Comme chaque année une photo du parc de copropriétés
Enrichi année après année, l'échantillon d'immeubles suivis par l'UNIS dans son "Observatoire national des charges de copropriété" donne une image de plus en plus précise d'un parc immobilier curieusement méconnu des statistiques officielles, déclinée par catégorie d’immeubles (équipement, confort, nombre de lots principaux, leur surface moyenne, etc.), par génération de construction (avant 1948, de 1948 à 1969, de 1970 à 1976, année charnière pour les règlementations thermiques s'appliquant à la construction neuve, et après 1975) et par région (lorsque les échantillons pouvant être traités sont de taille suffisante la déclinaison des résultats de l’analyse est même effectuée ville par ville). Il couvre aujourd'hui 7.047 immeubles répartis sur l’ensemble du territoire, regroupant 273.300 logements.
L'analyse présentée concerne l’année 2008, et a été réalisée sur un sous-échantillon de 4.088 immeubles (dont 72.4 % déjà présents dans l’échantillon de l’année 2007), représentant 160.300 logements. Les comptes de charges correspondants ont été recueillis auprès de 112 cabinets d’administration de biens répartis dans 32 villes et 18 régions. Un peu moins de la moitié des immeubles (42,2%) ont été construits avant 1948 ; 58% sont donc de construction relativement récente, dont un quart (25,2%) entre 1948 et 1970 et un peu moins d'un tiers (32,1%) depuis 1970 ; l'échantillon compte aussi 0,5% d'IGH (immeubles de grande hauteur).
La répartition des logements correspondants et des surfaces habitables est à peu près similaire, d’une catégorie d’immeubles à l’autre. La surface moyenne s'établit à 74 m2.
Les quatre régions les plus importantes par la taille des agglomérations qu’elles accueillent (Ile-de-France, Nord Pas-de-Calais, P.A.C.A. et Rhône-Alpes) représentent 86,8% des immeubles en copropriété, 86,6% des logements et aussi 84,8% des surfaces habitables. Sans grande surprise, la copropriété est un phénomène essentiellement urbain et l’administration de biens est évidemment concentrée dans les zones à forte urbanisation...
Sur le plan de leur équipement, seuls 41% des immeubles en copropriété sont dotés d’un chauffage collectif, mais 56,7% le sont d’ascenseur(s) et 35,7% disposent de personnel permanent ; à cet égard, l’Ile-de-France et le Nord Pas-de-Calais sont les mieux équipés, la région P.A.C.A. est dans la moyenne lorsqu’on observe la part des immeubles en copropriété dotés d’ascenseur(s) ou de chauffage collectif, mais les immeubles de la "Côte" ont moins souvent qu’ailleurs de personnel permanent. Et l’Alsace, la Bourgogne et la Franche Comté, voire Rhône-Alpes, paraissent en revanche moins bien dotées de ces points de vue que la moyenne des régions.
Enfin, près de la moitié des immeubles (47,9%) ont recours aux sociétés extérieures, le plus souvent pour le nettoyage (43,2%) ou pour assurer voire compléter le gardiennage de l’immeuble (21,6%), alors que seuls 16,2% y recourent pour l’entretien des espaces verts alors qu'ils sont 28,3% à en posséder... C’est en Ile-de-France que le recours aux sociétés extérieures est le moins fréquent : cela s’explique par une proportion particulièrement élevée d’immeubles bénéficiant de personnel permanent. A noter que seuls 0,4% possèdent un tennis et 0,4% aussi une piscine, avec toujours de grandes disparités d’une région à l’autre, on devine lesquelles en ont le plus...
Des charges de copropriété impactées par quelques grands postes
Le niveau de l'ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s'est établi à 22,1 euros/m2 en 2008 (les m2 sont de surface habitable). Quatre postes de charges "chauffage-ECS fluides" (essentiellement l'énergie dépensée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire), "frais de personnel", "eau froide" et "travaux d’entretien" constituent 58,0% du total des charges, et les quatre postes suivants en importance, "honoraires du syndic", "assurances générales", "sociétés extérieures" et "autres charges", représentent que 29,2%, ce qui porte à 87,2% le poids de ces huit postes.
Les charges sont évidemment les plus faibles dans les immeubles anciens sans chauffage (12,8 euros/m2), du fait de l’absence de dépenses de chauffage, mais aussi d’une présence nettement plus faible qu’ailleurs d’ascenseur(s) et de personnel permanent ; elles sont les plus élevées dans les immeubles d'avant 1948 avec chauffage (21 euros), dans les immeubles construits entre 1970 et 1976 (21,3 euros), souvent équipés de chauffage collectif et énergivores, et surtout dans les IGH (28,9 euros), du fait des dépenses d'entretien et de sécurité.
