Résidences universitaires : un effort...
Pour la première fois, les objectifs du "plan Anciaux", du nom du député UMP Jean-Paul Anciaux, auteur de deux rapports sur le logement étudiant en France, ont été atteints. Sur la base de ces rapports, le gouvernement s’était engagé à tenir les objectifs de 5.000 constructions et 7.000 réhabilitations de logements étudiants par an de 2004 à 2012. Après avoir pris un grand retard les premières années, il a fait légèrement mieux en 2009 : à l'occasion d’un déplacement au Havre le 30 août pour inaugurer la première résidence universitaire composée de conteneurs aménagés en studios meublés, la ministre de l'enseignement supérieur, Valérie Pécresse, a pu annoncer fièrement qu'au cours de l'année écoulée, 8.523 logements avaient été réhabilités et 4.938 chambres ont été nouvellement construites. Au total, l’Etat a investi 366 millions d’euros depuis 2007. En 2009 et en 2010, grâce au Plan de relance, 47 millions d’euros supplémentaires ont permis d’accélérer la construction et d’ouvrir 28 nouvelles résidences.
L'Etat fait feu de tout bois : les chambres-containers déjà citées, la reconversion de casernes désaffectées, et même la promotion du "logement inter-générationnel" : en clair faire accepter par des personnes âgées vivant seules l'hébergement d'un étudiant en échange de quelques menues contreparties en termes d'aide à la vie courante.
Il le faut ! La France compte un peu plus de 2,3 millions d'étudiants dont seulement 550.000 bénéficient de bourses, et plus de la moitié ne vivent pas chez leurs parents. Une enquête de l'Observatoire de la vie étudiante (OVE) réalisée en 2006 montrait déjà que seuls 42% d'entre eux vivent dans un logement familial (la grande majorité avec leurs parents), et 13% en résidence collective (Cité U, foyers) ; parmi ces résidences, les CROUS (Centre régionaux d'œuvres universitaires et sociales) ne proposent que 161.300 chambres ! A Paris, seuls 1,2 % des étudiants peuvent être logés en résidence universitaire (3.849 chambres pour 300.000 étudiants). Pour les autres c'est la débrouille. Plus ou moins difficile : selon l'OVE, si un tiers seulement des étudiants peine globalement à trouver un logement, ils sont deux tiers en Ile-de-France...
Faute de pouvoir intégrer une chambre universitaire, la majorité des étudiants se tourne vers le parc privé. Une solution coûteuse, même si la récente décision du président de la République de maintenir la possibilité du cumul entre les aides au logement (Allocation logement et APL) et la demi-part fiscale a été accueillie avec soulagement par les étudiants et leurs familles. Plus de 650.000 étudiants bénéficient actuellement de ces aides, dont le montant mensuel maximal est de 248 euros par mois pour les boursiers et de 203 euros pour les non-boursiers.
Et c'est loin d'être suffisant ! Pour payer le loyer et vivre loin de chez soi, ils sont un sur deux à devoir travailler, y compris lorsqu'ils sont boursiers ; pour les plus chanceux en jobs d'été ou de vacances, mais pour beaucoup d'autres toute l'année, ce qui n'est pas toujours compatible avec une scolarité performante. Car en période de crise, victimes de chômage, de précarité, les familles les moins aisées ont du mal à assumer. Résultat : ils sont de plus en plus nombreux à réclamer des fonds d'urgence. Et à utiliser l'aide alimentaire fournie par des associations caritatives au cours de l'année...
La réussite des étudiants dépend aussi de leurs conditions de vie
"Les conditions de vie et d’études sont déterminantes dans la réussite de nos jeunes : avoir de l’espace pour travailler, au calme, sans multiplier les trajets, c’est se donner toutes les chances d’étudier avec succès", a reconnu dans son discours du Havre Valérie Pécresse. L'association d'étudiants pour la Promotion et la défense des étudiants (PDE) vient de publier un panorama édifiant des conditions de vie des étudiants en France, mettant en évidence la précarité, les mauvaises conditions de logement, mais aussi le mauvais état de santé de la population étudiante, que Yazid Sabeg, commissaire à la diversité et à l'égalité des chances, dans un article publié dans Le Monde, juge "indignes d'un grand pays industrialisé, a fortiori lorsque celui-ci prétend miser pour l'avenir sur l'économie de la connaissance".
