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ACTUS
Deux ans après la loi SRU, ces grands chantiers de la copropriété encore à l'ébauche...
Le
11/3/2003
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Il y a presque trois ans nous découvrions l'ampleur des changements que l'administration et les parlementaires, sous couvert de mettre un frein à la dégradation du tissu urbain, s'apprêtaient à introduire dans la législation relative au fonctionnement des copropriétés ! C'était la préparation de la loi SRU ! Trois ans après, le bilan de ce qui a été mis en place est plutôt maigre, et les principaux chantiers ouverts par cette loi, en attente de décrets qui ont du mal à sortir, sont encore devant nous, et surtout devant les copropriétaires, qui sont d'autant moins sortis de l'auberge qu'il s'en ajouté de nouveaux depuis ! Le temps est venu de faire un premier point...
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Ce qui est fait, ou presque...
- le délai de rétractation (ou de réflexion) lors d'un achat immobilier : après la loi Carrez, c'est type même de la bonne mesure, entrée dans les moeurs comme elle l'était déjà dans le neuf, ou pour les crédits...
- les nouvelles règles de majorité pour les assemblées : adoptées aussi malgré une application pratique parfois scabreuse (mais il manque encore le décret d'application !), elles ont surtout permis d'éviter les reconvocations d'assemblées pour la nomination ou le renouvellement des syndics...
- l'abolition des comptes trimestriels : elle ne concernait que les copropriétés d'Ile de France et surtout Paris intra muros, pratiquement seules en France à pratiquer les charges réelles chaque trimestre ! Mal comprise et mal acceptée par les copropriétaires concernés qui y ont vu un recul de la transparence des comptes, on ne peut pas dire qu'elle ait atteint son objectif, mais il est vrai qu'elle est censée préparer des nouvelles règles comptables qui se font attendre ! Et Paris n'est pas la France...
- les carnets d'entretien : c'est le type même de la bonne idée qui, mal réglementée et mal expliquée vire à la farce ! Exercice formel, exécuté de mauvaise grâce par les syndics qui n'y voient qu'un moyen d'améliorer leur ordinaire grâce à quelques honoraires supplémentaires discutés cependant pied à pied par les organisations de copropriétaires, le carnet d'entretien minimaliste n'intéresse personne - ni les acquéreurs, ni les copropriétaires, ni les syndics !
Quant à un vrai carnet d'entretien, outil d'une vraie gestion technique de l'immeuble enfin bien comprise, personne n'est prêt à en payer le coût, ni à faire l'effort de le constituer, et le maintenir...
Ce qui maintenant est à faire...
- l'amiante : nouveau repérages et "dossier technique amiante" pour les parties communes sont à l'ordre du jour pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997, au plus tard pour le 31 décembre 2005 (31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur), pendant que par ailleurs les copropriétaires qui vendent sont depuis le 1er septembre 2002 sont obligés de fournir un "constat" amiante pour leurs parties privatives. Par ailleurs de l'ordre commence à être mis dans la vérification des compétences des contrôleurs qui proposent leurs services sur ce marché colossal, ce qui n'est pas un mal !
- l'adaptation des règlements de copropriété : peu ou prou, toutes les copropriétés doivent commencer à se sentir concernées pour une échéance qui se rapproche : sans report, c'est pour le 13 décembre 2005, et chaque syndic y va de sa proposition, et de son prestataire, avec des approches et des budgets très variables, quantitativement comme qualitativement... Si la vérification de compétence des intervenants pose moins de problèmes que pour l'amiante, les copropriétaires devront s'assurer par eux-mêmes de l'adéquation de l'approche proposée et se défier des prestations "passe-partout" coûteuses pour ce qu'elles sont susceptibles d'apporter...
Ce qui est encore en attente de décret !
- le fonctionnement des copropriétés et nouvelles règles comptables : ces deux aspects sont liés et force est de constater que l'administration s'est enlisée dans une concertation dont elle a semblé perdre la maîtrise... Il aura fallu près de deux ans et demi (les décrets sont annoncés pour le début du 2ème trimestre) pour les "sortir" ! Il est vrai que préparer deux décrets en même temps dans deux ministères différents - la justice et le logement - ne facilite pas les choses :
.décret modificatif du décret du 17 mars 1967 : c'est la transcription dans le décret d'application de la loi de 1965 des principaux changements introduits par la loi SRU dans cette même loi ; en fait, si l'on se réfère aux projets soumis à la concertation, l'ambition allait au dela d'une simple répercussion : d'importantes clarifications seraient introduites dans la conduite des assemblées générales, dans la définition et la justification des différents types d'avances et provision que le syndic est en droit d'appeler aux copropriétaires, ainsi que dans le traitement des ventes de lots, aujourd'hui sources de complications et de litiges innombrables ! Il inclut au passage la liste des travaux qui ne peuvent être inclus dans le budget prévisionnel...
.décret relatif aux nouvelles règles comptables : aux dernières nouvelles, il resterait à l'administration à se déterminer entre deux versions extrêmes : une version "hard" issue de ses services, et une version "light" concoctée par le Conseil National de la comptabilité avec une participation active des professionnels et de l'ARC (Association des responsables de copropriété)...
La première s'inspire très nettement de la comptabilité des associations, tandis que la seconde est plus proche des pratiques actuelles, tout en instaurant quelques sains principes de comptabilité ignorés en copropriété jusqu'alors, comme l'obligation de rattachement des charges et des produits, travaux compris, à chaque exercice comptable, l'obligation de constituer des provisions pour créances douteuses et l'établissement d'états de fin d'exercice sur le principe d'un compte de résultat et d'un bilan.
