Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Abonnez-vous à notre lettre hebdo gratuite !

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Retour à la page d'accueil Copropriétaires
Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

Copropriété : une méthode originale pour modifier la répartition des charges


Le 14/11/2005
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 14/11/2005 - Copropriété : une méthode originale pour modifier la répartition des charges
Objet de fréquentes controverses dans les copropriétés, la répartition des charges obéit à des règles très strictes auxquelles le syndic ne peut déroger. Elle s'effectue au moyen de grilles de tantièmes incluses dans le règlement de copropriété de chaque immeuble ou ensemble immobilier. Leur modification, même lorsqu'elles sont manifestement contestables, est quasi-impossible car toute décision de changement requiert, en dehors de cas précis plutôt rares, que tous les copropriétaires soient non seulement d'accord - y compris ceux que la proposition n'arrange pas - mais aussi présents à l'assemblée ou représentés ! A défaut, les copropriétaires lésés par la situation en vigueur doivent saisir la justice, perspective traumatisante pour ceux qui essaient de préserver une ambiance de relations courtoises dans la copropriété ! Impossible ? Pas tout à fait : une méthode peu connue permet d'arriver au résultat de façon moins conflictuelle : l'arbitrage ! Elle reste à découvrir...
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "M'intéresser, participer à ma copropriété"
A lire également...
Copropriété : arrêter la dégradation des immeubles
17/2/2020
Statut de la copropriété : une n ième réforme, pour quoi faire ?
23/4/2018
Réforme de la copropriété : ne pas se tromper de diagnostic !
6/11/2017
Loi ALUR : les honoraires de syndic doivent-ils augmenter ?
15/5/2015
Copropriété : comment les syndics ont perdu la bataille de la communication
3/6/2013
Les Questions/Réponses
Décision de ne pas constituer un fonds de travaux
24/10/2017
Recours à un architecte pour des travaux et honoraires du syndic
9/8/2017
Le conseil syndical de ma copropriété décide et fait réaliser des travaux sans passer par l'assemblée générale
28/7/2017
L'assemblée générale peut-elle décider de ne pas constituer un fonds de travaux ?
21/7/2017
Quelle est la durée minimale d'un mandat de syndic ?
18/5/2015
Nos dossiers
Négocier les contrats d’énergie en copropriété
19/2/2014
LIVRE BLANC - Copropriétés 1 : Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires
10/5/2010
La réglementation relative aux comptes des syndicats des copropriétaires
30/4/2007
Le syndic et l’immeuble neuf
1/9/2003
L’adaptation des règlements de copropriété
1/9/2003
Nos Fiches Pratiques
La décision en copropriété - Le déploiement vertical de la fibre optique
25/4/2018
Les parties communes et privatives de la copropriété
14/6/2016
Copropriété - L'approbation des comptes -
2/6/2016
Copropriété - Fonds de travaux obligatoire au 1er janvier 2017
23/2/2016
Contrat type pour les syndics à partir du 2 juillet 2015
25/6/2015
Pour les orphelins de l'article 49...

Il n'est pas rare que dans une copropriété, une ou deux grilles de répartition de certains postes de charges soient de toute évidence non seulement inéquitables, mais aussi non conformes aux principes fixés respectivement par les article 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 : répartition des "charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot", et répartition des "charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes" proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots", "telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation"...

Un grand espoir était né lors de l'introduction dans la loi d'un article 49 par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains), permettant à l'assemblée générale de décider, dans les cinq ans suivant la promulgation de cette loi, à la majorité prévue à l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés), "les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement".

Nombre de ceux qui avaient espéré pouvoir ainsi toiletter les grilles de répartition de leur copropriété ont dû déchanter du fait de la dernière expression "depuis son établissement" : cette possibilité n'existait donc en fait que pour les copropriétés créées avant le 10 juillet 1965...

Pour les autres, de loin les plus nombreuses, la dure loi de l'article 11 s'applique dans toute sa rigueur : "la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires", ce qui implique que tous soient sans exception présents en assemblée ou représentés au moyen d'un pouvoir, et que le projet présenté recueille 100% des voix sans la moindre abstention...

