Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Abonnez-vous à notre lettre hebdo gratuite !

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Retour à la page d'accueil Copropriétaires
Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

Nouvelles règles de comptabilité des copropriétés : les conseils syndicaux seront-ils à la hauteur ?


Le 28/6/2005
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 28/6/2005 - Nouvelles règles de comptabilité des copropriétés : les conseils syndicaux seront-ils à la hauteur ?
A compter du 1er janvier 2006, les syndics devront tenir les comptes des copropriétés selon des règles plus rigoureuses, inspirées de la comptabilité des entreprises, et utiliser une nomenclature de comptes et une présentation d'états de fin d'exercice normalisées. Dans l'état actuel des textes, ils devront même convertir leurs comptes pour les périodes en cours afin de présenter aux assemblées générales qui se tiendront en 2006, et qui approuveront les comptes de 2005, des états établis selon les nouvelles règles ! Les conseillers syndicaux, que leurs collègues copropriétaires investissent de la responsabilité de vérifier les comptes et de donner ou pas à l'assemblée le feu vert pour les approuver, devront se former à ces nouvelles règles, et peut-être à la comptabilité tout court ! Peut-être est-ce aussi l'occasion pour prendre conscience que la responsabilité qu'ils acceptent n'est pas si anodine et ne se résume pas à "pointer" des factures et les débits en banque correspondants...
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "M'intéresser, participer à ma copropriété"
A lire également...
Statut de la copropriété : une n ième réforme, pour quoi faire ?
23/4/2018
Réforme de la copropriété : ne pas se tromper de diagnostic !
6/11/2017
Loi ALUR : les honoraires de syndic doivent-ils augmenter ?
15/5/2015
Copropriété : comment les syndics ont perdu la bataille de la communication
3/6/2013
L'individualisation des frais de chauffage : une fausse bonne idée ?
17/2/2013
Les Questions/Réponses
Décision de ne pas constituer un fonds de travaux
24/10/2017
Recours à un architecte pour des travaux et honoraires du syndic
9/8/2017
Le conseil syndical de ma copropriété décide et fait réaliser des travaux sans passer par l'assemblée générale
28/7/2017
L'assemblée générale peut-elle décider de ne pas constituer un fonds de travaux ?
21/7/2017
Quelle est la durée minimale d'un mandat de syndic ?
18/5/2015
Nos dossiers
Négocier les contrats d’énergie en copropriété
19/2/2014
LIVRE BLANC - Copropriétés 1 : Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires
10/5/2010
La réglementation relative aux comptes des syndicats des copropriétaires
30/4/2007
Le syndic et l’immeuble neuf
1/9/2003
L’adaptation des règlements de copropriété
1/9/2003
Nos Fiches Pratiques
La décision en copropriété - Le déploiement vertical de la fibre optique
25/4/2018
Les parties communes et privatives de la copropriété
14/6/2016
Copropriété - L'approbation des comptes -
2/6/2016
Copropriété - Fonds de travaux obligatoire au 1er janvier 2017
23/2/2016
Contrat type pour les syndics à partir du 2 juillet 2015
25/6/2015
Quand sincérité et rigueur ne riment pas avec simplicité

Si l'idée de "transparence" a été évoquée pour justifier la réforme, ce n'est certainement pas celle - en fait illusoire - d'une comptabilité de dépenses recettes, seule pourtant réellement parlante à des millions de copropriétaires non initiés à la lecture d'un bilan actif-passif, ou aux subtilités des charges et produits constatés d'avance ou des dotations aux provisions pour dépréciation...

Au demeurant, une comptabilité tenue selon les règles professionnelles vise-t-elle réellement la transparence ? Son objectif primordial, qui est de présenter une situation patrimoniale sincère de l'entité qu'elle concerne et de mettre en évidence avec le plus d'exactitude le solde réel des opérations de l'exercice, en y rattachant toutes les charges et produits qui s'y rapportent, exige d'enregistrer de très nombreuses écritures de retraitement qui l'éloignent d'une simple traduction des encaissements et des décaissements !

