Les règles applicables en matière de charges locatives sont simples : elles sont contenues dans l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dite loi « Mermaz-Malandin », qui définit le principe des charges récupérables, précise qu’elles ne peuvent être réclamées que sur justification, indique qu’elles peuvent faire l’objet de provisions sous réserve de régularisation annuelle, et définit les modalités de la régularisation et de la revalorisation des provisions…
Par ailleurs, la liste des charges récupérables est donnée par le décret du 26 août 1987 – c’était un des décrets d’application de la loi précédente, la loi « Méhaignerie ».
Sont considérées comme locatives les charges correspondant à des consommations (eau, combustibles, électricité, etc) ou à l’entretien courant et les « menues réparations » des bâtiments et des équipements, que celui-ci soit assuré par du personnel du propriétaire ou de la copropriété (sont récupérables dans ce cas les salaires et charges sociales, produits consommables et petites fournitures) ou par des entreprises (factures d’interventions ponctuelles ou de contrats). Cet entretien est celui qui est nécessaire, en raison de leur usage normal, pour maintenir les équipements ou les ouvrages en état de fonctionner ou de répondre à leur destination dans les limites de leur durée normale d’utilisation avant qu’il soit nécessaire de les remplacer ou procéder à une réfection.
En aucun cas ne peuvent donc être récupérées les dépenses d’entretien lourd (ravalement, réfection de peintures ou revêtements, remplacement de matériels etc.), ni les réparations de dégâts accidentels ou de dégradations intentionnelles ou dues à une utilisation anormales, ces réparations devant être couvertes par des assurances, ou pouvant donner lieu de la part du propriétaire à action ou recours à l’encontre des responsables – en tous cas c’est sa responsabilité…
Le coût des contrats d’entretien ne peut être récupéré que pour autant qu’il ne comporte pas de provisions pour remplacement des matériels et équipements. Ne peuvent donc être récupérés le P3 des contrats de chauffage, ni la part de garantie totale des contrats d’ascenseurs, qui doivent ressortir clairement sur les factures.
Enfin, le coût en salaires et charges sociales des concierges et gardiens d’immeuble ne peut être récupéré qu’à 75%, à condition toutefois – ce « détail » est systématiquement négligé ! – qu’il assurent le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles ; ce qui veut dire que s’ils ne le font pas, ou s’ils le font que partiellement, ce qui est évidemment le cas quand il y a un ou plusieurs employés d’immeuble ou quand intervient une entreprise, le taux de récupération doit être inférieur – ou nul !
Par contre, sont récupérables les taxes « qui correspondent à des services dont le locataire profite directement », et notamment la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Bien évidemment le propriétaire est tenu, sous peine de ne pouvoir prétendre à la récupération, de fournir tous justificatifs ou informations permettant d’établir la « récupérabilité » de tel ou tel élément de charges.
Et surtout, en cas de différent avec le bailleur ou son gérant, ne pas oublier que la loi du 13 décembre 2000 (la loi « SRU »…) permet dorénavant de saisir la commission départementale de conciliation (s’adresser à la préfecture) de nouveaux types de litiges, dont ceux relatifs aux charges : même si le passage devant cette commission ne garantit pas d’aboutir à un accord amiable, c’est facile, c’est gratuit, et il donne une bonne idée des chances d’avoir gain de cause en justice ! Et au besoin, aller au tribunal n’est pas la montagne qu’on imagine : la procédure dite de « déclaration au greffe » permet une convocation rapide du propriétaire ou de son gérant devant le Tribunal d’Instance du lieu de l’immeuble (pour la mise en œuvre, il suffit de se rendre au greffe du tribunal), et permet d’obtenir un jugement contradictoire et exécutable, le tout sans avocat ni frais…
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