Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

Quel est le vrai prix d'un bien immobilier d'occasion ?


Le 19/9/2001
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 19/9/2001 - Quel est le vrai prix d'un bien immobilier d'occasion ?
La dictature des prix moyens du m2 des appartements ou des prix moyens des maisons publiés par les chambres des notaires et tous les bons magazines a tendance à faire oublier la diversité du parc immobilier, et conduit les vendeurs et les agents immobiliers à valoriser pratiquement au même prix des produits très différents en qualité, en situation et en état d'entretien ou de vétusté, sans mentionner la qualité de gestion et les problèmes de la copropriété quand il y a lieu... Pourtant, l'immobilier n'est qu'un marché d'occasion comme un autre ! Or pour la plupart des autres produits, les prix du marché de l'occasion se fixent par rapport à ceux du neuf, avec un certain nombre de correctifs objectifs qui permettent de tenir compte du potentiel d'usage restant et des travaux d'entretien qui devront être effectués pour le reconstituer ou le prolonger... Est-ce incongru de raisonner ainsi pour l'immobilier ?
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "Acheter, vendre"
A lire également...
Ventes en copropriété et loi ALUR : qui est responsable du désordre créé ?
7/10/2014
Copropriété : quand notaires et professionnels découvrent l'information de l'acquéreur
10/5/2014
Crédits immobiliers - liberté de choix de l'assurance emprunteur : à utiliser avec discernement !
24/9/2010
Le gouvernement n'envisage de renforcer les garanties aux acquéreurs en VEFA que sur la pointe des pieds...
2/2/2009
Achat immobilier : l'acquéreur est-il bien informé avant de s'engager ?
6/2/2008
Les Questions/Réponses
Signature chez le notaire le 30 mars : qui doit l'appel de provision du 2ème trimestre reçu par le vendeur le 10 mars ?
18/7/2017
Traiter directement avec le propriétaire après avoir visité avec une agence...
8/8/2011
L'acquéreur refuse de signer la vente
8/8/2011
Droit de priorité donné aux copropriétaires sur la vente d’un lot de stationnement.
10/6/2010
Crédit obtenu non satisfaisant : condition suspensive acquise ?
16/4/2010
Nos dossiers
Les ventes aux enchères publiques
16/7/2001
Nos Fiches Pratiques
Le dossier de diagnostic technique (vente)
17/1/2017
Achat d'un bien immobilier - Délai de réflexion – Droit de rétractation
19/11/2015
Choisir d’acheter dans le neuf plutôt que dans l’ancien
11/12/2012
Le prêt-relais
5/4/2012
Le carnet d’entretien d’immeuble
2/6/2008
Le marché de l'immobilier neuf et le marché de l'ancien ne sont pas sans rapport, mais curieusement le second jouit souvent d'une remarquable autonomie, notamment dans les centres historiques ou les quartiers à la mode... On objectera que c'est le prix des biens de caractère et le charme du patrimoine ancien ! Le problème est qu'à force de se référer comme le font quasi unanimement vendeurs et agents immobiliers à des prix moyens de référence fondés sur les seules transactions du marché de l'ancien, on finit par faire payer le prix du charme à des biens qui n'en ont aucun, et qui de surcroît
offrent une hygiène, une sécurité et un confort indigents comparés à ceux offerts dans le neuf...

On ne peut donc que conseiller aux candidats acquéreurs de ne pas s'en laisser compter et de conserver pour l'immobilier les réflexes qu'ils ont tout naturellement pour une voiture ou d'autres biens d'occasion, en gardant un oeil sur les prix des logements neufs dans le même secteur, en n'accordant de valeur de rareté architecturale ou de qualité d'environnement urbain qu'aux biens qui en ont vraiment, et en tenant compte avec réalisme dans la comparaison des prix de l'état du bâti et de l'équipement, et des coûts d'entretien, de remises en état et de réfections à venir !

Comment ? En appliquant simplement les méthodes qu'on utilise quand il s'agit de valoriser d'autres biens d'occasion à longue durée de vie !

Par exemple dans le cas d'une maison, il s'agit d'évaluer le nombre d'années restant avant que ne deviennent nécessaires la réfection de sa toiture, son ravalement, ou la réfection des peintures et revêtements intérieurs pour ne prendre que les travaux d'entretien ou de conservation les plus significatifs ; par ailleurs, son électricité et ses sanitaires peuvent être complètement à refaire , ne serait-ce que pour les mettre aux normes ; elle peut aussi être en instance de raccordement au tout à l'égout... Tous ces éléments peuvent être pris en compte comme on le fait par exemple pour les avions d'occasion (potentiel moteurs et hélices, nombre d'heures de vol avant la "grande visite", etc) : ils grèvent en effet la valeur du bien par rapport à celle du même bien remis à neuf et aux normes, en proportion inverse du nombre d'années restant à courir avant l'échéance de leur réalisation ; par exemple, des travaux de ravalement, dont la périodicité de réalisation est, de par la nature du bâti, de 15 ans, et le coût estimé en valeur actuelle à 300.000 francs, seront, s'ils doivent être réalisés au plus tard dans 5 ans, être déduits de la valeur qu'aurait la maison remise à neuf pour les 10/15èmes de leur montant, soit 200.000 francs...

Pour un appartement en copropriété, il convient de prendre en compte de la même manière les travaux privatifs, mais aussi, pour la quote-part afférente aux lots dont il se compose, les travaux collectifs : ravalement, toiture, halls et cages d'escaliers, remplacement de la chaudière, mise aux normes de sécurité et rénovation de l'électricité commune et des ascenseurs, réfection des voiries ; sans oublier, comme on le fait pour l'achat de parts d'une entreprise, la quote-part des créances douteuses (jamais provisionnées contrairement aux règles de la comptabilité appliquées d'autres domaines...), dépenses non réparties, etc. Tous ces éléments devant bien entendu venir en déduction de la valeur d'un appartement remis à neuf dans un immeuble remis à neuf et dans une copropriété débarrassée des séquelles d'une gestion et de sinistres antérieurs...

Evidemment, une telle approche est de nature à refroidir les coups de coeur et décourager le goût pour l'originalité, ou en tous cas à en révéler le véritable coût...
UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 
Accueil I Copropriétaires I Bailleurs I Locataires I Actualité I Revue de Presse I Dossiers I Lexique I Guide Technique I Fiches Pratiques I Forums
Site pour les professionnels UniversImmo-Pro.com
I Partenaire formation d'Afpols

Copyright © 2000-2019 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Conditions générales de vente I Votre publicité sur Universimmo.com I Contactez nous