"Aucune réussite scolaire n'est possible lorsque les conditions de vie ne permettent pas de se consacrer à l'apprentissage. L'ouverture sociale de notre enseignement supérieur suppose également la mise en place d'un environnement matériel adapté aux études, poursuit-il, indiquant que "certaines des propositions énoncées par l'association PDE pour y mettre fin rejoignent les réflexions du Commissariat à la diversité et à l'égalité des chances".
A commencer par la lutte contre "les prétendus petits boulots qui n'ont de petits que le nom et qui, au lieu de permettre aux jeunes de financer leurs études, sont devenus de fait le meilleur moyen de les en détourner". Or la plupart du temps ils servent à financer le loyer. Le commissariat soutient ainsi une proposition de loi créant un "chèque mission étudiant" autorisant les établissements d'enseignement supérieur à confier des missions occasionnelles pour peu qu'elles aient un caractère formateur et qu'elles ne mettent pas en péril la poursuite des études.
Les abus des bailleurs
Confrontés à la pénurie de logements, les étudiants sont des cibles faciles pour des bailleurs indélicats : lorsqu'ils parviennent à louer une chambre ou un studio meublé, ils se voient imposer tout et n’importe quoi par des bailleurs privés, le plus souvent hors la loi. On pouvait certes s'en douter, mais un rapport de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), dévoilé par Le Parisien et Aujourd’hui en France, révèle une ampleur insoupçonnée du phénomène. Pour mener à bien leur enquête, les limiers de la répression des fraudes ont, au second semestre 2009, passé au crible les contrats et les offres commerciales de 1.200 agences dans 19 villes universitaires (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Nantes…). "Nous n’avons pas trouvé un seul contrat ne comportant pas au moins une anomalie", a commenté au Parisien Serge Doré, spécialiste de l’immobilier à la DGCCRF, qui a dressé au total une centaine de procès-verbaux d’infraction, d’injonctions administratives et de rappels à l’ordre.
"Tout commence avec les offres proposées par les agents immobiliers, qui ne répondent d’ailleurs pas tous aux critères de la loi Hoguet régissant la profession. Les enquêteurs ont relevé des infractions portant sur le défaut d’affichage des prix ou la « non-répartition des charges entre propriétaire et locataire. Pire, ils ont mis au jour des pratiques de publicité mensongère, ou de tromperie sur les caractéristiques ou l’équipement du logement. Sans mentionner les agences immobilières qui continuent à réclamer un chèque de réservation, pratique interdite depuis 1989". Notons que ce dernier point mériterait des explications car le chèque de réservation n'est interdit - et depuis plus longtemps que 1989 - que lorsqu'il est demandé pour le compte de l'agent immobilier lui-même et non dans le cadre d'un contrat de réservation établi au nom du bailleur...
"Lorsque l’étudiant a trouvé son logement, le contrat fourmille de clauses abusives", poursuit Serge Doré dans Le Parisien, les plus courantes étant celles qui excluent ou limitent la responsabilité du bailleur, par exemple en cas de défaut d’entretien du logement, ou qui obligent le locataire à renoncer à tout recours contre le bailleur. "Il existe même des clauses abusives qui empêchent le locataire de jouir en toute quiétude du bien loué", alors qu'un bailleur ne peut leur interdire d’héberger des amis, ou qui "donnent au propriétaire un droit de visite des locaux loués".
De quoi exaspérer encore un peu plus les milliers d'étudiants en quête d'une chambre ou d'un studio à quelques jours d'une rentrée universitaire redoutée par le gouvernement, et que ce dernier s'emploie ces temps-ci à déminer...
Transmis à Bercy, le rapport de la DGCCRF a fait réagir Hervé Novelli, qui s'est déclaré "choqué" et s'engage à généraliser les contrôles et à prendre des sanctions contre les bailleurs indélicats. Un guide sur les droits des étudiants devrait être prochainement publié. Il devrait reprendre le résultat du travail demandé à la Commission des clauses abusives, à qui le secrétaire d'Etat à la consommation a demandé en juin de statuer sur l’ensemble des clauses figurant dans les contrats de location en meublé.
