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ACTUS

Carnets d'entretien des copropriétés : le grand cafouillage


Le 8/4/2002
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UI - Actus - 8/4/2002 - Carnets d'entretien  des copropriétés : le grand cafouillage
Cas typique des demi-mesures qui manquent leur but par effritement de l'ambition initiale dans les méandres de la concertation, le carnet d'entretien des copropriétés vire au flop total ! Au point que le secrétariat d'Etat au logement a accepté l'idée d'en rediscuter, et de remettre l'ouvrage sur le métier...
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C'était, dans le domaine de la gestion des copropriétés, une mesure phare de la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) !

Las ! Mis au point laborieusement - le décret d'application en fixant le contenu a été publié la veille de la date à laquelle tout acquéreur était en droit de demander à le consulter ! - le carnet d'entretien d'immeuble que tout syndic est désormais tenu d'établir et maintenir à jour reste une figure imposée qui, il faut avoir le courage de le reconnaître, n'intéresse pas grand monde !

Accueillie avec scepticisme et indifférence, et pas seulement par la France profonde des copropriétaires, mais aussi par les conseils syndicaux - ceux qui s'intéressent de près à la gestion de leurs immeubles n'avaient pas attendu pour se constituer des dossiers bien à eux, non sujets aux aléas de la conservation des documents chez le syndic et aux difficultés de transmission en cas de changement... - et par les acquéreurs que la mesure était pourtant censée protéger, l'instauration des carnets d'entretien n'a eu pour le moment qu'un effet : celui de permettre aux syndics de facturer quelques honoraires supplémentaires ! Rares sont ceux en effet qui n'ont pas ajouté une ligne à leurs contrats, grands groupes en tête, certains augmentant leur forfait de gestion annuel jusqu'à 8 à 10 euros par an et par lot, d'autres facturant la mise en place (l'ARC - Association des responsables de copropriété - rapporte un cas de plus de 2.000 euros pour un immeuble de 60 lots...), d'autres les deux !

Et ce - nous l'avons dénoncé dans un article dès la parution du décret - pour un document qui ne devrait demander aucun travail supplémentaire à un syndic correctement outillé : comment imaginer qu'un service de gestion qui se respecte n'ait pas une fiche de suivi sur chaque immeuble géré comportant au moins les informations prescrites par le décret !

Enfin, et surtout, pour un document que personne ne demande à consulter !

L'administration, secrétariat d'Etat au logement en tête, n'a évidemment pas de quoi être fier du constat ! Mais comment en est-on arrivés là ?

Hésitation entre deux objectifs, celui de l'amélioration de l'entretien des immeubles et celui de l'information de l'acquéreur en copropriété, le second ayant pris le pas sur le premier sans qu'une véritable sensibilisation n'ait été entreprise sur les risques d'acheter dans une copropriété mal entretenue, d'où l'indifférence générale ? Probablement...

Mais il y a aussi le "lobbying" particulièrement efficace des syndics ayant vidé le carnet de tout ce qui pouvait en faire un outil de changement des méthodes de gestion technique des immeubles ! La FNAIM n'a d'ailleurs pas manqué de se vanter immédiatement auprès de ses adhérents d'avoir "limité les dégâts"... Et ce malgré un "lobbying" très pressant - mais apparemment moins efficace - des architectes d'entretien poussant au contraire vers un contenu plus sophistiqué qui aurait rendu nécessaire le recours systématique à leurs services !

Enfin, il y a surtout l'absence dans le grand public des copropriétaires et des accédants d'une culture du bon entretien voire de la valorisation du patrimoine, que le gouvernement n'a pas osé attaquer de front, notamment en généralisant - proposition que nous défendons avec vigueur : voir notre article sur ce sujet - un véritable contrôle technique obligatoire et périodique, comme il l'a fait pour les immeubles de plus de quinze ans que leur propriétaire souhaite mettre en copropriété, ou comme il l'a fait en d'autres temps pour l'automobile avec les résultats que l'on connaît en termes d'amélioration de l'état du parc roulant !

Souhaitons donc que cet échec cuisant, et prévisible, fasse que, tout en assurant une protection efficace de l'acquéreur, l'on se pose enfin le vrai problème de l'entretien du bâti dans le contexte de la copropriété, notamment celui du bâti ancien qui devient de plus en plus problématique, et que l'on se dote de vrais moyens pour empêcher une dégradation inéluctable, causant la perte du capital des copropriétaires, souvent épargne de toute une vie.

Le fait que le cabinet de Marie-Noëlle Lienemann, secrétaire d'Etat au logement, et la Direction de Habitat et de l'Urbanisme aient annoncé entreprendre un travail de de bilan et de consultation sur le carnet d'entretien est un premier pas... Une enquête sérieuse sur l'état d'avancement de la réalisation des carnets, la qualité de leur contenu et la fréquence de leur consultation devrait réserver bien des surprises !
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