajoute un nouvel amortissement "Robien" pour les logements acquis après le 3 avril 2003 et mis en location dans les mêmes conditions que pour le "Robien" neuf, mais après réhabilitation lourde (voir le régime "Robien"),

- s'ajoute également un nouvel amortissement "Robien" pour les parts de SCPI éligibles sur 95% du prix d'achat des parts, en fait les souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de la SCPI réalisées à compter du 3 avril 2003.


En dehors du cas des SCPI, le contribuable qui souhaite bénéficier de ces régimes doit joindre un engagement de location (imprimé 2044EB) à la déclaration de revenus fonciers de la première année d’application du régime : année d’achèvement ou, si elle est postérieure année d’acquisition du logement ou d'achèvement des travaux de réhabilitation.

Rappelons que ceux qui ne relèvent pas de tous les régimes spéciaux accumulés au fil du temps (Monuments historiques ou Loi Malraux, immeubles en zones franches urbaines, immeubles en nu-propriété, régimes Quilès-Méhaignerie, Périssol, "Besson", "Lienemann" et maintenant "Robien") relèvent d'office du régime du "micro-foncier", à condition de ne pas dépasser en loyers en principal 15.000 euros annuels, et de na pas avoir opté pour le régime réel (l'option s'exerce par le seul dépôt d'une déclaration 2044 - la "feuille bleue" - pour une durée de 3 ans) : dans ce cas le bailleur est dispensé de déclaration 2044 et le revenu imposable est le revenu brut diminué d'un abattement forfaitaire de 40%...

Le déficit foncier éventuel continue à pouvoir être imputé sur le revenu global sans limite pour les monuments historiques ou les immeubles ayant fait l'objet d'une opération "Loi Malraux", et dans la limite de 10.700 euros par foyer fiscal pour les autres biens locatifs (15.300 pour les biens bénéficiant de l'amortissement "Périssol"), le reste étant reportable sur les revenus des 10 années suivantes.


Bailleurs : BIC

Pas de changement dans ce domaine : doivent être déclarés sous la rubrique des "bénéfices industriels et commerciaux" les revenus des locations (ou sous-locations) meublées ainsi que ceux tirés des investissements dans les résidences avec services. Jusqu'à 76.300 euros de recettes annuelles, le régime du micro-BIC (micro-entreprise) permet de calculer le bénéfice imposable par abattement de 72% sur les recettes totales ; par contre aucune autre déduction ne peut être opérée : travaux, intérêts d'emprunt, etc.

Même en dessous ce plafond de recettes, on peut opter pour le régime réel d'imposition, qui s'applique bien entendu d'office au dessus. Mais l'option doit être exercée avant le 1er février de l'année des revenus, et les déficits ne sont reportables (hors amortissements) sur le revenu global que lorsqu'on relève du régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) : minimum 23.000 euros de recettes TTC tirées des locations en meublés ou 50% des revenus globaux, plus inscription au registre du commerce, etc.

Rappelons que les revenus de locations meublées sont exonérés d'impôt quand il s'agit de pièces de l'habitation principale du bailleur, louées à titre d'habitation principale du preneur et dont le loyer n'a pas excédé en 2003 142 euros le m2 en Ile de France et 102 dans les autres régions...

Rappelons aussi que l'exonération des revenus des 3 premières années des locations meublées à des RMIstes, des étudiants boursiers ou à des organismes qui louent à des personnes défavorisées (avec toujours des loyers plafonnés) cesse pour les locations conclues ou renouvelées depuis le 1er janvier 2002.


Habitation principale : crédits d'impôt

De nouvelles dépenses sont venues s'ajouter à la liste de celles qui ouvrent droit à un crédit d'impôt ; désormais cette liste est la suivante :

- les dépenses payées dans l'année des revenus déclarés, relatives à l'acquisition de gros équipements dans le cadre de travaux d'installation ou de remplacement du système de chauffage (appareils de chauffage ou de production d'eau chaude des immeubles collectifs, cuves à fioul, citernes à gaz et pompes à chaleur), des ascenseurs ou de l'installation sanitaire du logement (gros appareils sanitaires, cabines hammam ou sauna prêtes à poser, etc.) ouvrent droit à un crédit d'impôt sur le revenu lorsque ces travaux sont afférents à la résidence principale du contribuable située en France et sont éligibles au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée : cela implique notamment que l'immeuble soit achevé depuis plus de 2 ans et qu'il ne soit pas à plus de 50% commercial ou professionnel ;

- dans les mêmes conditions les dépenses relatives à l'acquisition de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage ; d'autres dépenses viendront s'ajouter à cette liste à compter de 2004...

- le coût des équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable intégrés à un logement situé en France acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2001 et le 31 décembre 2005 et que le contribuable affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

Il s'agit des équipements de chauffage et de fourniture d'eau chaude fonctionnant à l'énergie solaire, au bois ou autres biomasses (poêles, foyers fermés, inserts des cheminées intérieures, chaudières), des systèmes de fourniture d'électricité à partir de l'énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasses ou des pompes à chaleur.

Cet avantage est également applicable, dans les mêmes conditions, au coût des mêmes équipements intégrés dans un logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet, entre les mêmes dates, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme. Il en est de même des dépenses payées entre le 1er janvier 2001 et le 31 décembre 2005 au titre de l'acquisition des mêmes équipements fournis dans le cadre de travaux d'installation réalisés dans l'habitation principale du contribuable...

