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ACTUS

Jéremiades des propriétaires : de qui se moque-t-on ?


Le 16/11/2001
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UI - Actus - 16/11/2001 - Jéremiades des propriétaires : de qui se moque-t-on ?
Les propriétaires ont le 'blues', qu'on se le dise ! Malgré les régimes fiscaux incitatifs, les loyers à la hausse, la pénurie d'offre qui a réduit les taux de vacance du parc immobilier à presque rien, la multiplication des aides et subventions pour la mise aux normes et l'amélioration du confort, les taux d'intérêts à leur plus bas niveau historique, les bailleurs privés n'ont pas le moral. Tel est le message du dernier congrès de l'UNPI (Union nationale de la Propriété immobilière) largement repris dans la presse : lourdeur de la fiscalité, mais aussi nouveaux droits donnés aux locataires, contraintes en matière d'amiante, plomb et termites, nouvelles obligations, comme celle de délivrer un logement 'décent' (sic), bref, la coupe serait pleine, et les investisseurs se détourneraient de la pierre, d'où la pénurie, etc...
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Certes, comme le petit commerce, les propriétaires privés font profession de se plaindre, mais trop c'est trop ! Il y a bien longtemps en effet que le contexte de l'immobilier locatif n'a pas été aussi favorable aux bailleurs :

- demande locative forte, soutenue par l'émiettement des cellules familiales (séparations, divorces, couples conservant chacun leur logement), et un mouvement - nouveau - de décohabitation des enfants par rapport aux parents ;

- taux d'intérêt au plus bas, favorisant aussi bien l'acquisition que les travaux ;

- fiscalité de plus en plus favorable : baisse des droits de mutation, TVA réduite sur les travaux, régime "Besson" applicable au neuf mais aussi à l'ancien, et report, certes plafonné mais substantiel, des déficits fonciers sur le revenu global ; il est vrai que les organisations de propriétaires pleurent encore le régime Périssol, mais le caractère non ciblé de ce régime ne risquait-il pas de conduire tôt ou tard à une offre excédentaire dans le logement haut de gamme alors que la pénurie sévit surtout sur le logement intermédiaire, celui justement que cherche à aider le dispositif actuel ?

- rendements locatifs rarement connus : sous le double effet de la baisse des prix de l'immobilier au cours des années 90 et de la hausse des loyers provoquée à la fois par la pénurie et l'envolée de l'indice du coût de la construction, l'immobilier locatif affiche, hors plus value, des rendements qui n'ont plus à rougir devant ceux des placements financiers ! Un article récent du Figaro Economie mettait en évidence quelques cas typiques : 10% pour une maison dans la banlieue de Lille sur une période 1990-2001, 6,34% pour un investissement en loi Méhaignerie à Puteaux sur une période 1991-2001, 7,10% pour un appartement ancien à Paris pour la même période, 5,63% pour un grand deux-pièces à Paris à emplacement d'exception dans le Ier arrondissement sur une période 1995-2001, : 4,51% pour un appartement neuf à Paris situé dans le IIIe arrondissement sur une période 1997-2001, cet appartement, inclus dans un programme de réhabilitation lourde, ayant permis de surcroît à l'investisseur de bénéficier de l'amortissement Périssol et donc de déduire 100 000 F par an de ses revenus globaux ! Bien que les effets de l'amortissement "Besson" ne soient pas encore mesurables, il est à prévoir qu'ils auront un impact comparable...

- multiplication des formules de sécurisation des revenus, accessibles aussi bien au propriétaire qui gère ses biens en direct qu'à celui qui les confie à un administrateur de biens (voir notre article à ce sujet).


Au demeurant, les investisseurs ont l'air d'avoir moins le "blues" que les dignes représentants des propriétaires, si l'on se réfère aux bons scores des ventes de logements en "Besson", et de façon plus générale des ventes de tous les types de biens destinés à la location ! Il est vrai que la concurrence des placements financiers s'est faite moins forte ces derniers temps...

Quant aux lamentations sur les droits excessifs des locataires et sur le caractère intolérable de l'exigence de fourniture d'un logement décent, elles frisent pour le coup l'indécence ! A qui fera-t-on croire que ces dispositions - introduites par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) et abondamment commentées ici - rendent en quoi que ce soit la vie difficile aux propriétaires louant des logements en bon état et traitant correctement leurs locataires, ou sont de nature à décourager des investisseurs sérieux !
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