Une photographie du parc de copropriétés
Enrichi année après année, l'échantillon d'immeubles suivis par la CNAB dans son "Observatoire national des charges de copropriété" donne une image de plus en plus précise d'un parc immobilier curieusement méconnu des statistiques officielles, déclinée par catégorie d’immeubles (équipement, confort, nombre de lots principaux, leur surface moyenne, etc.), par génération de construction (avant 1948, de 1948 à 1970, de 1970 à 1976, année charnière pour les règlementations thermiques s'appliquant à la construction neuve, et après 1975) et par région (lorsque les échantillons pouvant être traités sont de taille suffisante la déclinaison des résultats de l’analyse est même effectuée ville par ville). Il couvre aujourd'hui 6.465 immeubles répartis sur l’ensemble du territoire, regroupant 203.140 logements.
L'analyse présentée concerne l’année 2007, et a été réalisée sur un sous-échantillon de 3.105 immeubles, représentant 90 710 logements. Un peu moins de la moitié des immeubles (45,8%) des immeubles ont été construits avant 1948 ; 54% sont donc de construction relativement récente, dont un peu moins d'un quart (22,8%) entre 1948 et 1970 et un peu moins d'un tiers (30,7%) depuis 1970 ; l'échantillon compte aussi 0,7% d'IGH (immeubles de grande hauteur).
La répartition des logements correspondants et des surfaces habitables est à peu près similaire, d’une catégorie d’immeubles à l’autre. La surface moyenne s'établit à 76 m2.
Sans surprise, les immeubles anciens sont nettement plus petits que les plus récents : ainsi les 45,8% d'imeubles construits avant 1948 ne représentent que 30,9% des logements alors que 41,3% d'entre eux se trouvent dans les 30,7% des immeubles construits depuis 1970 ; cette proportion est encore plus marquée pour les immeubles d'avant 1948 sans chauffage collectif, qui ne compte que 15 logements par immeuble en moyenne, alors que ceux avec chauffage en comptent en moyenne 32 (la moyenne générale étant de 30...).
L'Ile de France concentre une part élevée du parc des logements en copropriété (22,7% des immeubles mais 27,8% des surfaces habitables, donc des immeubles de plus grande taille que la moyenne), et les quatre régions les plus importantes par la taille des agglomérations qu’elles accueillent (Ile-de-France, Nord Pas-de-Calais, P.A.C.A. et Rhône-Alpes) représentent 86,7% des immeubles en copropriété, et 85,4% des surfaces. Sans grande surprise, la copropriété est un phénomène essentiellement urbain...
Sur le plan de leur équipement, seuls 41,5% des immeubles en copropriété sont dotés d’un chauffage collectif, mais 53,3% le sont d’ascenseur(s) et 37,6% disposent de personnel permanent ; à cet égard, l’Ile-de-France et le Nord Pas-de-Calais sont les mieux équipés, la région P.A.C.A. est dans la moyenne lorsqu’on observe la part des immeubles en copropriété dotés d’ascenseur(s) ou de chauffage collectif, mais les immeubles de la "Côte" ont moins souvent qu’ailleurs de personnel permanent. Et l’Alsace, la Bourgogne et la Franche Comté, voire Rhône-Alpes, paraissent en revanche moins bien dotées de ces points de vue que la moyenne des régions.
Enfin, plus de la moitié des immeubles (55%) ont recours aux sociétés extérieures, le plus souvent pour le nettoyage (49,1%) ou pour assurer voire compléter le gardiennage de l’immeuble (24,9%), alors que seuls 17,9% y recourent pour l’entretien des espaces verts alors qu'ils sont 32,8% à en posséder... C’est en Ile-de-France que le recours aux sociétés extérieures est le moins fréquent : cela s’explique par une proportion particulièrement élevée d’immeubles bénéficiant de personnel permanent. A noter que seuls 0,4% possèdent un tennis et 0,5% une piscine, avec toujours de grandes disparités d’une région à l’autre, on devine lesquelles en ont le plus...
Un niveau général des charges impacté par quelques grands postes
Le niveau de l'ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s'est établi à 21,5 euros/m2 en 2007. Quatre postes de charges "chauffage-ECS fluides" (essentiellement l'énergie dépensée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire), "frais de personnel", "eau froide" et "travaux d’entretien" constituent 58,0% du total des charges, et les quatre postes suivants en importance, "honoraires du syndic", "assurances générales", "sociétés extérieures" et "autres charges", représentent que 28,7%, ce qui porte à près de 90% le poids de ces huit postes.
Les charges sont évidemment les plus faibles dans les immeubles anciens sans chauffage (12,9 euros/m2) ; elles sont les plus élevées dans les immeubles d'avant 1948 avec chauffage (22,2 euros), dans les immeubles construits entre 1970 et 1976 (25,4 euros), souvent équipés de chauffage collectif et énergivores, et surtout dans les IGH (28,9 euros), du fait des dépenses d'entretien et de sécurité.
Les immeubles d'entre 1948 et 1970 ont moins de charges collectives en raison de leur moindre équipement (18,2 euros) et ceux d'après 1976 en raison de leur meilleure isolation (17,5 euros).
Les dépenses "chauffage/ECS" sont de 7 euros/m2 pour les immeubles d'avant 1948, de 7,3 euros pour ceux construits entre 1970 et 1976 et de 7,6 euros pour les IGH, mais seulement de 4,4 euros immeubles construits entre 1948 et 1970 et 2,1 euros pour ceux construits de 1976 à nos jours, en fait faiblement équipés en chauffage collectif. Cette caractéristique du parc récent fausse quelque peu les chiffres, et il aurait été judicieux de distinguer pour cette catégorie, comme cela a été fait pour les immeubles d'avant 1948, ceux dotés de chauffage collectif de ceux qui n'en sont pas dotés...