D'où l'enregistrement des dépenses dès la réception de facture - y compris celles qui sont litigieuses, il faudra s'y faire - et non lors de leur paiement au fournisseur, l'enregistrement des charges de l'exercice, même si les factures ne sont pas parvenues à la clôture des comptes, enregistrement des produits à recevoir tels que les indemnités d'assurance dès lors qu'elles sont acquises, report de la part des dépenses et des produits concernant l'exercice suivant, etc.

Autre pilule qui aura du mal à passer : la constitution de provisions pour créances douteuses : il s'agit de passer chaque année en charges - à répartir aux copropriétaires - la part des créances menacées au fur et à mesure qu'il apparaît que leur recouvrabilité n'est pas certaine : il peut s'agir de créances sur des tiers, comme un acompte versé à une entreprise qui disparaît avant d'effectuer les travaux, mais aussi des créances sur les copropriétaires : le syndic devra provisionner la part potentiellement irrécouvrable (celle non couverte par le "privilège immobilier spécial" de l'article 2103 du Code civil sur les charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues) au moment de mettre à l'ordre du jour la mise en vente des lots des débiteurs. Notons au passage que les créances devenues définitivement irrécouvrables devront obligatoirement être passées dans les charges au titre des pertes sur créances ; lorsque des provisions auront été constituées, celles-ci viendront en déduction des sommes réparties aux copropriétaires, mais à défaut, ceux-ci devront les supporter en totalité et d'un coup, ce qui sera le cas la première année d'application des nouvelles règles pour tous les irrécouvrables antérieurs naturellement non provisionnés !


La vérification de comptabilité : un métier !

Syndics et conseils syndicaux auront, on s'en doute, la lourde tâche d'expliquer tout cela aux copropriétaires, à commencer par la façon d'interpréter les nouveaux états, mais aussi le contenu nouveau des comptes de charges réparties, et ce - sauf report du délai toujours possible, demandé en tous cas par les organisations de consommateurs autant que par celles des syndics professionnels - dès les assemblées de 2006 !

Les conseillers syndicaux, que leurs collègues copropriétaires investissent de la redoutable responsabilité de vérifier les comptes et de donner ou pas à l'assemblée le feu vert pour les approuver, devront faire les premiers l'effort de les comprendre, et s'ils n'ont pas reçu de formation comptable, de faire celui de se familiariser avec les fondamentaux de toute comptabilité...

A défaut de pouvoir le faire - toutes les copropriétés ne peuvent être pourvues de comptables qualifiés et de surcroît disponibles ! - cette tâche devrait être sous-traitée à un expert-comptable ou à des prestataires spécialisés.

En fait, ce problème de qualification et de disponibilité des conseillers syndicaux n'est pas nouveau, mais les copropriétaires pouvaient ne pas s'en inquiéter tant que les comptes des syndics avaient au moins l'apparence de comptes de "ménagère". Illusion d'optique en réalité : l'application stricte des nouvelles règles offrira plus de garanties aux copropriétaires de ne pas voir des dépenses non avouées être nichées dans des comptes de travaux ou de sinistres, comptes de régularisation et autres comptes d'attente "fourre-tout", jamais apurés ni expliqués, et parfois cachés, que les copropriétaires non avertis découvraient parfois en changeant de syndic...

Encore faudra-t-il vérifier cette application, ce qui n'est pas sans requérir quelque technicité !

Il faut rappeler avec force que la vérification des comptes est une des principales missions du conseil syndical, s’inscrivant dans sa mission plus globale de contrôle du syndic, dont la conséquence logique est le vote du quitus par l’assemblée. Même si, comme pour les autres aspects de ce contrôle, les diligences auxquelles est tenu le conseil syndical ne sont pas précisées par les textes, il faut aussi rappeler que les possibilités d'investigation qui lui sont accordées et le devoir au moins moral qui lui est fait d’éclairer l’assemblée sur la l'approbation ou non des comptes de l’exercice - depuis cette année le conseil syndical doit y "rendre compte de sa mission" - font de cette vérification un véritable audit comptable, nécessitant un minimum de compétence et de méthode.

