Copropriété : faut-il répartir les charges avant ou après l'approbation ?
Le
2/11/2001
Un arrêt récent de la Cour d'appel de Paris met la lumière sur la séquence logique que devraient suivre chaque année dans les copropriétés les opérations d'arrêté des charges et d'approbation des comptes : en fait, seule une très petite minorité de syndics applique cette séquence qui veut que l'approbation des comptes par l'assemblée précède l'établissement des décomptes individuels de répartition et la régularisation des provisions, les autres et donc la très grande majorité d'entre eux y procédant d'emblée dès l'arrêté des comptes de l'exercice...
Toute somme réclamée par le syndic aux copropriétaires doit trouver sa justification dans une décision d'assemblée générale : les appels de provision par le vote du budget général ou de budgets de travaux, et le solde de la répartition des charges de l'exercice après imputation des provisions versées par une approbation sans réserves des comptes et en particulier du relevé général des dépenses : tel est le principe réaffirmé par la Cour d'appel de Paris dans un arrêt de la 23ème chambre A le 14 mars 2001...
L'approbation des comptes devrait donc avoir lieu systématiquement avant la répartition des charges aux copropriétaires !
Ce principe, pourtant conforme à la logique et au droit, heurte la pratique actuelle pour au moins trois raisons :
- les syndics préfèrent procéder au tirage des décomptes individuels dès l'arrêté des comptes des immeubles par leurs services comptables et par des opérations aussi massives que possible, plutôt qu'attendre de le faire au fur et à mesure de la tenue des assemblées générales et des votes d'approbation...
- les syndics sont soumis à la pression des bailleurs, qui voudraient avoir leurs décomptes de charges réelles pour l'établissement de leurs déclarations de revenus fonciers, exigence rarement satisfaite lorsque les charges sont arrêtées annuellement et en fait parfaitement inutile (voir une réponse à ce sujet)...
- une idée aussi générale que fausse voudrait que l'approbation des comptes porte autant sur les dépenses générales que sur leur répartition aux copropriétaires : or ce n'est pas le cas et un copropriétaire peut parfaitement contester le calcul de sa quote-part, même après approbation des comptes sans réserves par l'assemblée !
Sans compter les copropriétaires qui étaient jusqu'à présent sous le régime dit des "charges réelles trimestrielles", dont le recouvrement en justice en cas de contestation, à défaut d'une référence à une décision précise d'assemblée, était souvent problématique... Situation qui n'a pas dû être totalement étrangère à la suppression de ce mode de gestion par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains - voir sur ce point notre article de la semaine dernière) !
Pourtant la pratique "normale", malheureusement très minoritaire, consistant à approuver les comptes avant de répartir les charges a un avantage de taille : en cas de détection d'erreur ou de contestation sérieuse de l'assemblée sur un poste de dépenses (c'est plus fréquent qu'on le croit...), elle permet de prendre en compte la rectification dans les charges de l'exercice concerné au lieu de devoir intégrer une régularisation dans les comptes de l'exercice suivant ! Avantage certain pour ceux qui sont susceptibles de vendre dans un bref délai...