Au passage il est instauré pour la première fois un plan comptable et une présentation d'états harmonisés, destinés à donner une image plus sincère de la situation financière réelle de chaque syndicat... Reste à savoir si les syndics joueront le jeu et si les copropriétaires s'intéresseront aux comptes dans cette nouvelle présentation, ou s'ils se contenteront comme par le passé à ne prêter attention qu'à ce qui les touche directement, à savoir leur compte individuel !
Dernier détail : le délai d'entrée en application des nouvelles règles comptables fixé initialement au 1er janvier 2004, est en voie d'être repoussé au 1er janvier 2005, ce qui n'est pas de trop pour permettre notamment aux éditeurs de logiciels de s'adapter...
- l'individualisation des abonnements d'eau : bonne idée sur le papier (tout immeuble aura droit de demander que chaque logement ait son abonnement direct auprès de la compagnie ou du service des eaux au lieu de devoir comme aujourd'hui faire l'avance dans les charges de la facture globale pour tous les logements et repartir enduite entre les logements, en fonction des millièmes ou de compteurs divisionnaires, avec en général une véritable usine à gaz pour les relevés, la répartition et le traitement des réclamations...), mais tout le monde se demande comment l'appliquer ! Ce qui est sûr, c'est qu'elle sera tellement coûteuse qu'il ne pourra en être fait usage que dans les contextes de copropriétés en difficulté - là où les syndics ne peuvent plus payer les factures globales - avec des subventions pour les financer...
Les "flops" !
- les termites et le saturnisme : en dehors de l'obligation de traitement des immeubles réellement concernés - infestation avérée par les termites ou présence de peintures au plomb accessibles - la législation se borne à exiger des vendeurs d'appartements dans des périmètres territoriaux déterminés des certificats attestant l'absence du fléau ; tout irait bien si le législateur ou les rédacteurs de décrets n'avaient pas oublié qu'en copropriété, il y a les parties privatives et les parties communes ! A l'heure actuelle, on ne sait toujours pas si les certificats, dont la durée de validité est courte, peuvent se limiter aux parties privatives (mais un état parasitaire pour un appartement au 5ème étage est absurde alors que les termites attaquent les immeubles par les caves...) ou s'ils doivent pour chaque vente concerner tout l'immeuble (on imagine ce que c'est quand il y a cinq bâtiments, quinze escaliers et deux cent caves...) !
- les mesures pour les locataires dans les copropriétés : faute de communication, elles sont passées inaperçues ! Elles créent pourtant une réelle avancée en faveur de l'amélioration de la place du locataire dans la copropriété, dont il ne faut pas oublier qu'il supporte quatre cinquièmes des charges hors travaux...
- les mesures pour faciliter le recouvrement des charges impayées : La loi SRU a prévu que les frais "nécessaires" engagés pour le recouvrement des charges impayées par les copropriétaires leur seraient imputables, vieille revendication des copropriétaires bons payeurs qui ne comprennent pas d'avoir à supporter des honoraires d'avocat, d'huissiers et de syndic parfois aussi importants que la créance à recouvrer ! Las, les tribunaux, en jouant sur l'interprétation du mot "nécessaires" font régner l'arbitraire le plus total, accordant tantôt tout, jusqu'au moindre frais de relance du syndic, et tantôt rien, allant même jusqu'à considérer que les honoraires d'avocat sont superflus puisqu'il existe des modes de saisine du tribunal qui permettent théoriquement de s'en passer...
Les grands chantiers techniques
- les canalisations en plomb : c'est le monstre du Loch Ness ! Une directive européenne fixe pour 2013 une teneur en plomb à ne pas dépasser, pour l'eau arrivant aux robinets des installations privatives, proche de zéro (5 microgrammes par litre), avec un palier intermédiaire à partir du 25 décembre 2003 (25 microgrammes) ; les évaluations du coût des travaux pour arriver au résultat final, qui suppose théoriquement le remplacement de toutes les canalisations en plomb dans les immeubles privés, sont ahurissantes : 15 milliard d'euros pour les uns, 10 pour les plus optimistes... La tendance est aujourd'hui à l'appel au calme : la norme pour 2003 devrait être partout atteinte grâce à l'élimination quasi-totale du plomb dans l'eau distribuée par les compagnies et services des eaux en pied d'immeuble, et pour 2013, il pourrait y avoir des solutions de chemisage des canalisations qui évitent leur remplacement...
- les ascenseurs : c'est le dernier cadeau en date ! Et la prochaine empoignade... Après des annonces fracassantes, faites dans l'émotion d'accidents certes effrayants, mais intervenus dans des contextes quelque peu "limites", la loi en cours de vote au parlement ne se mouille pas trop : les prescriptions de travaux de sécurité sont renvoyées à un décret dont on imagine qu'il donnera lieu à une concertation "musclée", les organisations de consommateurs et chambres de propriétaires n'ayant pas l'intention de laisser les copropriétaires supporter la facture de travaux de remise à niveau rendus nécessaires par manquements dans l'exécution des contrats de maintenance, ou celle d'un zèle excessif dans la prescription de dispositifs de sécurité pas forcément nécessaires en dehors des contextes les plus éprouvants, pour les machines comme pour les hommes chargées de les entretenir...
Voilà de quoi en tous cas éviter de tomber dans le train train !
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