Les immeubles d'après 1976 ont moins de charges collectives en raison de leur moindre équipement et en raison de leur meilleure isolation (16,8 euros).
Enfin, de grandes disparités apparaissent entre les régions : l'écart de niveau est de l'ordre de 1 à plus de 2 entre d'une part la Bretagne, la Bourgogne ou la Basse Normandie, avec des niveaux moyens de charges se situant de 10 à 14 euros/m2, et d'autre part l'Ile-de-France ou le Nord - Pas de Calais, avec des niveaux moyens de charges se situant autour de 25 à 27 euros, en grande partie à cause des caractéristiques des immeubles gérés et de leurs niveaux respectifs d'équipement et de confort.
Stabilisation factice du niveau des charges de copropriété après la forte hausse constatée depuis 2002
Le niveau de l'ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) est en progression de 1,2% en 2008 par rapport à 2007. Ce résultat marque un nouveau et fort ralentissement par rapport aux années précédentes puisqu'en moyenne, la hausse affichait 4,4% en moyenne entre 2002 et 2007, et qu'elle était encore de 3,0% en 2007. Mais ce ralentissement semble avoir quelque chose d'artificiel : en effet, plusieurs postes ont continué à augmenter beaucoup plus fortement que le niveau général des prix :
- certaines composantes, dont le poids est faible dans l’ensemble des charges ont fortement augmenté mais participent peu à la hausse : notamment les "impôts locaux" (+6,8%) et les "fournitures/entretien" (+5,3%) ;
- d’autres, en revanche, en raison de leur poids important ou de leur forte variation malgré leur moindre importance, auraient tiré plus sensiblement le niveau des charges vers le haut :
.dans le premier cas l' "eau froide" (+3,2%), le "chauffage/ECS" (fluides) (+3,1%)," et les "frais de personnel" (+2,7%) ;
.dans le second le "chauffage/ECS (entretien)" (+11,1%), les "travaux d’entretien" (+6,4%) et dans une moindre mesure les "assurances générales" (+2,7%) ;
Par contre, trois postes sauvent la mise et sont responsables du ralentissement, sans que l’on sache s’ils reflètent une réalité et qu’on en distingue les causes : les "ascenseurs" (-3,4%), la "consommation électrique" (-8,3%), les "sociétés extérieures" (-1,4%) et les "espaces verts" (-14,1%) !
A noter depuis 2002, l'Observatoire montre qu'avec la remontée du niveau des charges de copropriété, la progression constatée s’explique par les évolutions de six composantes représentant 68,2% du total des dépenses : "eau froide", "chauffage/ECS (fluides)", "assurances générales", "sociétés extérieures", "frais de personnel" et "travaux d’entretien". Mais en 2008, ces composantes auraient entraîné une hausse plus forte que celle, moyenne, constatée...
Les dépenses de chauffage ("chauffage/ECS (fluides)") enregistrent, modérément les conséquences des évolutions du coût de l’énergie. Mais l'Observatoire fait remarquer qu’en dépit des évolutions constatées durant les dernières années, les prix des diverses énergies sont restés globalement stables depuis près de 20 ans : après avoir légèrement augmenté entre la fin des années 80 et 1996, le prix de l’électricité a baissé entre 1996 et 2000 pour s’établir maintenant à un niveau de prix (courant) comparable à celui de 1990 ; les prix du fioul et du gaz sont restés à peu près stables durant 10 ans, entre la fin des années 80 et la fin des années 90, et les hausses constatées depuis n’ont fait que les ramener aux niveaux qui était le leur il y a 20 ans ! Ainsi, comme en général les logements sont nettement mieux isolés et que dans l’ensemble les hivers sont moins rigoureux depuis un dizaine d’années, globalement les dépenses de chauffage n’ont pas cru aussi rapidement que cela pouvait être escompté. Et entre 1990 et 2008, cet important poste de charges a même légèrement reculé, en moyenne chaque année...
Dans ce contexte les honoraires des syndics (8,7% du total des charges) ont aussi augmenté un peu plus que de l'inflation, avec +2,5% ; mais la proportion d'honoraires annexes affichée par l'Observatoire ne paraît pas crédible (1 à 1,2% des honoraires de base)...
(1) Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB : Les charges de copropriété dans le parc privé en 2008 :
Présentation
Analyse détaillée
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