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ACTUS

Litiges avec les propriétaires : des voies de recours efficaces et sans frais pour les locataires


Le 28/1/2002
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UI - Actus - 28/1/2002 - Litiges avec les propriétaires : des voies de recours efficaces et sans frais pour les locataires
La loi de modernisation sociale récemment promulguée vient d'ajouter encore une facilité supplémentaire à la liste déjà longue des voies de recours offertes aux locataires en litige avec leur propriétaire : saisine du tribunal d'instance par la voie de la 'déclaration au greffe', commission départementale de conciliation, recours à une association de locataires agréée y compris pour engager s'il le faut une action en justice... Une ambiguïté subsistait cependant quant à la possibilité pour un locataire seul d'user de cette dernière faculté : elle vient d'être levée par une retouche de l'article 24-1 de la loi de 1989 ! C'est l'occasion de revenir sur un dispositif qui n'a cessé d'être renforcé au fil des ans...
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Mauvais état du logement, travaux à la charge du propriétaire non exécutés, mauvais entretien des parties communes, charges locatives non contrôlables ou non justifiées, pratiques abusives de certains gérants, difficultés de récupération du dépôt de garantie, les litiges qui sont soumis quotidiennement aux associations de locataires, et depuis qu'il existe également à notre site, sont répétitifs et pas franchement nouveaux ; ce qui par contre a changé, ce sont les possibilités ouvertes aux locataires pour faire valoir leurs droits : autrefois démunis face aux abus presque courants de propriétaires et administrateurs de biens longtemps en position de force, réticents même à l'idée d'indisposer leur bailleur et de s'attirer des ennuis futurs, a fortiori tétanisés à l'idée d'une action en justice avec son formalisme abscons et son coût réel ou supposé, ils disposent aujourd'hui, après plusieurs renforcements successifs de la législation - "loi Quilliot" en 1982, "loi Méhaignerie" en 1986, réforme du nouveau code des procédures civiles créant la procédure de "déclaration au greffe" en 1988, "loi Mermaz" en 1989 et surtout loi "SRU" en 2000, la dernière "couche" n'étant pas la moindre - de moyens de défense efficaces et pratiquement sans frais, pour peu qu'ils les connaissent et se donnent la peine d'y recourir...

La "déclaration au greffe"

La procédure portant cette appellation simplifie le mode de saisine des tribunaux d'instance, compétents pour la plupart des litiges locatifs, et ce par rapport à la voie normale qui est celle de l'assignation délivrée par huissier : elle permet par une simple lettre adressée au greffe du tribunal, et sans avoir besoin de recourir à un avocat, d'obtenir la convocation du propriétaire ou de l'administrateur de biens qui le représente et un jugement réputé contradictoire, de surcroît prononcé en "dernier ressort" (et donc attaquable uniquement devant la Cour de cassation) jusqu'à un montant de 3.800 euros !

Cette procédure est particulièrement adaptée aux litiges simples, que le tribunal peut trancher sur pièces : bail, correspondances échangées, et au besoin constat d'huissier ou rapport d'expertise d'assurance ; elle permet de trancher les litiges courants liés à l'état du logement et de ses équipements, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux frais abusifs facturés par les administrateurs de biens (frais de relance, de contentieux, d'état des lieux de sortie, etc.)

Elle permet d'obtenir une condamnation de payer (par exemple pour le remboursement du dépôt de garantie), une condamnation de faire sous astreinte (par exemple pour des travaux incombant au propriétaire), une annulation de frais indûment imputés, ou encore une réduction temporaire du loyer en application du nouvel article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989...

Dans la plupart des cas, l'audience proprement dite est précédée d'une phase de médiation qui permet de désamorcer nombre de conflits.


Les commissions départementales de conciliation

Elles avaient été crées pour désamorcer les litiges relatifs aux augmentations de loyers, et notamment aux augmentations de "rattrapage" quand la possibilité en été offerte aux bailleurs par la loi "Méhaignerie" ; pour ces litiges, elles étaient un point de passage obligé ; leurs compétences ont été élargies par la loi "SRU", mais cette fois de façon facultative, aux litiges "relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations" (article 20 modifié de la loi du 6 juillet 1989).

Même si leur avis n'est que consultatif, l'expérience de leur fonctionnement depuis leur création a prouvé leur utilité, et en particulier leur capacité à susciter des accords transactionnels, évitant ainsi à autant de litiges d'engorger inutilement les tribunaux ! Et même si tous les différents ne se règlent pas sur place, le passage par la commission de conciliation (sans frais) donne au locataire, outre la possibilité de trouver un accord amiable ultérieur avec le propriétaire, une bonne idée de ses chances d'obtenir satisfaction devant la justice (voir notre article)...


Le recours aux associations de locataires

Le locataire s'estimant lésé ou impuissant peut, groupé avec d'autres locataires de l'immeuble, mais aussi désormais seul (article 163 de la loi du 17 janvier 2002 dite "de modernisation sociale" modifiant l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989) "donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la Commission nationale de concertation et agréée à cette fin" ou si le litige porte sur les caractéristiques du logement "à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 31 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, et agréée à cette fin".

Par ailleurs, les possibilités de recours aux associations de locataires et les pouvoirs de ces dernières n'ont cessé d'être renforcées pour tout ce qui concerne les charges et l'entretien des immeubles entièrement locatifs, mais aussi, et c'est moins connu, les charges et la gestion des copropriétés (voir notre article) !


Difficile de faire mieux à présent, sauf peut-être sur un plan où il reste fort à faire : l'information...



Pour en savoir plus, voir aussi notre dossier sur les voies et moyens de la justice civile et pénale).

Voir notre également notre dossier :
- Impayés locatifs : importance croissante du pré-contentieux



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Commentaire posté par renault , le 10/6/2012 à 15h53
Bonjour a tous.
Je me joins a vous pour vous faire par que la societe d'hlm doit m'executer des travaux pour cause de probleme d'isolations d'une chambre.
Cela fait 4 mois que sa dure et je ne sais pas vers qui me retourner pour trouver une solution assez rapidement car c'est la chambre de mon fils qui a 6 mois.
Merci pour votre complement de reponse.
Cordialement.
Bonne journée.
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