Citons pêle-mêle quelques uns des contrôles indispensables pour s'assurer du caractère probant et sincère d'une comptabilité :

- vérification de l'existence d'un rapprochement bancaire et de l'absence d'opérations figurant en banque non comptabilisées (si le syndic utilise un compte bancaire global pour tout ou partie des copropriétés qu'il gère, une attestation en ce sens doit être obtenue chaque année de son expert-comptable...) ;

- vérification de l'exactitude des comptes de tiers débiteurs ou créditeurs au moyen d'interrogations par sondage des tiers concernés (y compris ceux apparaissant comme soldés et ceux des organismes sociaux...) ;

- explication ligne à ligne de toutes les écritures restant dans les comptes d'attente actif et passif à la clôture ;

- vérification de l'absence de charges ou de produits non répartis ;

- rapprochement des comptes individuels en comptabilité avec le double des relevés de comptes adressés aux copropriétaires, et vérification de la comptabilisation des opérations relatives aux comptes des copropriétaires en contentieux : comptabilisation des intérêts de retard (au profit du syndicat) et ajustement des comptes suites aux jugements obtenus ;

- surveillance des mouvements éventuels comptes de vendeurs créditeurs non réclamés (les nouvelles règles relatives aux ventes ne devraient plus en produire, mais les anciens doivent être conservés jusqu'à extinction de la prescription de droit commun, trentenaire...)


Aux conseillers syndicaux de savoir s’il en sont capables ou s’il doivent avoir recours à une aide extérieure : ne pas avouer l'impossibilité pour eux d'assumer une telle responsabilité peut être assimilé à une tromperie vis à vis des copropriétaires qui leur font confiance et suivent leurs recommandations ! A ces derniers aussi qui les élisent de les choisir avec discernement...



Pour en savoir plus, voir :

- notre article "Les comptes des copropriétés plus rigoureux à défaut d'être plus transparents"

- notre dossier "La réglementation des comptes des syndicats des copropriétaires"

- le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et l'arrêté du 14 mars 2005 - pour accéder au texte complet et aux modèles d'états, cliquer en bas de page pour afficher la version "PDF"

Rappelons que le décret précise que ses dispositions s'appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. Il précise qu' "elles ne s'appliquent pas (...) à la comptabilité d'autres entités telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales régies par l'ordonnance du 1er juillet 2004", ajoutant que "les statuts de ces dernières peuvent, toutefois, prévoir que leurs comptes sont tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires, à l'exception des associations assujetties de plein droit au règlement n° 99-01 du Comité de la réglementation comptable". Ces précisions permettent à ces entités de bénéficier des règles de comptabilité applicables aux copropriétés qui sont plus simples que celles auxquelles elles sont normalement assujetties, qui sont celles de la comptabilité générale...

- décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret du 17 mars 1967



UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Commentaire posté par d'AMICO ANNE , le 9/4/2012 à 13h05
Oui les conseils syndicaux ne connaissent pas grand chose a la verification des comptes et les coproprietaires qui relevent des erreurs apres verifications en sont pour leurs frais et leurs efforts.
Commentaire posté par La rédaction Universimmo , le 2/6/2010 à 13h37
Vous pouvez trouver un dossier complet (payant) sur la comptabilité des syndicats de copropriétaires ici : La réglementation relative aux comptes des syndicats des copropriétaires

Commentaire posté par francesconi , le 23/5/2010 à 18h38
notre syndic nous présente dans le compte "salaires" (personnel gardien):
SALAIRE BRUT (les retenues salariales non déduites) est-ce exact.?
La vérification sur un trimestre démontre cette différence.
sa centralisation:
64 sal brut débit
crédit 421 net
431 ret salariales

L'année précédente il était noté des salaires nets ; ce qui me semble logique.
il nous dit appliquer les nouvelles dispositions !!!
Merci si vous me donnez réponse.
Je ne sais où trouver les énoncés du changement de la présentation de la comptabilité des syndics.
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 
Accueil I Copropriétaires I Bailleurs I Locataires I Actualité I Revue de Presse I Dossiers I Lexique I Guide Technique I Fiches Pratiques I Forums
Site pour les professionnels UniversImmo-Pro.com
I Partenaire formation d'Afpols

Copyright © 2000-2019 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Conditions générales de vente I Votre publicité sur Universimmo.com I Contactez nous