Sans surprise, les dépenses de personnel (3,4 euros/m2 en moyenne et 16.0% de l’ensemble) explosent pour les IGH, avec 4,8 euros/m2.
Même chose pour les dépenses d'ascenseurs et travaux d’entretien.
Enfin, de grandes disparités apparaissent entre les régions : l'écart de niveau est de l'ordre de 1 à plus de 2 entre d'une part la Bretagne, la Lorraine et Poitou-Charentes, avec des niveaux moyens de charges se situant autour de 11,5 euros/m2, et d'autre part l'Ile-de-France ou le Nord - Pas de Calais, avec des niveaux moyens de charges se situant autour de 25,3 euros, en grande partie à cause des caractéristiques des immeubles gérés et de leurs niveaux respectifs d'équipement et de confort.
Un ralentissement de la hausse constatée depuis 2002
Le niveau de l'ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) est en progression de 3,0% en 2007 par rapport à 2006. Ce résultat marque un ralentissement par rapport aux années précédentes puisqu'en moyenne, la hausse affichait 4,4% en moyenne entre 2002 et 2007. Mais toutes les composantes de dépenses n’ont pas évolué à un rythme comparable en 2007 : certaines composantes, dont le poids est faible dans l’ensemble des charges ("impôts locaux", "fournitures/entretien", "consommation électrique", "espaces verts") participent peu à la détermination des changements intervenus dans le niveau des charges ; d’autres, en revanche, en raison de leur poids important ("eau froide", "chauffage/ECS" (fluides)" et "frais de personnel") ou de leur forte variation malgré leur moindre importance ("chauffage/ECS (entretien)", "assurances générales" et "travaux d’entretien")déterminent plus fortement l'évolution du niveau des charges.
Ainsi depuis 2002, l'Observatoire montre qu'avec la remontée du niveau des charges de copropriété, la progression constatée s’explique par les évolutions de six composantes représentant 67,1% du total des dépenses : "eau froide", "chauffage/ECS (fluides)", "assurances générales", "sociétés extérieures", "frais de personnel" et "travaux d’entretien". Pour 2007, ces six composantes portent aussi la presque totalité (96,7%) de l’évolution observée.
Les dépenses de chauffage enregistrent les conséquences des évolutions du coût de l’énergie, impactées d'année en année par les variations climatiques : ainsi la hausse des coûts de l'énergie a été compensée en 2006 et 2007 par des hivers nettement moins rigoureux que par le passé. De surcroît en 2007, le ralentissement des prix de l'énergie a été quasi général : +0,3% pour le fioul domestique, +0,7% pour le GPL et +5,1% pour le gaz naturel. Seul le chauffage urbain a connu une hausse plus vive que par le passé, avec +7,8% ; dans le même temps le prix de l’électricité n’a que faiblement progressé pour la quatrième année consécutive (+ 1,4% en 2007), ce qui explique assez largement la modération sensible de la hausse en 2007.
Alors que le chauffage est le principal poste de dépenses (18,5% des charges), le ralentissement de la facture énergétique a donc joué en faveur des copropriétaires. En revanche, les frais de personnel, deuxième poste de dépenses des copropriétés, ont progressé de 5,3% l'an dernier, contre une hausse moyenne de 3,2% depuis 2002. Une hausse qui s'expliquerait par des "exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien…)", selon Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre et animateur de l'Observatoire. Autre grand poste de dépenses des copropriétés, la hausse des coûts des travaux d'entretien ralentit nettement : 3,9% en 2007, contre 9,7% depuis cinq ans. Les nouvelles réglementations (amiante, saturnisme, ascenseurs, etc.) ainsi que le renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones, etc.) ont conduit à une flambée des prix les années passées, remarque la CNAB.
Pour la première fois, les chiffres incluent aussi une analyse fine des honoraires des syndics (8,8% du total des charges), distinguant les honoraires de base (seuls pris en compte les années précédentes) et les honoraires annexes ; ces derniers font preuve d'une grande modération (+0,2 à 0,3% suivant les types d'immeubles) quand les honoraires de base progressent de 1,7 à 2% (1,1 pour les IGH)...
Sur une plus longue période...
L’indice national établi par la CNAB, qui permet de suivre l'évolution du niveau moyen des charges de copropriété depuis 1990, révèle en fait une alternance de périodes de hausse et de baisse de ce niveau : si l'indice est résolument orienté à la hausse depuis 2002 avec +4,4% en moyenne par an sur cette période, il n'en a pas été de même au cours des périodes précédentes : l’indice a baissé entre 1991 et 1993 au rythme annuel moyen de -4,9%, puis il remonte entre 1993 et 1995 avec +3,3% en moyenne chaque année, pour baisser à nouveau entre 1995 et 1997 avec -4,5%, puis encore remonter entre 1997 et 1999 avec +3,5% et enfin baisser encore une fois entre 1999 et 2002 avec - 1,9% en moyenne, chaque année...
Sur l'ensemble de la période, les chiffres de l'Observatoire montrent que le niveau des charges a augmenté de 0,8% en moyenne chaque année alors que le revenu disponible des ménages progressait de 3,8% par an, ce qui revient à constater que le poids des charges s’est allégé de l’ordre de 39% depuis 1990 ! Les postes qui ont le plus baissé sur cette longue période sont celles de "chauffage/ECS (fluides)" (-0,6% par an), et les frais de personnel (-0,9% par an); pendant le même temps les honoraires du syndic augmentaient de +2,2% par an, les assurances de +4,2% par an et les travaux d’entretien de +2,6% par an...
(1) Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB : Les charges de copropriété
dans le parc privé en 2007
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