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ACTUS
Adaptation des règlements de copropriété : il est grand temps d'y penser !
Le
5/11/2002
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Il ne faut plus traîner ! Presque deux ans après la promulgation de la loi "SRU", très peu de copropriétés se sont à ce jour préoccupées de mettre en application une des mesures pourtant les plus réclamées : la possibilité de mettre au goût du jour leur règlement de copropriété par décision d'assemblée prise à la majorité simple - au lieu de la double majorité des membres et des deux tiers des voix du syndicat, ou de l'unanimité de tous les copropriétaires suivant les cas - et en économisant sur les frais de publicité foncière. Le problème est que cette possibilité est en fait une obligation qui concerne la quasi-totalité des copropriétés ! Or ces conditions dérogatoires ne sont valables que jusqu'au 13 décembre 2005, ce qui est plutôt juste quand on réalise la complexité de l'opération...
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Il faut se rendre à l'évidence : nombre de copropriétaires, mais aussi de syndics, n'ont pas encore réalisé ce qui se cachait derrière la formulation de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) : "Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi [SRU], l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe".
A commencer par le côté facultatif ou obligatoire de l'adaptation permise...
Adaptation obligatoire ou facultative ?
Le texte prescrit que "dans les cinq ans (...) l'assemblée générale décide" : il ne dit pas "doit décider", mais pas plus qu'il ne dit "peut décider" ! En fait, pas de doute : toutes les copropriétés dont le règlement est antérieur à la loi "SRU" sont concernées ! D'abord parce qu'il faut, pour permettre à l'assemblée de décider, lui présenter au moins une analyse des adaptations qu'elle est susceptible d'adopter, et aussi parce qu'une copropriété qui déciderait délibérément de ne pas adapter son règlement se mettrait en quelque sorte hors la loi et risquerait d'en être dévalorisée, ne serait-ce que par rapport à de futurs acquéreurs...
Quels aspects du règlement sont concernés ?
Tout règlement de copropriété comporte des dispositions organisant le fonctionnement du syndicat et des dispositions relatives à la répartition des charges ; or l'adaptation ne peut porter que sur les modifications "rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement".
Pour les règlements antérieurs à la loi du 10 juillet 1965, pas de problème : tout est modifiable. Par contre, pour les règlements postérieurs, pas question de toucher à la répartition des charges : celle-ci est en effet régie par les articles 5 et 10 de la loi, qui sont d'origine ! Seules les dispositions relatives à l'administration de la copropriété sont modifiables, et seulement pour les adapter à des modifications intervenues après l'établissement du règlement : autrement dit, les dispositions déjà non conformes lors de son dépôt sont intouchables autrement que par la voie normale : l'article 26 de la loi qui prévoit une double majorité : majorité en nombre des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix...
Comment s'y prendre ?
Partant de ces constatations, la méthode s'impose d'elle-même, en révélant toutefois l'ampleur de la tâche...
L'opération comporte en réalité quatre étapes incontournables :
- l'inventaire : il commence par la collecte par le syndic et la vérification des éléments constituant le règlement de copropriété : un exemplaire complet du règlement d'origine (si possible avec les plans donnant le repérage des lots), les modificatifs successifs, les procès-verbaux d'assemblées comportant des décisions modifiant le règlement et régulièrement publiés, et ceux non publiés, lacune qu'il faut se dépêcher de combler... Ne pas omettre à ce stade de vérifier la concordance des grilles de répartition actuelles par rapport au document d'origine et aux différents modificatifs, et en cas de différence de solliciter la mémoire des copropriétaires les plus anciens : il y a fort à parier qu'une décision d'assemblée non publiée a été perdue de vue et ils peuvent aider à la retrouver !...
- l'analyse : ce doit être un travail conjoint du conseil syndical et du syndic, visant à identifier les adaptations nécessaires, et les hiérarchiser en fonction des problèmes qu'elles permettraient de résoudre dans la copropriété ; il nécessite une lecture fine du règlement et de la législation (la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 - dont il faut remarquer que les modifications induites par la loi "SRU" n'ont pas encore été arrêtées - et certaines dispositions du Code de la construction et de l’habitation), et il doit tenir compte, pour les maintenir ou prévoir leur modification suivant les règles de droit commun, des dispositions contractuelles allant au delà de ce que prévoient les textes : par exemple un délai de convocation d'assemblée plus long que le délai légal, un nombre minimal de conseillers syndicaux, etc.
- la décision de principe : c'est une première décision à faire prendre par l'assemblée ; elle permet de fixer le cadre du travail à réaliser et à décider des dépenses à engager : géomètre, juriste - ce peut être le syndic, un avocat, un notaire - ce peut être celui où est déposé le règlement de copropriété - ou tout autre organisme spécialisé : association de consommateurs, etc. - et enfin notaire pour le dépôt et la publicité foncière ; aucune dépense ne peut être engagée d'office par le syndic préalablement à cette décision de principe (se méfier des démarches de type "amiante"...) !
S'il y a des modifications de répartition de charges, c'est à ce stade qu'il faut adopter les principes de calcul des nouvelles grilles ;
- la décision définitive : c'est l'adoption par l'assemblée du projet de modificatif finalisé dans tous ses détails, tel qu'il devra être transmis au notaire pour dépôt et publication ; c'est cette décision qui doit être prise impérativement avant le 13 décembre 2005, avec la marge de sécurité nécessaire en cas de contestations pendant l'assemblée, ou après...
Que penser des propositions "clés en mains" ?
La démarche indiquée ci-dessus laisse peu de place au "prêt à porter" forfaitisé : ce n'est qu'une fois franchie l'étape de l'analyse que la nature exacte du travail à réaliser sera quantifiable, et chaque immeuble sera nécessairement un cas particulier ! Quant à l'analyse elle-même il n'est surtout pas de l'intérêt de la copropriété de la sous-traiter : c'est à ce stade que doit intervenir la prise en compte des difficultés spécifiques de l'immeuble, la mémoire des anciens et l'anticipation des difficultés à venir !
D'autant plus que c'est à ce stade qu'il faudra décider si on en fait plus que le strict nécessaire...
Faut-il en profiter pour faire plus qu'une simple "adaptation" ?
C'est effectivement tentant de profiter du chantier ouvert pour essayer de faire passer des modifications n'entrant pas dans le champ des adaptations "nécessaires" ! Bien entendu, ces modifications devront être adoptées à la majorité de l'article 26, et s'il s'agit de modifications de grilles de charges, à l'unanimité, ce qui après tout dans les petites copropriété n'est pas hors de portée...
C'est en fait une opération à double tranchant et à vrai dire plutôt risquée : d'un côté, l'ouverture d'un chantier d'adaptation du règlement peut permettre d'adopter plus facilement et dans un contexte de plus grande rigueur des modifications des règles de la copropriété qui seraient pratiquement impossible de modifier "à froid", mais d'un autre côté on risque ce faisant d'ouvrir une boîte de Pandore, mettre la copropriété à feu et à sang et compromettre ainsi toute l'opération !
D'autant qu'à présent le temps est compté !
Quand commencer ?
Le plus tôt possible ! A moins d'un report du délai, demandé déjà par au moins une grande association de copropriétaires, il ne reste plus que trois ans pour mener cette adaptation à bien :
- l'année 2003 pour les étapes d'inventaire et d'analyse,
- l'année 2004 pour la décision de principe et la réalisation du modificatif,
- l'année 2005 pour l'adopter, en se ménageant la possibilité d'une seconde assemblée si le modificatif proposé soulève des contestations...
Par conséquent, plus une minute à perdre !
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