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ACTUS

Gestion des copropriétés (1ère partie) : une réforme mal vendue, au milieu du gué


Le 2/11/2004
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UI - Actus - 2/11/2004 - Gestion des copropriétés (1ère partie) : une réforme mal vendue, au milieu du gué
Depuis le 1er septembre les copropriétés sont soumises à plusieurs modifications de leurs règles de fonctionnement (assemblées, contrat du syndic, ventes de lots, etc.), et ce n'est pas fini : ce n'était que la deuxième vague de réformes issues de la loi "SRU" du 13 décembre 2000, et il en reste une troisième, celle instaurant de nouvelles règles pour la tenue des comptes et la présentation des états de fin d'année à soumettre à l'approbation des copropriétaires. Cette dernière, à la mise au point plus que laborieuse (elle est annoncée comme imminente depuis maintenant deux ans !), n'est pas la moindre, et si elle vise à "professionnaliser" la gestion des copropriétés, elle n'en accroîtra certainement pas la transparence comme cela a été imprudemment annoncé ! Déjà difficile à digérer pour les syndics professionnels qui vont devoir "muscler" leurs services comptables, elle va faire hurler les syndics bénévoles qui gèrent nombre de petites copropriétés avec des comptes de "ménagère"...
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On l'a presque oublié, mais la loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains) était d'abord une loi pour lutter contre la spirale infernale de la dégradation des centres urbains et des grands ensembles de leur périphérie : dégradation du bâti, paupérisation, "ghettoïsation" et développement de la délinquance... Instrument de combat contre le phénomène des "cités", pour la mixité sociale mais aussi contre l'habitat "indigne", elle prenait en compte également, et pour la première fois à cette échelle, les problèmes apparus dans les copropriétés : en particulier les petites copropriétés des immeubles vétustes des centres-villes ou des grands ensembles en copropriété des banlieues.

Son originalité a été de ne pas seulement mettre en place des dispositifs spécifiques pour traiter les cas des "copropriétés en difficulté", notamment les plus graves d'entre eux, à savoir les cas de quasi-faillite que le statut de la copropriété ne permettait pas de traiter par les voies normales du redressement et de la liquidation, mais aussi de réformer en profondeur le fonctionnement des copropriétés "saines" en les incitant à mieux se gérer et prendre en charge l'entretien des immeubles, en leur facilitant la prise de décision, et en créant les conditions d'un retour de la confiance de la part des copropriétaires dans un système d'organisation de propriété collective de moins en moins bien vécu...

D'où toute une série de mesures appliquées en trois grandes vagues : celles à application immédiate dès parution de la loi (en décembre 2000) ou dans l'année qui a suivi (mai 2001 et janvier 2002), puis celles applicables au fur et à mesure de la parution de deux grands décrets, le décret modificatif du décret d'application de la loi, qui aurait dû normalement être publié dans les six mois de la loi et qui ne l'a été qu'en mai 2004, et le décret fixant des règles comptables spécifiques pour les syndicats des copropriétaires, à paraître prochainement et dont l'application déjà reportée une fois sera, nous dit-on, repoussée du 1er janvier 2005 au 1er janvier 2006.


Deux premiers trains de réformes aux effets contrastés

Du premier train on retiendra l'instauration de la tenue obligatoire d'un carnet d'entretien, les nouvelles règles de majorité pour les décisions en assemblée générale, la généralisation de la gestion par provisions et régularisation annuelle des charges, des mesures facilitant le recouvrement des charges impayées, et la faculté pendant une période de cinq ans de réviser les règlements de copropriété dans des conditions dérogatoires afin de les mettre au goût du jour après les nombreuses modifications législatives intervenues depuis la création du statut de la copropriété...

Force est de constater que la plupart de ces mesures n'ont pas été comprises à leur juste valeur :

- le carnet d'entretien a été un "flop" retentissant : loin d'y voir un outil de gestion révolutionnaire, les syndics l'ont pris comme une corvée inutile et leurs clients, copropriétaires actuels ou candidats acquéreurs, à qui il était aussi destiné s'en sont pour la plupart désintéressés (1)...

- les nouvelles règles de majorité ont été vite adoptées, mais en l'absence du décret d'application paru avec trois ans de retard, la rédaction un peu trop subtile de l'article 25-1 (celui qui permet, lorsque la majorité absolue des copropriétaires n'est pas atteinte pour une décision la requérant, de procéder dans certaines conditions immédiatement à un second vote) a donné lieu à une application quelque peu chaotique, d'autant que cette disposition est mise en jeu pour des décisions aux conséquences importantes pour les syndics, à savoir celles de leur désignation ou du renouvellement de leur mandat...

