Une tendance à la hausse solidement installée
C'est ce qui ressort des chiffres présentés ce 23 novembre par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), qui publie chaque année depuis quatre ans les résultats de l'Observatoire national des charges de copropriété (1) : issus de la collecte de données détaillées sur les charges par poste d'un échantillon d'immeubles gérés par des syndics adhérents, dont la représentativité est établie par référence à un panel de près de 11.300 immeubles répartis sur l'ensemble de la France métropolitaine, ils donnent des moyennes de coûts par mètre carré de logement, par catégorie de dépenses, charges courantes mais aussi travaux. Ils permettent d'établir et de suivre un indice d'évolution des charges, global et par région ou par grande agglomération, et offrent aussi la possibilité d'analyser les charges par époque de construction et type d'immeuble : avant 1948 avec ou sans chauffage collectif, de 1948 à 1969, de 1970 à 1976, depuis 1977, et IGH (2)...
En 2004 le niveau moyen des charges s'établit hors travaux exceptionnels à 19,1 euros par mètre carré contre 18,1 en 2003, soit une augmentation globale de 5,7%. Quatre postes, représentent plus de la moitié du total : l'eau, le chauffage, les frais de personnel et les honoraires de syndic. Les travaux ajoutent en moyenne 3,3 euros par mètre carré. Bien entendu, ces chiffres sont très différents d'un type d'immeuble à l'autre : par exemple les travaux et les honoraires de syndic prédominent dans les immeubles avant 1948 sans chauffage, les frais de personnel prennent une grande part dans les immeubles d'après guerre jusqu'en 1976 mais régressent dans les immeubles plus récents, etc.
Les immeubles anciens sans chauffage sont les moins chers en charges : 12,7 euros par mètre carré, plus 1,4 pour les travaux ; les anciens avec chauffage sont les plus chers : 23,5 euros plus 3 pour les travaux ! Entre ces extrêmes on trouve les immeubles avec chauffage de 1948 à 1969 (19,5 plus 1,8), ceux de 1970 à 1976 (20,6 plus 2), ceux depuis 1977 (16 plus 1,4) et les IGH (17,9 plus 0,7), pas plus chers que les autres...
Le coût du chauffage impacte fortement les charges des immeubles d'avant 1976, en raison de leur mode de construction et sans doute du peu de travaux entrepris pour réduire les déperditions de chaleur : il se situe pour ces immeubles entre 5,6 et 6,6 euros par mètre carré, alors qu'après cette date ce coût tombe à 2,2 et 2,6 euros. La règlementation thermique appliquée à partir de là a visiblement eu des effets spectaculaires !
L'augmentation du niveau global des charges est imputables à quatre postes principaux représentant 45,2% des charges : le chauffage et les fluides en général, les prestations des entreprises extérieures (sous l'effet probable d'un alourdissement du coût du travail), les travaux d'entretien des immeubles (sous l'effet probable du vieillissement du parc de copropriétés, alors même que le coût des travaux de sécurité imposés par la règlementation n'ont pas encore pu produire leur plein effet...), et les honoraires de syndic, comme on le verra plus loin.
Des parcs immobiliers différents d'une région et d'une métropole à l'autre
Les différences de coût moyen des charges au mètre carré reflètent fortement des différences dans la composition des parcs gérés : les régions et villes qui affichent les coûts les plus élevés sont aussi celles où les immeubles sont le mieux équipés et cumulent personnel de gardiens, chauffage, ascenseurs, etc. Exemples : le Nord-Pas-de-Calais et Lille avec 20,2 et 21,7 euros, l'Ile-de-France et Paris avec 21,4 et 21,2 euros, alors que Rhône-Alpes et Lyon croisent un niveau en dessous avec 13,3 et 12,9 euros (mais Bourg en Bresse, avec un parc différent affiche 15,5 euros !)... Des régions à parc très réduit affichent une moyenne qui est celle de leur capitale, comme le Limousin avec Limoges (19,5) alors que d'autres, pratiquement sans copropriétés de grande taille et récentes affichent des moyennes très basses comme la Basse Normandie avec 8,9 euros le mètre carré !
Une information de plus en plus précise
Créé en 2001, l' "Observatoire national des charges de copropriété" de la CNAB est devenu un instrument de mesure incontournable et à ce jour unique pour connaître la composition des charges de copropriété et leur évolution. L'instauration à compter de 2006 d'une nomenclature comptable unique s'imposant à tous les syndics facilitera l'intégration des données et augmentera encore la précision de l'outil. Dès cette année, la CNAB l'a mis en ligne sur son site syndical (3) sous forme d'un "Argus" des charges : pour un type d'immeuble et une localisation, il est possible de sélectionner les postes de charges applicables aux caractéristiques d'un immeuble et obtenir le calcul du niveau de charges au mètre carré correspondant. Ce niveau de précision n'est cependant accessible qu'aux professionnels adhérents, mais le grand public a accès à la même fonctionnalité sans la spécification d'une localisation précise...
Les honoraires des syndics bientôt sous les projecteurs
En augmentation d'environ 2,4% par an en moyenne sur la période de 1990 à 2004, on ne peut pas parler de flambée. Mais il ne s'agit que des honoraires de base, pour la gestion courante ! Critiqué sur ce point par les organisations de consommateurs, l'indice des charges de la CNAB ne tient pas compte des honoraires annexes, honoraires collectifs comme ceux facturés sur les travaux et les sinistres, mais aussi "privatifs" - "frais" de relance et de contentieux, honoraires de mutation, etc. - sur lesquels les syndics ont volontairement entretenu une opacité organisée...
Cette situation changera aussi nécessairement à partir de 2006 avec l'entrée en vigueur des nouvelles règles de comptabilité des syndicats de copropriétaires : source croissante de rémunération au fil des ans, échappant à la mise en concurrence qui, compte tenu de la complexité des barèmes pratiqués, ne s'exerce vraiment que sur le forfait de gestion de base, tous ces honoraires et facturations annexes du syndic devront impérativement figurer dans le compte de gestion du syndicat, même lorsqu'ils sont imputés directement à tel ou tel copropriétaire ! Du coup, l'Observatoire de la CNAB ne pourra plus continuer à les ignorer...
Cette mise en lumière sera d'autant plus importante que ce poste des charges de copropriété est appelé à s'alourdir dans les années à venir, sous l'effet de l'inévitable répercussion sur les coûts de gestion de la professionnalisation croissante exigée des syndics par les règlementations issues de la loi "SRU" (4), et par voie de conséquence de la mise "hors marché" de nombreux "petits" syndics qui entretenaient une concurrence sévère sur le prix de la prestation vis à vis des cabinets plus structurés !
(1) Enquête sur les charges de copropriété en 2004 - Observatoire national des charges de copropriété de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) avec le concours du Professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris X Nanterre
(2) Immeubles de grande hauteur - plus de 50 m en habitation
(3) "l'observatoire des charges de copropriété" de la CNAB
(4) loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) : elle a modifié la loi du 10 juillet 1965, et en sont notamment issus une modification du décret du 17 mars 1967, ainsi que les textes - décret et arrêté du 14 mars 2005 - relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires
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