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ACTUS
Crédits immobiliers - liberté de choix de l'assurance emprunteur : à utiliser avec discernement !
Le
24/9/2010
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La loi du 1er juillet 2010 "portant réforme du crédit à la consommation" ne vise pas seulement à sécuriser les opérations de crédit à la consommation et à prévenir les situations de surendettement, elle modifie aussi l'encadrement du crédit immobilier aux particuliers, et interdit notamment aux établissements prêteurs, à l'occasion d'une demande de crédit immobilier, d'imposer au consommateur d'adhérer au contrat d'assurance emprunteur qu'ils commercialisent. La concurrence entre banques et assureurs va jouer à plein, avec pour résultat possible que les offres des prêteurs ne soient pas forcément les moins intéressantes !
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Liberté de choix de l'assurance emprunteur depuis le 1er septembre 2010
La grande innovation de la loi du 1er juillet 2010 en matière de crédit immobilier est que le prêteur ne peut plus refuser en garantie un autre contrat d'assurance que celui qu'il propose, dès lors que cet autre contrat présente un niveau de garantie (décès, invalidité, perte d'emploi, etc.) équivalent. En conséquence, l'offre de prêt ne peut plus mentionner, comme cela pouvait encore se rencontrer, la faculté pour la banque d'exiger l'adhésion de l'emprunteur au contrat d'assurance collective qu'elle a souscrit.
Ces dispositions seront applicables à compter du 1er septembre 2010 pour les offres émises à compter de cette date.
Certes, la banque pourra jouer sur cette notion de niveau de garantie équivalent qui n'est pas définie par la loi : en effet, "équivalent" ne signifie pas identique. Mais toute décision de refus doit dorénavant être motivée, ce qui est en soi une avancée.
Il est également précisé que le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance de groupe qu'il propose. Cette précision est utile : depuis le 1er octobre 2008, la loi du 3 janvier 2008 pour le développement de la concurrence au service des consommateurs imposait que les offres de crédit immobilier indiquent la faculté de prendre une assurance individuelle auprès d'un assureur autre que celui de l'établissement prêteur. Or, non seulement le prêt pouvait tout de même être refusé sans justification, mais il s'est également avéré que les banques proposaient souvent d'autres conditions de crédit, moins favorables pour l'emprunteur, ou lui facturaient des frais supplémentaires...
Effets prévisibles de l'ouverture de la concurrence
Cette liberté de choix va permettre désormais à l'emprunteur immobilier de comparer le contrat proposé par la banque ou l'établissement de crédit avec des offres alternatives, qui vont certainement se multiplier. Les grandes compagnies d'assurance de particuliers vont logiquement investir ce marché jusque-là réservé à quelques sociétés adossées aux établissements de crédit et proposeront probablement des tarifs compétitifs. Or, faire jouer la concurrence peut être avantageux : conjugué à la baisse actuelle des taux d'intérêts, le poids relatif de l'assurance emprunteur a augmenté et peut parfois atteindre, voire dépasser, 10 % du coût global du crédit.
Cependant, devant cette concurrence, les prêteurs vont probablement faire évoluer leur offre en termes de rapport coût/protection. De leur côté, les assureurs "alternatifs" vont probablement cibler certaines populations plutôt que d'autres. Il faut savoir que les assurances proposées par les banques sont des contrats de groupe (à risques mutualisés) avec une grille tarifaire simplifiée et un taux standard par tranche d'âge, alors que celles proposées par les assureurs comportent des primes calculées en fonction du profil de chaque client, ce qui favorise les jeunes par exemple.
Tous les emprunteurs ne trouveront donc pas leur compte chez la concurrence. Notamment les catégories de population présentant plus de risques peuvent n'avoir aucun intérêt à rechercher une assurance non mutualisée. Sauf dans le cas où leur niveau de risque - notamment de santé - les exclut de la couverture de l'assurance de groupe du prêteur.
A noter que la loi n'améliore rien concernant les emprunteurs relevant de la convention "AERAS" (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), signée en juillet 2006 entre l'Etat, les banques, compagnies d'assurance, mutuelles et associations de malades, et transcrite dans une loi du 31 janvier 2007. Celle-ci prévoit la possibilité de présenter d'autres types de garanties qu'une assurance : la mobilisation d’un portefeuille de valeurs mobilières ou d’une assurance sur la vie, ou l’apport d’un autre bien immobilier... Le rapport bilan de la convention, présenté au Gouvernement et au Parlement en novembre 2009, fait état de difficultés persistantes notamment en cas de présentation de garanties alternatives. S’agissant des cautions, des associations mentionnent des refus par les établissements bancaires pour des
cautions sérieuses qui leur auraient été présentées, lorsque notamment un emprunteur jeune présente la caution de ses parents.
Redéfinition de ce qu'est un crédit immobilier
A compter du 1er mai 2011, la notion de crédit immobilier, et toutes les règles y afférentes, et notamment celles relatives à l'assurance emprunteur, va s'élargir à l'ensemble des opérations de construction, alors que jusqu'ici seules celles d'un montant supérieur à un certain chiffre y étaient soumises. D'autre part, tous les travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien liés à une acquisition immobilière, et même ceux non liés à l'achat d'un bien immobilier d'un montant supérieur à 75.000 euros relèveront du domaine du crédit immobilier ; ils relevaient jusqu'ici du régime du crédit à la consommation. Le montant de 75.000 euros sera revalorisé tous les 5 ans et pour la première fois le 12 mai 2013.
Par ces adaptations, le législateur a simplement voulu soumettre à un même régime juridique les opérations concomitantes d'achat d'un bien immobilier et de réparation, d'amélioration et d'entretien de ce bien. Il est vrai que, même s'ils représentent deux opérations juridiques distinctes, les crédits pour une acquisition avec travaux sont généralement souscrits en même temps et qu'ils forment un tout dans l'esprit de l'acquéreur emprunteur.
Un régime spécifique sera également applicable au regroupement de crédits à la consommation et immobiliers : si le contrat de regroupement relève des règles relatives au crédit immobilier lorsque le rachat de crédits ne concerne que des prêts immobiliers, il ne relève de ce régime lorsque le regroupement concerne à la fois des prêts à la consommation et des prêts immobiliers que si la part relative de ces derniers atteint le seuil de 60 % du montant total de l'opération. Il est précisé que le montant des crédits immobiliers inclut tous les coûts, les intérêts, les commissions, les taxes, les pénalités et autres frais que l'emprunteur est tenu de payer pour le remboursement de ces crédits, à condition qu'ils figurent dans le montant total de l'opération de regroupement.
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