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ACTUS
Quel est le vrai prix d'un bien immobilier d'occasion ?
Le
19/9/2001
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La dictature des prix moyens du m2 des appartements ou des prix moyens des maisons publiés par les chambres des notaires et tous les bons magazines a tendance à faire oublier la diversité du parc immobilier, et conduit les vendeurs et les agents immobiliers à valoriser pratiquement au même prix des produits très différents en qualité, en situation et en état d'entretien ou de vétusté, sans mentionner la qualité de gestion et les problèmes de la copropriété quand il y a lieu... Pourtant, l'immobilier n'est qu'un marché d'occasion comme un autre ! Or pour la plupart des autres produits, les prix du marché de l'occasion se fixent par rapport à ceux du neuf, avec un certain nombre de correctifs objectifs qui permettent de tenir compte du potentiel d'usage restant et des travaux d'entretien qui devront être effectués pour le reconstituer ou le prolonger... Est-ce incongru de raisonner ainsi pour l'immobilier ?
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Le marché de l'immobilier neuf et le marché de l'ancien ne sont pas sans rapport, mais curieusement le second jouit souvent d'une remarquable autonomie, notamment dans les centres historiques ou les quartiers à la mode... On objectera que c'est le prix des biens de caractère et le charme du patrimoine ancien ! Le problème est qu'à force de se référer comme le font quasi unanimement vendeurs et agents immobiliers à des prix moyens de référence fondés sur les seules transactions du marché de l'ancien, on finit par faire payer le prix du charme à des biens qui n'en ont aucun, et qui de surcroît
offrent une hygiène, une sécurité et un confort indigents comparés à ceux offerts dans le neuf...
On ne peut donc que conseiller aux candidats acquéreurs de ne pas s'en laisser compter et de conserver pour l'immobilier les réflexes qu'ils ont tout naturellement pour une voiture ou d'autres biens d'occasion, en gardant un oeil sur les prix des logements neufs dans le même secteur, en n'accordant de valeur de rareté architecturale ou de qualité d'environnement urbain qu'aux biens qui en ont vraiment, et en tenant compte avec réalisme dans la comparaison des prix de l'état du bâti et de l'équipement, et des coûts d'entretien, de remises en état et de réfections à venir !
Comment ? En appliquant simplement les méthodes qu'on utilise quand il s'agit de valoriser d'autres biens d'occasion à longue durée de vie !
Par exemple dans le cas d'une maison, il s'agit d'évaluer le nombre d'années restant avant que ne deviennent nécessaires la réfection de sa toiture, son ravalement, ou la réfection des peintures et revêtements intérieurs pour ne prendre que les travaux d'entretien ou de conservation les plus significatifs ; par ailleurs, son électricité et ses sanitaires peuvent être complètement à refaire , ne serait-ce que pour les mettre aux normes ; elle peut aussi être en instance de raccordement au tout à l'égout... Tous ces éléments peuvent être pris en compte comme on le fait par exemple pour les avions d'occasion (potentiel moteurs et hélices, nombre d'heures de vol avant la "grande visite", etc) : ils grèvent en effet la valeur du bien par rapport à celle du même bien remis à neuf et aux normes, en proportion inverse du nombre d'années restant à courir avant l'échéance de leur réalisation ; par exemple, des travaux de ravalement, dont la périodicité de réalisation est, de par la nature du bâti, de 15 ans, et le coût estimé en valeur actuelle à 300.000 francs, seront, s'ils doivent être réalisés au plus tard dans 5 ans, être déduits de la valeur qu'aurait la maison remise à neuf pour les 10/15èmes de leur montant, soit 200.000 francs...
Pour un appartement en copropriété, il convient de prendre en compte de la même manière les travaux privatifs, mais aussi, pour la quote-part afférente aux lots dont il se compose, les travaux collectifs : ravalement, toiture, halls et cages d'escaliers, remplacement de la chaudière, mise aux normes de sécurité et rénovation de l'électricité commune et des ascenseurs, réfection des voiries ; sans oublier, comme on le fait pour l'achat de parts d'une entreprise, la quote-part des créances douteuses (jamais provisionnées contrairement aux règles de la comptabilité appliquées d'autres domaines...), dépenses non réparties, etc. Tous ces éléments devant bien entendu venir en déduction de la valeur d'un appartement remis à neuf dans un immeuble remis à neuf et dans une copropriété débarrassée des séquelles d'une gestion et de sinistres antérieurs...
Evidemment, une telle approche est de nature à refroidir les coups de coeur et décourager le goût pour l'originalité, ou en tous cas à en révéler le véritable coût...
UniversImmo.com
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