- le passage en gestion annuelle n'a eu de conséquences que pour les copropriétaires des immeubles parisiens et en partie d'Ile-de-France, les seuls que leurs syndics avaient habitués à recevoir leurs charges réelles réparties trimestriellement, et le moins que l'on puisse dire est qu'elle a suscité chez eux quelques résistances : censé leur permettre de mieux maîtriser les charges par une gestion "budgétaire" des dépenses, elle a été vécue comme une perte de visibilité directe sur ces dernières et comme un surcroît d'opacité plutôt que de transparence ! Il est vrai que les syndics concernés, qui ont dû dans la transition d'un système de gestion à l'autre abandonner les confortables "fonds de roulement" qu'ils détenaient en contrepartie d'appels de charges "à terme échu", n'ont pas fait de zèle pour vendre le bien fondé de la réforme...

- les mesures en faveur du recouvrement ont été boudées par les avocats des syndics, qui n'ont pas vu d'utilité dans la possibilité d'agir par voie de référé et de mettre en jeu la "déchéance du terme", et quant à l'imputation aux débiteurs des frais du recouvrement, une interprétation très restrictive par les juges de la notion de "frais nécessaires" s'est traduit pratiquement par un retour à la case "départ" (2) !

- enfin en ce qui concerne l'adaptation des règlements de copropriété, l'enthousiasme des copropriétaires est retombé quand ils se sont aperçus qu'ils ne pourraient pas en faire usage pour modifier la répartition des charges, si bien qu'aujourd'hui, l'immense majorité des copropriétés en est, à un an de la date limite et probablement trop tard pour la mettre en oeuvre, à se demander à quoi elle peut servir (3)...


Du second train de réformes, contenu dans le décret du 27 mai 2004 déjà largement commenté (4), on retiendra surtout celles relatives aux assemblées générales - convocation, tenue et application des règles de majorité, et procès-verbal - et le traitement des ventes de lots. Elles constituent la plupart du temps des précisions et la mise en application de principes contenus dans le premier train, mais aussi de simples rappels du droit : ainsi le procès-verbal d'assemblée qui doit être signé en séance, l'approbation des comptes qui doit avoir lieu avant la régularisation des charges, ou l'arrêté du compte du vendeur qui doit être effectué sans tenir compte des conventions qu'il a pu passer avec son acquéreur...

Il est vrai que les syndics, sous la pression des copropriétaires, et, concernant les ventes, des notaires, avaient eu tendance à s'en écarter, et ce décret, pour anodin qu'il soit contient en fait des changements de pratiques non négligeables que les copropriétaires ne vont pas tarder à découvrir, y compris les concernant : rapport annuel du conseil syndical sur l'exécution de sa "mission" à l'assemblée, compte-rendu d'exécution des délégations de pouvoir obtenues, etc. !

Quant aux syndics, ils semblent pour le moment l'avoir accueilli avec résignation, en attendant de savoir à quelle sauce ils vont être mangés avec le "décret comptable", dont la parution est aujourd'hui imminente...


Le plat de résistance : les nouvelles règles comptables

C'est la partie de la réforme la plus difficile à accoucher ! Curieuse histoire au demeurant que celle de ce décret qui a vu - et voit encore - le pouvoir politique tétanisé, incapable de trancher pendant plus de deux ans entre l'intransigeance des rédacteurs, issus de deux ministères différents - la justice et le logement - soucieux de la cohérence de leur projet, et une coalition de circonstance entre une organisation de consommateurs, peu représentative de la masse de plus de 6 millions de copropriétaires, mais active et médiatique, l'ARC (Association des responsables de copropriété), et les organisations professionnelles de syndics, s'arc-boutant ensemble mais non sans arrière-pensées sur quelques points de détail :

- le fait de savoir si les syndics pourront ou non continuer à tenir comme aujourd'hui un seul compte par copropriétaire pour les provisions courantes du budget prévisionnel et pour celles appelées pour les travaux, ou s'ils devront tenir deux comptes distincts : c'est la fameuse affaire présentée avec une pointe de mauvaise foi comme celle des "quatre comptes", parce que les rédacteurs ont prévu une distinction supplémentaire pour les "avances" et les crédits consentis aux copropriétaires, opérations plutôt exceptionnelles dans la vie des copropriétés ; au demeurant, si un compte distinct pour les rares appels d'avances peut être considéré comme superflu, on ne voit pas trop comment on pourrait se passer d'un compte à part pour les crédits et mélanger quand il y a lieu dans un même compte les appels de fonds exigibles de suite et le capital restant dû sur un crédit remboursable en plusieurs années, en tous cas dès lors qu'il faudrait, contrairement à ce qui se passe aujourd'hui à tort, le faire apparaître dans les comptes du syndicat !

- le fait de savoir s'il faudra diffuser aux copropriétaires le compte de gestion de l'exercice présenté par clés de répartition comme actuellement ou par nature de charges toutes clés confondues, ou les deux comme l'a suggéré le Conseil national de la Comptabilité, consulté pour l'occasion...

