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ACTUS

L'achat de parties communes de copropriété


Le 8/11/2001
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UI - Actus - 8/11/2001 - L'achat de parties communes de copropriété
Rares sont les copropriétés où la question de l'annexion ou l'achat par un copropriétaire de parties communes ne se pose pas un jour ou l'autre : combles surplombant les lots possédés, terrasses, toilettes communes dans les vieux immeubles, couloirs ne desservant plus qu'un logement par suite du regroupement de deux ou plusieurs lots, remises et cagibis plus utilisés, loge de concierge, etc. De nombreux copropriétaires s'aventurent à formuler de telles demandes sans toujours en réaliser les implications, et par conséquent les difficultés et surtout le coût des opérations à mettre en oeuvre ! Rappelons donc quelques règles, et aussi quelques caractéristiques de la nature humaine en général et du copropriétaire en particulier qui risquent de se révéler au cours du voyage et tout compromettre si on ne les a pas anticipées...
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Juridiquement, les choses sont plutôt simples, même si de nombreux aspects sont à prendre en compte :

- une partie commune, pour être annexée ou achetée par un copropriétaire, doit d'abord devenir une partie privative, sous forme d'un ou plusieurs nouveaux lots appartenant au syndicat des copropriétaires ;

- puis il doit y avoir vente de ce ou ces lots de la part du syndicat au copropriétaire demandeur, fût-ce au franc symbolique ;

- cette vente s'analyse comme une "aliénation de partie commune" qui doit être préalablement autorisée par une assemblée selon des modalités fixées par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à la double majorité (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, sans possibilité de vote à une majorité moins forte en deuxième lecture) si la partie commune n'est pas de celles "dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble" (voir notre fiche pratique "Lire le règlement de copropriété"), et à l'unanimité de tous les copropriétaires sans exception si elle l'est : c'est le cas en principe des loges de concierge...

- l'assemblée appelée à statuer sur cette vente fixe le prix et les conditions de la vente (conditions de jouissance, prise en charge des frais de la vente, etc.), ainsi que les servitudes éventuelles attachées au lot vendu - obligation d'entretien pour une terrasse ou droit de passage si la partie commune donne accès à un équipement commun - et adopte le modificatif du règlement de copropriété préalablement préparé, comportant création du ou des lots vendus et les tantièmes y afférents ;

- si l'annexion ou l'achat de la partie commune doit être, comme c'est fréquemment le cas, accompagnée de travaux sur le gros oeuvre de l'immeuble, les travaux doivent être autorisés également par la même assemblée, qui statue cette fois à la majorité de l'article 25 et le cas échéant 25-1 de la loi, et fixe en particulier les conditions de leur réalisation : réalisation par une entreprise qualifiée et assurée, contrôle par un architecte désigné par la copropriété ou un bureau de contrôle, dates de réalisation, etc.

- le prix de vente est réparti entre tous les copropriétaires - y compris l'acquéreur - au prorata des tantièmes généraux si la partie commune est commune à tous les copropriétaires, ou entre les copropriétaires à qui elle appartient si elle est partie commune à certains d'entre eux seulement, "proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot" (article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : en clair, si c'est une partie commune d'un bâtiment seulement au prorata des tantièmes spéciaux du bâtiment ; dans ce dernier cas, ne participent au vote de l'assemblée appelée à statuer sur la vente que les copropriétaires à qui appartient la partie commune concernée.

Ce processus s'applique à toutes les parties communes convoitées, y compris quand le copropriétaire qui les revendique dispose déjà d'un droit de jouissance exclusive, ou s'il est le seul à pouvoir les utiliser...

Il s'applique même pour des parties communes immatérielles comme le tréfonds, théoriquement propriété du syndicat jusqu'au centre de la terre !

En réalité, c'est plus simple à dire qu'à faire ! En effet, le copropriétaire qui se lance dans l'aventure a intérêt à faire preuve de patience, de doigté et de sens de la négociation ; et surtout à prendre la température auprès du conseil syndical, puis en évoquant la question prudemment lors d'une assemblée... Une telle approche évite les bévues psychologiques et un échec, toujours coûteux, qui peut compromettre pour longtemps toute nouvelle tentative !

Ensuite, il est encore conseillé de procéder en deux temps : obtenir une décision de principe lors d'une première assemblée - éviter de faire convoquer une assemblée spéciale : il faudrait en payer les frais et il y a toutes les chances de ne pas déplacer suffisamment de copropriétaires pour prendre une décision à la bonne majorité, car les copropriétaires ont horreur qu'on les dérange pour des questions privées ! - et faire voter la décision proprement dite lors d'une seconde assemblée avec cette fois le projet de modificatif de règlement de copropriété (établi par un géomètre et un notaire) et le projet de travaux ; même si le premier vote n'a aucune valeur sans le second, on évite au moins de faire la dépense pour rien si le premier est négatif...

Enfin, est-il utile de rappeler (l'expérience prouve que ça l'est...) qu'on n'obtient jamais l'accord d'une assemblée, même pour une partie commune sans utilité pour la collectivité, sans la convaincre qu'on en offre un prix en proportion avec la valeur que l'on compte en tirer : tout le monde comprend qu'on en tire un bénéfice mais il doit être raisonnable !

Et aussi qu'il ne faut jamais perdre de vue le vieil adage qui veut qu'on n'attrape pas des mouches avec du vinaigre...

Pour en savoir plus voir notre dossier: : L’annexion ou l’achat de parties communes en copropriété

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Commentaire posté par Jean-Baptiste , le 26/10/2012 à 19h12
Vous avez raison d'insister sur l'aspect financier à la fin de votre article. Un particulier qui veut racheter son bien doit compter sur son syndic pour les démarches juridiques mais la clé est effectivement de convaincre les autres copropriétaires, en cherchant quels peuvent être les avantages pour eux.

Jean-Baptiste
http://immobilier-pour-investir.com/comment-racheter-une-partie-commune/
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