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ACTUS
L’action en nullité de vente pour « réticence dolosive d’information » : une technique qui a de l’avenir…
Le
8/3/2001
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Les pigeons auraient-ils désormais le droit de se rebiffer ? On peut sérieusement l’envisager à la lecture des conclusions de deux arrêts récents de la Cour de cassation : le fait pour un vendeur d’un bien immobilier de dissimuler une information susceptible, si elle avait été connue de l’acquéreur, de le dissuader d’acheter, peut être considérée comme un vice du consentement justifiant l’annulation de la vente, quand bien même cette information était accessible à l’acquéreur et que celui-ci peut être considéré comme fautif de ne pas l’avoir recherchée !… Cela confirme en tous cas le devoir de transparence accrue des vendeurs, mais aussi la responsabilité des professionnels qui concourent à la vente : un des arrêts met en effet en cause le notaire pour manquement au devoir de conseil…
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Par deux fois le 29 novembre 2000 et le 21 février 2001, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a réaffirmé le principe selon lequel la dissimulation d’une information – existence d’une interdiction d’exploitation d’un hôtel objet d’une cession de fonds pour manquements aux règles de sécurité dans le premier cas, et arrêté d’interdiction d’habiter un logement vendu dans le second cas – constituait une « réticence dolosive » d’information entraînant un vice du consentement au sens de l’article 1116 du Code Civil, dès lors que sa connaissance par l’acquéreur aurait de toute « évidence » changé sa décision d’achat. Et surtout les deux arrêts arrivent à cette conclusion tout en reconnaissant dans chaque cas que l’acquéreur a fait preuve de négligence en ne s’enquièrant pas de l’existence des interdictions en question !
Par ailleurs, le second arrêt met en cause le notaire, considérant que, participant à la rédaction d'actes de vente, il est « tenu d'un devoir de conseil destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il a apporté son concours ».
Sans en avoir l’air, cette tendance affirmée de la Cour de cassation vers une « tolérance zéro » vis à vis des vendeurs mais aussi des professionnels par trop élusifs, ouvre en fait un très large boulevard pour des actions en nullité de vente.
Car, au sens de l’article 1116 du Code Civil, le dol « est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ».
Or, au delà des deux cas flagrants traités par la Cour de cassation, très nombreuses sont les situations où l’acquéreur peut en réalité après coup reprocher à son vendeur d’avoir omis des informations dont il était censé avoir connaissance et qui lui auraient fait changer d’avis ; en fait toutes celles où il se retrouve confronté après son acquisition à un problème de jouissance ou une grosse dépense, alors que les signes avant-coureurs ne pouvaient ou n’auraient pas dû être ignorés du vendeur : symptômes de désordres graves de fondations ou de structure ou défauts d’entretien manifestes non pris au sérieux, constructions ou travaux faits par des entreprises manifestement non qualifiées et ne disposant pas des assurances professionnelles nécessaires, non respect manifeste de réglementations de sécurité, de protection de la santé, etc.
En copropriété particulièrement, on peut aussi trouver en plus de tous ces cas, les situations où une procédure judiciaire engageant gravement le syndicat des copropriétaires tourne mal pour des motifs qui ne pouvaient être ignorés avant le vente ; comme exemples réels, on peut citer le cas où une copropriété se retrouve obligée de verser de lourdes indemnités pour privation de jouissance aux copropriétaires d’un bâtiment frappé d’arrêté de péril en raison de la non exécution des travaux nécessaires à sa conservation, ou celui d’une copropriété qui se voit obligée de rembourser de nombreuses années après, au terme d'une procédure d'appel, une grosse indemnité de garantie décennale qu’elle avait perçue en première instance et qu'elle avait allègrement dépensée dans un superbe ravalement.
Bien entendu dans ces contextes la responsabilité du syndic peut être également engagée pour ne pas avoir signalé ces faits dans les informations transmises au notaire avant la vente, alors qu’il n’était pas censé les ignorer. Mais à supposer même que les syndics connaissent bien les immeubles qu’ils gèrent, et répondent aux questionnaires des notaires avec toute l’attention et la rigueur nécessaire, ce qui reste encore assez largement un souhait, on peut s’interroger sur les conséquences qu’aurait sur les ventes une stricte application de leur part du principe de précaution, en particulier dans l’immobilier ancien !
Ils peuvent néanmoins se consoler en pensant aux agents immobiliers et aux notaires qui ne peuvent ne pas se sentir aussi un peu concernés…
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