- jusqu'au 31 décembre 2010 le coût des dépenses payées dans l'année des revenus déclarés pour la réalisation de travaux prescrits aux propriétaires d'habitation par un plan de prévention des risques technologiques.


Rappelons que pour une même résidence, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder, pour la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2010, la somme de 4 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 8 000 euros pour un couple marié soumis à imposition commune. Cette somme est majorée de 400 euros par personne à charge, de 500 euros pour le second enfant et de 600 euros par enfant à partir du troisième. Ces plafonds sont nouveaux et s'appliquent même aux contribuables ayant bénéficié d'un crédit d'impôt pour la période du 15 septembre 1999 au 31 décembre 2002.

Le crédit d'impôt est égal à 15 % du montant des équipements, matériaux et appareils ou du montant des travaux figurant sur la facture de l'entreprise ou, le cas échéant, pour les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable, du coût de ces équipements figurant sur une attestation fournie par le vendeur du logement.

Hors ce dernier cas, il est accordé sur présentation des factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé les travaux et comportant, l'adresse de réalisation des travaux, leur nature ainsi que la désignation et le montant des équipements, matériaux et appareils.

En copropriété, le crédit d'impôt concerne en quote-part les achats d'équipements, matériaux ou appareils et les travaux effectués sur les parties communes ; les documents et attestations à obtenir du syndic sont une copie des factures des travaux et une attestation "indiquant la répartition des dépenses" et "établissant formellement la date du paiement (du solde) de la dépense.


Habitation principale : réductions d'impôt

La réduction d'impôt pour intérêts d'emprunts a tendance à s'éteindre : elle concerne suivant les cas les contrats de prêts conclus avant le 31 décembre 1996 ou 31 décembre 1997...


Bailleurs : réductions d'impôt

Elles concernent :

- les investissements locatifs dans le tourisme : ils doivent avoir été réalisés dans des résidences classées situées dans des zones de revitalisation rurale ou dans une zone concernée par les fonds structurels européens ; ce dispositif s'applique jusqu'au 31 décembre 2006. Les taux (10 ou 15%) et les plafonds dépendent de la date de l'investissement et de sa nature : acquisition neuf achevé ou en état futur d'achèvement, ou travaux...

- les investissements réalisés outre-mer : la Loi Paul a été remplacée par la loi Girardin (1) applicable aux investissements réalisés à compter du 21 juillet 2003 jusqu'au 31 décembre 2017 : ouvrent droit à réduction d'impôt les investissements de construction ou acquisition d'un logement neuf affecté à la résidence principale ou à la location non meublée à un locataire qui y fixe sa résidence principale pendant cinq ans, ou la souscription de titres de sociétés de construction de logements ayant pour objet exclusif de construire en outre-mer des logements destinés à être loués nus à titre de résidence principale, ou encore la souscription au capital de SCPI qui s'engagent, d'une part, à utiliser la totalité des souscriptions pour l'acquisition de logements neufs situés dans les DOM-TOM et affectés pour 90 % au moins de leur superficie à un usage d'habitation et, d'autre part, à donner les logements concernés en location...

Pour les investissements en titres, le souscripteur doit conserver les titres cinq ans à compter de la date de la souscription.

La réduction d'impôt est également étendue aux travaux de réhabilitation réalisés à compter du 21 juillet 2003 sur des logements réalisés depuis plus de 40 ans, mais dans la pratique cet avantage ne peut être mis en oeuvre, le décret spécifiant la nature des travaux requis pour l'éligibilité n'étant pas encore paru !

La réduction d'impôt ne se cumule pas, pour les mêmes investissements, avec les avantages fiscaux suivants : imputation des déficits fonciers sur le revenu global, amortissement Robien, abattement sur les dividendes, réduction d'impôt pour souscription au capital de sociétés non cotées, déduction des pertes en capital des créateurs d'entreprise.


Vendeurs : déclaration de plus-values

Les plus-values réalisées en 2003 sur des biens non exonérés doivent encore être déclarées au moyen de la déclaration annexe 2049 (voir les coefficients d'érosion monétaire applicables cette année et pour la dernière fois). Le nouveau régime de prélèvement ne s'applique qu'aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2004 (notre brève)...



(1) loi n°2003-660 du 21 juillet 2003, dite Loi-programme pour l'Outre-mer


Pour plus de détails, voir l'aide en ligne sur le site du ministère des finances - les déclarations pourront être effectuées en ligne à compter du 13 mars 2004.

Les déclarations "papier" sont envoyées depuis le 16 février 2004 et au plus tard la dernière semaine de février. Elles devront être déposées au centre des impôts au plus tard le 30 mars 2004 à minuit. Les formulaires dont on peut avoir besoin pour la première fois peuvent être obtenus sur le site Internet du ministère des finances à partir du 24 février 2004 et auprès d'un centre des impôts à partir du 08 mars 2004.

Ceux qui opteront pour la déclaration en ligne bénéficieront d'un délai supplémentaire ; les dates limites seront :

- en zone A : 19 avril 2004 minuit (académies de Caen, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon, Montpellier, Nancy-Metz, Nantes, Rennes, Toulouse) ;

- zone B et Corse : 12 avril 2004 minuit (académies d'Aix-Marseille, Amiens, Besançon, Dijon, Lilles, Limoges, Nice, Orléans-Tours, Poitiers, Reims, Rouen et Strasbourg) ;

- zone C et DOM : 05 avril 2004 minuit (académies de Bordeaux, Créteil, Paris, Versailles).

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