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ACTUS
Menu tout compris ou à la carte : le lancinant problème des honoraires des syndics... (2ème partie)
Le
22/10/2003
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Les honoraires des syndics restent un point d'achoppement avec les copropriétaires, alors que tout le monde s'accorde pour reconnaître leur modération ! En cause de manière récurrente comme on a pu le constater encore au dernier Salon de la copropriété : les prestations facturées hors forfait, grâce auxquelles les syndics se rattraperaient subrepticement d'honoraires de gestion courante attractifs ! Pourtant, nombre d'entre elles sont légitimes (voir notre 1ère partie), mais d'autres ont du mal à passer...
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Les facturations qui fâchent...
D'autres facturations sont encore plus contestables :
- frais informatiques, d'édition de bulletins de paye, d'imprimés, voire de papeterie !
- frais de tenue et de mise à jour des carnets d'entretien,
- frais de relevé des compteurs d'eau, etc.
Non que les syndics ne soient pas fondés à répercuter les coûts relatifs à ces prestations : ils sont bien réels, mais ils ont leur place dans le cadre du forfait, et les en exclure (ou, comme pour les carnets d'entretien qui constituent une charge nouvelle, ne pas les y inclure, quitte à l'augmenter en proportion) vise à le maintenir artificiellement bas et peut être considéré comme une tromperie...
En procédant ainsi pour les carnets d'entretien, les syndics ont fait une cible facile pour les organisations de consommateurs, qui ont sollicité pas moins de quatre réponses ministérielles sur le sujet, dans le cadre d'une campagne orchestrée avec brio !
De même, on ne peut qu'encourager d'inclure dans le forfait au moins une partie des coûts de l'assemblée annuelle (vacations du gestionnaire et frais de duplication des convocations et des procès-verbaux) qui sont à peu près constants d'une année sur l'autre ! On objectera certainement qu'une assemblée annuelle avec d'importants travaux n'a pas le même coût qu'une assemblée de pure routine, mais est-ce bien raisonnable d'inscrire des gros travaux à une assemblée annuelle, dont l'ordre du jour comporte bon an mal an assez de points importants (approbation des comptes, quitus, budget, renouvellement du syndic et du conseil syndical) ? N'est-ce pas au contraire le meilleur moyen de dégoûter les copropriétaires d'assister aux assemblées avec des ordres du jour de 25 à 30 points et des débats jusqu'à 2 heures du matin entre une poignée de présents, ceux étant partis n'étant même pas enregistrés ?
Par contre, la facturation distincte des photocopies, à un tarif intégrant la main d'oeuvre nécessaire, est le seul moyen d'éviter que les abus dans les demandes de diffusion des copropriétaires (ils savent par contre refuser les diffusions abusives quand elles émanent du syndic...) et par ailleurs il faut défendre également la facturation distincte des frais postaux : en effet, effectuée en tant que débours à l'euro près, elle a l'immense avantage d'échapper à la TVA...
Le jeu de "cache cache" sur les comptes séparés
C'est probablement sur ce point que les contrats de syndics atteignent les sommets de la contre-communication : alors qu'il est légitime de prévoir une différence de prix entre une gestion avec trésorerie de la copropriété gérée sur un compte unique (ou sa variante, un sous-compte individualisé, au nom du syndic mais à l'usage exclusif de la copropriété) et une gestion avec compte ouvert au nom du syndicat, encore faut-il expliquer clairement pourquoi : les motifs de productivité ne sont pas les seuls (ils sont même avec les moyens actuels nettement marginaux !) ; pourquoi ne pas admettre que la possibilité de faire des produits financiers avec la trésorerie des immeubles explique aussi que l'on soit en mesure de pratiquer des honoraires inférieurs ?
Prévoir un supplément de facturation pour gestion avec compte séparé est maladroit et fait penser à une pénalité ! Puisque le mode légal "normal" de dépôt des fonds est devenu depuis la loi "SRU" le compte au nom du syndicat, le moindre des égards dus aux règles légales est de fixer ses honoraires en fonction de ce mode, quitte à proposer une remise pour les clients qui acceptent un mode plus avantageux pour le syndic...
Il faut aussi que cette différence ne soit pas excessive : afficher une remise de 25% sur les honoraires de base, comme le fait un des grands groupes qui prétend pourtant promouvoir la transparence, revient à se moquer du client ou révèle une surexploitation des fonds de la clientèle, voire des pratiques anormales : en effet, avec des délais acceptables pour le règlement des fournisseurs et des modes de placement autorisés, les produits financiers réalisés aux taux actuels ne peuvent représenter au grand maximum que 7 à 10% des honoraires forfaitaires facturés aux immeubles !
Enfin le refus pur et simple de déroger à la pratique du compte unique est encore plus contre-productive en termes d'image : il ne peut être perçu que comme une résistance ouverte à une prescription légale que la grande majorité des copropriétaires considère à tort ou à raison comme une protection nécessaire !
Décidément, le papier glacé des plaquettes promotionnelles et les images publicitaires cachent encore mal l'archaïsme d'une corporation qui, malgré ses professions de foi a du mal à s'adapter aux évolutions de sa clientèle, comme elle n'ose se servir des nouvelles contraintes de la législation pour valoriser sa prestation et la vendre à sa juste valeur ! A moins que de la part des grands acteurs il n'y ait quelque malice visant à étendre encore leur domination...
UniversImmo.com
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