La colocation : solution délicate mais avantageuse
Dans ce contexte, la colocation peut paraître comme une solution miracle, à condition de trouver des bailleurs qui acceptent les risques réels ou supposés encourus avec un groupe de jeunes potentiellement plus turbulents ou fêtards, et moins respectueux de leur logement qu'un bon couple plus sage avec enfants... Si le bien fondé de ces craintes est à vérifier, c'est un fait, et les administrateurs de biens en témoignent quotidiennement.
C'est d'autant plus dommage que la colocation présente un indéniable avantage économique - l'observatoire CLAMEUR des loyers chiffre à 50% l'économie réalisée lorsqu'on s'installa à 3 dans un 3 pièces au lieu d'1 par studio ! - et qu'elle est plébiscitée par les étudiants, et pas forcément pour les raisons qu'on croit.
Un sondage TNS Sofres réalisé pour BNP Paribas (1) révèle l'ampleur du pessimisme ambiant quant à la difficulté de se loger - 82% des 16/25 ans considèrent que c'est aujourd’hui "difficile", 22% le jugent "très difficile" et 58% trouvent qu’il est moins facile de se loger qu’il y a 10 ans et que ce sera encore moins facile dans 10 ans -, comme quant à celle d'assumer le loyer (pour près de 7 sur 10).
Du coup, la colocation est une solution alternative envisagée avec réalisme et pragmatisme : elle répond avant tout à une nécessité matérielle, économique (une nécessité pour 71% contre un choix pour 29%). Vivre en colocation, c’est l’occasion de vivre mieux pour moins cher ! Trois sur quatre citent la possibilité de faire des économies comme une des deux principales raisons pour vivre en colocation. L’envie de ne pas être seul n’est citée que par 1 tiers seulement d'entre eux.
Ils sont réalistes aussi pour la vie au quotidien. Le respect par chacun des colocataires de ses engagements financiers comme des règles et du cadre de vie commun, doivent primer sur les dimensions humaines et festives : que chacun paye ses factures à l’heure est pour eux le principal "secret d’une colocation réussie", cité comme "indispensable" pour 78%. Viennent ensuite le respect des autres (on n’utilise pas les affaires des autres : indispensable pour 58%, chacun range ce qu’il dérange dans les pièces communes pour 57%) et quelques règles de bon voisinage et de vie commune acceptées par tous (pour 50%). Dans le même esprit, s’ajoute un nécessaire respect du cadre et des règles fixées, principale qualité du "colocataire idéal" pour 41% des jeunes interrogés.
Les premiers temps de la colocation sont difficiles, notamment trouver un propriétaire qui accepte de "co-louer" à des jeunes (difficile pour 69%) et trouver le "bon" colocataire (difficile pour 68%)... Mais à l’expérience, les charmes de la colocation se dévoilent et les colocataires s’en font des ambassadeurs quasi unanimes. Ils gardent au final de très bons souvenirs : la colocation est vue comme une bonne expérience par 76%, comme un bon moyen de faire de belles rencontres pour 62%, et près de 8 sur 10 (83%) sont prêts à recommander la colocation (30% certainement)...
Peu de chiffres ont été produits à ce jour pour quantifier son ampleur réelle, mais elle est loin l'être en proportion de son succès médiatique. L'ANIL (association nationale pour l'information sur le logement) a tenté une estimation, à 160.000 pour le nombre de ces logements et à 370.000 pour les colocataires qui les partagent, en général étudiants et jeunes actifs. Le sondage cité révèle que 73% des 16-25 ans connaissent quelqu’un au sein de leur entourage qui vit ou a vécu en colocation, que 9% déclarent vivre actuellement en colocation, et que la vie en colocation dure en moyenne 11 mois. Le plus souvent, les jeunes s’installent avec des proches plutôt qu'avec des inconnus : amis proches ou amis d’amis (62%) ou membres de la famille (12%).
(1) Etude réalisée online pour BNP Paribas du 16 au 20 avril 2010 auprès d'un échantillon de 809 personnes, représentatif de la population française âgée de 16 à 25 ans. Méthode des quotas.
- A lire notre dossier : Louer à des couples ou des colocataires
- A voir : Les devoirs du Bailleur et Les devoirs du locataire
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Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement
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