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ACTUS
24 nouvelles clauses déclarées abusives dans les contrats de syndic de copropriété
Le
24/10/2011
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En fixant en mars 2010 par arrêté ministériel la liste des prestations des syndics devant obligatoirement être incluses dans leur forfait d'honoraires de gestion courante, Hervé Novelli, alors secrétaire d'Etat chargé entre autres des services et de la consommation, avait annoncé avoir saisi la Commission des clauses abusives de la question générale des contrats de syndics "afin de disposer d'une expertise technique approfondie sur le caractère abusif ou non de l'ensemble des clauses figurant dans les contrats".
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Prise en compte des acquis de l'arrêté "Novelli"
La commission a rendu son travail sous forme d'une nouvelle recommandation (1) venant s'ajouter à une recommandation plus ancienne, datant de 1996 (2). Celle-ci recommandait déjà que soient éliminées des contrats proposés par les syndics de copropriété les "clauses qui ont notamment pour objet ou pour effet de permettre au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat de syndic en cours d'exécution", "d'imposer sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires", ou de "faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement"...
Dans sa nouvelle recommandation, la Commission intègre les acquis de l'arrêté "Novelli" de 2010 (3), que les syndics affirment avoir bien pris en compte - ce que contestent les associations de consommateurs -, et en précise les modalités d'application, s'attachant notamment à éliminer les clauses permettant au syndic de s'octroyer une rémunération particulière pour des prestations que l'arrêté classe parmi celles devant être incluses dans le forfait, pour des prestations exceptionnelles qui ne seraient pas définies au contrat, ou celles dont le choix du mode de calcul serait laissé au seul syndic : stipuler par exemple que le professionnel pourra être rétribué à la vacation ou selon un droit proportionnel, sans autre contrainte, est considéré comme abusif.
Sont également dénoncées les stipulations examinées aboutissant à obtenir une double facturation des prestations de gestion courante, une fois dans le contrat et une fois en tant que prestations particulières faisant l'objet d'honoraires supplémentaires : par exemple les stipulations imposant le versement d'honoraires de production de documents avec facturation de frais de correspondance, de frais administratifs s'ajoutant aux frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminement.
Est enfin considéré comme abusif dans ce registre le fait de "fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d'entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967" ; en clair : aucun mode de calcul de ces honoraires ne doit figurer dans le contrat, le soin étant laissé à l'assemblée de discuter ces honoraires au cas par cas sans être influencée par un mode de calcul présenté comme une référence...
Retour sur un sujet qui fâche : le compte bancaire...
La commission estime également abusif de "présenter l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel" ; la commission estime qu'on ne peut présenter un prix de forfait annuel de gestion courante sur la base de la gestion d'un compte bancaire autre qu'un compte séparé au nom du syndicat alors que ce mode de gestion est le mode par défaut sauf dérogation expresse accordée par l'assemblée ; corrélativement, elle estime pour la même raison que le contrat ne peut prévoir pour la gestion d'un compte séparé une prestation particulière rémunérée distinctement ou stipuler un coût de forfait annuel plus élevé en cas d'ouverture d'un compte séparé ; elle considère ces deux types de clauses abusifs en ce que, d'une part, ils laissent croire aux syndicats des copropriétaires que le principe est celui de l'ouverture d'un compte unique alors que la loi prévoit le contraire, d'autre part, en ce qu'ils font apparaître au titre des prestations particulières, rémunérées distinctement, l'ouverture d'un compte séparé alors que celle-ci doit figurer au titre des prestations courantes ; la solution est donc de présenter le forfait incluant la gestion d'un compte séparé et indiquer une remise en cas de dispense...
Le commission stigmatise aussi au passage le fait, malheureusement encore fréquent, de présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées légalement", ce qui est carrément contraire à la loi !
Par ailleurs, la commission revient sur le sujet délicat du produit du placement des fonds de la copropriété, considérant comme abusif de "décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits sans vote exprès de l'assemblée générale" ; en clair : le contrat de syndic, adopté "en bloc" ne peut valoir décision d'affectation des produits du placement des fonds recueillis au profit du syndic ; le syndic qui obtient la dispense d'ouverture d'un compte séparé et veut bénéficier des produits financiers doit faire voter par une question à l'ordre du jour et une résolution spécifiques le placement des fonds à son profit (application logique de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967)...
