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ACTUS
La gestion des copropriétés par provisions devient obligatoire au 1er janvier 2002
Le
27/6/2001
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C'est une disposition de la loi du 13 décembre 2000, dite loi 'SRU' (Solidarité et renouvellement urbains) qui risque de rencontrer des résistances, aussi bien chez les copropriétaires que chez certains syndics : celle qui généralise l'appel des charges des copropriétés au moyen de provisions fixées par rapport au budget prévisionnel et régularisation annuelle. En effet, de nombreuses copropriétés notamment à Paris et région parisienne restent très attachées au système des charges réparties au réel trimestriellement, et de nombreux syndics ne fonctionnent que sur ce mode et ne souhaitent pas forcément en changer ! Pourtant, malgré les arguties des uns et des autres, la loi est claire dans son esprit et même pour qui sait lire dans sa lettre...
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Deux variantes coexistent dans les copropriétés - avec de fortes disparités régionales il est vrai - concernant le mode d'appel des charges aux copropriétaires :
- le mode "provisionnel" : le budget voté pour l'année est appelé en général par quarts et en début de trimestre, donc d'avance (on dit aussi par mimétisme avec la gestion locative "à terme à échoir"), et la régularisation est effectuée annuellement après clôture de l'exercice ; lorsque les charges sont peu importantes, les provisions peuvent être semestrielles voire annuelles ;
- le mode "en charges réelles trimestrielles" : chaque trimestre les charges son arrêtées et réparties, forcément après la fin du trimestre (on dit aussi "à terme échu"); lorsque les charges sont peu importantes, les répartitions peuvent être semestrielles.
Bien entendu, le second mode exige de la part des copropriétaires de régler au syndic une avance permanente de trésorerie, ou "fonds de roulement" de 4 à 5 mois de budget de plus qu'en mode "provisionnel", ce qui correspond au laps de temps habituel qui sépare un appel de fonds en début de trimestre d'un arrêté de charges réelles après la fin du trimestre, montant qui s'ajoute à celui nécessaire même en gestion "provisionnelle" pour faire face notamment aux dépenses très saisonnières comme le chauffage (1,5 à 2 mois de budget minimum).
N'en déplaise aux tenants acharnés de l'un ou l'autre des systèmes, ils ont chacun des avantages ! Les partisans des charges trimestrielles - plus parisiens que provinciaux - y voient une plus grande transparence, ce qui est plus illusoire que réel. Car pour bien suivre les dépenses trimestriellement, il faut additioner au fur et à mesure les trimestres et comparer par rapport au budget voté ; or les syndics ne fournissent pas en règle général de comparatif budgétaire en cours d'année, et peu de copropriétaires prennent le temps d'effectuer le calcul.
Par contre, la gestion provisionnelle a l'avantage d'inciter à plus de sérieux dans l'établissement et le vote du budget - nécessairement car les provisions sont calculées sur son montant - alors qu'en charges trimestrielles il ne constitue sauf chez les puristes qu'un exercice de style sans importance (les syndics usent fréquemment de cet argument pour abréger les débats...), et l'arrêté des charges de l'exercice constitue un temps fort nécessaire dans la gestion de l'immeuble - moment privilégié d'analyse des dépenses et de remises en cause de prestations ou de contrats - ce que ne permettent pas des arrêtés trimestriels trop fréquents !
Cet avantage, s'ajoutant au souci d'harmoniser la gestion des copropriétés, notamment au moyen de règles comptables unifiées - le décret les définissant reste à paraître - a apparemment motivé le législateur qui, a ajouté un article 14-1 dans la loi du 10 juillet 1965, stipulant notamment que :
"Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
"La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale".
Cette disposition est applicable au 1er janvier 2002, et il convient donc de s'y préparer. Est-ce que c'est la fin des "charges réelles trimestrielles" ? Incontestablement oui !
Certains croient voir dans la formulation de cette disposition la possibilité pour l'assemblée de décider le maintien de ce mode qui a leur faveur. Erreur ! L'analyse syntaxique précise du texte comme la volonté du législateur telle qu'on peut la lire dans le compte-rendu des débats parlementaires sont clairs : la latitude de l'assemblée ne concerne que la quotité du budget et la périodicité des appels, ce qui est confirmé par le second alinéa cité...
De surcroît, une autre nouveauté de la loi - l'article 19-2 prévoit qu'"à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire". L'application de cette disposition pourtant fort dissuasive pour les copropriétaires négligents serait impossible avec le maintien du mode "en charges réelles trimestrielles !
La transition d'un système à l'autre ne pose pas de problème si elle intervient en fin d'exercice. Il est donc conseillé aux immeubles clôturant leur exercice au 30 juin ou au 30 septembre d'anticiper le changement et de passer en mode provisionnel dès le premier trimestre de leur nouvel exercice. Le passage d'un mode à l'autre est indolore si le syndic rembourse le fonds de roulement excédentaire à hauteur de trois mois de budget en même temps que le premier appel provisionnel, le reste de l'excédent devant être remboursé avec le dernier arrêté de charges réelles trimestrielles de l'exercice écoulé (intervenant nécessairement au milieu du premier trimestre du nouvel exercice). Une transition ainsi effectuée est sans conséquences, tant sur la trésorerie de la copropriété que sur le porte-monnaie des copropriétaires...
A condition que la trésorerie de la copropriété soit saine, mais c'est un autre problème...
UniversImmo.com
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