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ACTUS
Projet de loi « SRU » et les copropriétés : ce qui va changer
Le
25/9/2000
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Entre autres, le projet de loi « solidarité et renouvellement urbain » comporte des avancées importantes, attendues et pour certaines inespérées, dans le domaine de la copropriété : protection de l'acquéreur, lutte contre l'insalubrité et amélioration de l'entretien, transparence de la gestion, lutte contre les impayés, assouplissement d'un certain nombre de règles et de nouveaux moyens pour les copropriétés en difficulté. Vaste programme ! Mais au fait, n'avons nous pas failli avoir une nouvelle loi sur la copropriété ?
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Sous réserve des modifications que le projet de loi peut encore subir jusqu'à son adoption définitive, les changements les plus significatifs dans le fonctionnement des copropriétés seraient les suivants :
- tenue de l'assemblée dans les quatre mois du début de l'exercice pour voter le budget prévisionnel : ce délai implique une accélération substantielle du travail pour arrêter les comptes chez les syndics, qui auront probablement du mal à suivre, mais aussi chez les conseils syndicaux qui contrôlent de près la gestion de leur immeuble ;
- généralisation de la gestion par provisions sur budget, alors qu'un grand nombre de copropriétés notamment à Paris reste très attachée à la gestion par arrêtés trimestriels de charges réelles - mais la rédaction du projet de loi n'est pas totalement limpide sur ce point ;
- harmonisation des comptabilités d'un syndic à l'autre, qui devront se conformer à un plan comptable unique ; les syndics bénévoles qui établissent les comptes à leur façon empirique auront probablement quelques problèmes d'adaptation, encore que le législateur semble avoir le souci de ne pas faire trop compliqué justement en pensant à eux ; on restera donc encore loin d'une comptabilité d'entreprise… par contre, il y aura une clarification salutaire quant aux dépenses de travaux d'entretien qui devront entrer dans le budget prévisionnel et celles qui n'en feront pas partie et devront être appelées suivant modalités votées par l'assemblée ;
- pression accrue sur les syndics en faveur de l'ouverture d'un compte bancaire au nom du syndicat…
- mise en place d'un carnet d'entretien de l'immeuble ou ensemble immobilier : pour que ce carnet soit vraiment utile, son établissement et sa tenue à jour devront être très étroitement suivis par le conseil syndical qui devra en avoir de fréquentes copies (ou tirages s'il est tenu comme on peut le conseiller en informatique) ;
- simplification et allégement du coût pour la copropriété du recouvrement des charges : il conviendra cependant de s'assurer que le service de contentieux du syndic et ses avocats intègrent les nouvelles possibilités et en tirent bien parti au profit de la copropriété…
- décisions plus faciles à obtenir pour la pose de compteurs d'eau froide individuels ; la possibilité de demander l'individualisation des abonnements d'eau se heurtera au coût de la mise en place et de celui de l'abonnement fixe individuel ; cette disposition sera par contre utile dans les copropriétés en difficulté où le problème des consommations d'eau et le règlement des factures est crucial !
- les demandes de scission seront fortement encouragées ;
- la décision d'adoption du mode de gestion coopératif et l'adhésion à une union de copropriétés pour la gestion seront facilitées ; reste à savoir si les bonnes volontés existent pour assurer la gestion bénévole !
- dans les copropriétés en difficulté, les administrateurs provisoires auront des pouvoirs mieux définis et désormais décisifs pour sortir les sortir de la spirale infernale dans laquelle elles sont aspirées ; reste à savoir si le recrutement des administrateurs, tel qu'il est aujourd'hui, n'est pas de nature à aggraver leurs problèmes plutôt qu'à les résoudre…
- la mise en œuvre de plans de sauvegarde est appelée à se multiplier ; mais il ne faut pas se faire d'illusions : intervenant en général dans des contextes de forte dévalorisation du patrimoine, ils conduiront tôt ou tard à l'acquisition par les organisme HLM d'une part importante des logements, et par conséquent à la transformation de ces copropriétés en ensembles de logement social ; ce n'est pas forcément un mal mais cela ne fait en général pas l'affaire des copropriétaires solvables qui risquent de voir leur capital définitivement dévalorisé… par ailleurs, l'extension du FSL (fonds de solidarité logement) aux copropriétaires est illusoire : le risque est fort qu'il soit attribué à l'aveugle et les enveloppes budgétaires seront alors vite épuisées au profit de ceux qui n'en n'ont pas vraiment besoin, soit que les aides soient versées à fonds perdus à des copropriétaires insolvables et ne fassent que retarder la seule vraie solution qui leur retour au statut de locataire.
Bref, ce n'est pas rien ; mais est-ce suffisant, et notamment par rapport à l'ambiguïté d'un statut et d'une législation, cause en grande partie du déficit de responsabilisation des copropriétaires, et donc source de la plupart des difficultés des copropriétés, et ce pour une raison simple : parce qu'elle fait croire à l'acquéreur d'un lot qu'il achète un bien et qu'il n'a que des droits, alors qu'il n'achète que des parts d'une collectivité dont la qualité de fonctionnement, à laquelle il doit contribuer, conditionne la valeur de son patrimoine !
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