L'opposition sur ces points, à laquelle le ministère serait après arbitrage du premier ministre apparemment prêt à céder (5), ferait presque oublier les aspects les plus révolutionnaires du dispositif :

- la mise en place d'un "plan comptable" unique et de modèles d'états de fin d'année pour toutes les copropriétés permettant de s'y retrouver dans leurs comptes quel que soit le syndic,

- l'application stricte des principes de la comptabilité d'engagement (enregistrement des factures reçues et non des factures réglées) et du rattachement systématique des charges et des produits à l'exercice (enregistrement des factures de charges de l'exercice même non parvenues et report à l'exercice suivant des charges le concernant),

- l'interdiction d'usage de comptes d'attente et le strict encadrement des comptes de régularisation,

- l'annualisation des comptes y compris pour les travaux se déroulant sur plus d'un exercice, faisant ressortir sans attendre la fin les éventuels dépassements ou excédents de provisions,

- l'obligation d'enregistrer des provisions pour créances douteuses, notamment pour les soldes de copropriétaires potentiellement irrécouvrables, et d'en faire supporter la charge aux copropriétaires actuels et non à ceux qui seront copropriétaires lors de la constatation de l'impayé définitif, plusieurs années sinon décennies plus tard...


On gardera toutefois un regret : celui de voir les rédacteurs du projet de décret tel qu'il est connu à ce jour reporter à plus tard un autre type de provisions faisant pourtant partie des pratiques comptables reconnues et appliquées partout ailleurs et notamment les entités en charge de patrimoines immobiliers : les provisions pour risques et charges, qui permettraient de faire supporter aux copropriétaires d'aujourd'hui les charges futures nées de litiges connus et avérés, ou celles nées du vieillissement des immeubles et des équipements et qui permettraient le financement des travaux futurs sans à-coups...


Une réforme mal vendue ou mal comprise

Concoctée comme la plupart des réformes actuelles au sein de cercles restreints, composés de "sachants", en général proches des milieux professionnels quand ils n'en font pas partie, et de hauts fonctionnaires, perméables aux argumentations des organisations de consommateurs mais ayant aussi leurs propres idées, la partie de la loi "SRU" concernant la copropriété était plutôt inattendue de la grande masse des copropriétaires et ne répondait pas vraiment à des souhaits exprimés ! Pis : sur bien des points elle tape à côté ou les prend comme on l'a vu à rebrousse-poil...

Le fil conducteur de dispositions aussi variées que le carnet d'entretien, l'annualisation de la gestion et les nouvelles règles comptables n'est pas forcément visible du plus grand nombre, et surtout leur point commun est perçu comme étant d'ajouter des obligations formelles alors que les copropriétaires sont plutôt demandeurs de simplicité et de lisibilité...

En supplément, la façon dont la réforme a été "vendue" par ses partisans a ajouté un malentendu à l'incompréhension : la presse - un des deux canaux d'information des copropriétaires avec les syndics - a compris par exemple que les nouvelles règles comptables devaient apporter un surcroît de "transparence" dans la gestion et dans les comptes des syndics alors que c'est tout le contraire : une comptabilité élaborée, annualisée et budgétaire, appliquant les principes comptables professionnels, est nécessairement moins transparente qu'un compte de ménagère ; les copropriétaires parisiens s'en sont rendu compte avec l'annualisation de la gestion, et il faut s'attendre à un grand désarroi quand tous découvriront les nouvelles règles comptables !

Il faut dire aussi que la "vente" de la réforme est fraîchement relayée par les syndics, dont c'est pourtant la charge, autant d'ailleurs par conservatisme naturel que par réticence devant le surcroît de travail que chaque vague de changements leur ajoute...

La subtilité juridique de nombreux aspects, qui a laissé perplexes les spécialistes eux-mêmes lors de la parution des textes, ne peut être que mal expliquée aux copropriétaires sur le terrain par des gestionnaires mal encadrés, à la formation souvent approximative et peu motivés par des nouveautés alors que, pressurés par leurs clients et soumis à des cadences infernales par des directions à la recherche d'une rentabilité problématique, ils ont déjà du mal à faire face à leurs tâches actuelles !




A suivre :

2ème partie : "Quitus, fonds de roulement, compte bancaire : les bons et mauvais conseils donnés aux copropriétaires..."


(1) notre article "Carnets d'entretien des copropriétés : le grand cafouillage"

(2) notre article "Frais de recouvrement des impayés de copropriétaires : irréalisme des juges et langue de bois ministérielle..."

(3) notre article "Mise à jour des règlements de copropriété : ce que votre syndic devrait vous dire..."

(4) notre article "Sérieux toilettage des règles de fonctionnement des copropriétés"

(5) notre "brève" : "Des nouvelles des "chantiers" en cours..."
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