Les copropriétés où un consensus général pourrait être dégagé pour une refonte d'une ou plusieurs de leurs grilles de répartition (charges d'ascenseur, de chauffage, d'entretien de parties communes intérieures n'intéressant qu'une partie des copropriétaires seulement, etc.) seraient-elles condamnées au statu quo par la faute d'un opposant "par principe", ou de copropriétaires absentéistes et rétifs à toute délégation de pouvoir ? Pas tout a fait : certains auteurs ont imaginé une méthode permettant de contourner l'obstacle...


Un contournement élégant de la règle de l'unanimité

Ce n'est pas nouveau mais la méthode a été encore récemment décrite dans un article de Philippe Viard, expert en copropriété, paru dans la Revue de l’habitat français de septembre 2005. La voie proposée est celle de l’arbitrage : il s’agit d’un processus juridictionnel prévu par les articles 1442 à 1491 du Nouveau code de procédure civile (NCPC), qui permet de choisir un ou plusieurs arbitres (en nombre impair, on comprend pourquoi), et de leur soumettre le litige, en l'occurrence les propositions de modification de répartitions susceptibles d'opposer les copropriétaires les uns aux autres ; une fois une décision d’arbitrage obtenue, il suffit de demander l’ "exequatur" au tribunal de grande instance (TGI), ce qui la rend exécutoire au même titre qu’un jugement.

L’avantage de cette méthode est que le recours à l’arbitrage est une décision qui se prend en assemblée à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, à savoir celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, et non à l'unanimité de tous les copropriétaires comme indiqué précédemment ; c'est la simple application de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié...

Autre avantage non négligeable : l’arbitrage peut se dérouler sans l’agressivité générée par une procédure par voie d’assignation entre des demandeurs et le syndicat des copropriétaires, obligé de se défendre ! Le délai est également incomparablement plus court qu’une procédure devant le TGI, pour un coût global également moindre.

L’arbitre, comme le ferait dans le cas classique un expert judiciaire entend les arguments des uns et des autres - partisans et opposants au projet soumis - et arrête une nouvelle répartition préservant l’équité et les intérêts contradictoires. A l’achèvement des travaux, l’arbitre dépose au tribunal l’ensemble du dossier et la sentence arbitrale, afin que le syndicat en demande l’exequatur, qui sera ensuite publiée comme un modificatif au règlement de copropriété.

La sentence arbitrale n'est pas susceptible d'opposition ni de pourvoi en cassation. Elle peut juste être frappée de tierce opposition devant la juridiction qui eût été compétente à défaut d'arbitrage (article 1481 du NCPC). Les parties à l’arbitrage peuvent faire appel sauf si elles ont renoncé à cette faculté dans le compromis d’arbitrage ; elles ont aussi la faculté d’exercer un recours en annulation, en cas de vice de procédure, ou en révision, mais seulement en cas de manœuvre frauduleuse...


Les conditions de succès de l'arbitrage

On l'aura compris, le recours à l'arbitrage n'est possible qu'à deux conditions : que le projet de modification soit étayé par de solides arguments quant à la non conformité des grilles contestées aux règles fixées par la loi, et que le projet de modification ne risque pas de rencontrer une opposition résolue et justifiée de la part d'un ou plusieurs copropriétaires qui pourraient légitimement s'estimer lésés par les nouvelles répartitions !

Moyennant quoi, si ces conditions sont réunies, l'arbitrage peut permettre de trouver, dans une démarche rigoureuse et civilisée, des compromis intelligents dans un domaine qui d'ordinaire a plutôt tendance provoquer des guerres de tranchées...
UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 
Accueil I Copropriétaires I Bailleurs I Locataires I Actualité I Revue de Presse I Dossiers I Lexique I Guide Technique I Fiches Pratiques I Forums
Site pour les professionnels UniversImmo-Pro.com
I Partenaire formation d'Afpols

Copyright © 2000-2020 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Conditions générales de vente I Votre publicité sur Universimmo.com I Contactez nous