La mission légale du syndic, objet exclusif du contrat
Plus généralement, le contrat de syndic ne peut "mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic [telles que définies par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application (NDLR)], sans autorisation préalable de l'assemblée générale" ; en d'autres termes, le contrat de syndic ne peut viser que des prestations entrant dans les fonctions légales du syndic, les autres constituant de fait des conventions conclues entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, qui doivent être expressément autorisées par une décision de l'assemblée générale ; sont visées des clauses qui mandatent le syndic pour la location d'une partie commune, ou la gestion des travaux en tant que maître d'œuvre...
La commission insiste encore sur le fait que le syndic ne peut "mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable" ; sont visés certains contrats mentionnant une prestation "indication des charges récupérables" imputable au syndicat, la commission estimant que cette clause qui met à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui incombe pas, dès lors qu'elle ne profite qu'au seul copropriétaire concerné, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du syndicat des copropriétaires ; il est également abusif de "faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d'une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs" ; peuvent être concernées la facturation de la réception des locataires pour la consultation des justificatifs des charges récupérables ou celle de la fourniture de détails et justificatifs aux bailleurs pour l'établissement des charges récupérables...
La commission traite aussi des conflits d'intérêt possible avec des activités annexes du syndic : ainsi il est abusif de prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l'assemblée générale à ce sujet" ; ces clauses sont illicites au regard de l'article 39 du décret qui impose, pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires ; là encore il faut une question et une résolution spécifiques...
Autre sujet qui fâche : les facturations individuelles
Enfin la commission estime abusif de "faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas partie au contrat" ; sont visées toute une série de prestations indiquées généralement dans les contrats comme à la charge des seuls copropriétaires concernés, mention qui n'a pas de valeur comme la jurisprudence l'a à présent établi, les copropriétaires n'étant pas individuellement parties au contrat du mandat : l'établissement de l'état daté, les frais en cas de vente non réalisée, la facturation au vendeur de l'envoi du livret d'accueil du nouveau copropriétaire, la gestion de travaux dans des parties privatives, l'accès par internet à la page personnelle du compte du copropriétaire, la facturation au copropriétaire d'une commission pour la recherche d'un prêt ou l'obtention d'une subvention qu'il souscrit, l'aide aux déclarations fiscales, la mise en place d'un échéancier de paiement, l'établissement d'un protocole d'accord pour règlement de la dette, l'établissement d'un décompte détaillé des charges locatives, l'établissement des attestations de travaux, etc.
Concernant ce dernier aspect, la commission considère ces clauses comme abusives car prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement considérés, elles portent atteinte à l'effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic.
Une mention particulière doit cependant être faite concernant les honoraires que la loi permet, par dérogation à la règle de répartition des charges en fonction des tantièmes du règlement de copropriété, d'imputer au seul copropriétaire concerné :
- les "frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire" ;
- les honoraires du syndic afférents aux "prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot."
La contradiction n'est qu'apparente : le syndic qui veut pouvoir facturer des honoraires à ces deux titres en les imputant aux seuls copropriétaires concernés peut indiquer sur le contrat de syndic que ces honoraires et frais sont facturables au syndicat des copropriétaires et que, dans la répartition des charges, la loi permet de les imputer aux seuls copropriétaires concernés. Par contre, il est impératif que ces honoraires et frais figurent parmi les charges du syndicat et soient notamment présents sur l'annexe 3 des comptes présentés à l'assemblée, dans une rubrique de répartition "imputations privatives" (l'annexe 3 étant ventilé par clé de répartition)...
Très en pointe sur les questions relatives au compte bancaire et aux honoraires, l'ARC (Association des responsables de copropriété), association de consommateurs spécialisée dans ce domaine, s'estime confortée dans les positions qu'elle défend depuis des années et demande à l'actuel secrétaire d'Etat chargé de la consommation, Frédéric Lefebvre, de revenir sur sa décision d'écarter les amendements qu'elle a essayé de faire passer au cours de l'examen en première lecture par les députés de son projet de loi pour la protection et l'information des consommateurs : parmi ceux-ci la suppression de la possibilité de dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, et la fixation par décret d'une liste limitative de prestations susceptibles d'être facturées en sus du forfait annuel...
(1) Commission des clauses abusives : Recommandation n°11-01 relative aux contrats de syndics de copropriété
(2) Commission des clauses abusives : Recommandation n°96-01 relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété
(3) Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.
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