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Dans
un premier temps, les propriétaires bailleurs
des moyennes ou petites villes de province qui
rencontrent des difficultés à trouver
des locataires solvables ont pu être séduits
mais ils ne pensaient pas qu'ils seraient les
principaux financeurs d'un système très
coûteux.
La GUL est-elle vraiment le bon remède
pour réactiver le marché locatif
?
L'objectif
du Gouvernement est de remettre des logements
sur le marché locatif français,
notamment dans les zones dites tendues, que sont
la région parisienne et de nombreuses grandes
agglomérations. L'impact possible à
ce titre reste très faible.
La
GUL, faisant peser des contraintes toujours plus
lourdes sur les propriétaires, et déséquilibrant
davantage leurs rapports avec les locataires,
risque d'écarter une majorité de
candidats investisseurs. L'ensemble de ce dispositif
va grever encore les rendements de l'immobilier
locatif par ailleurs mis à mal par toute
une série de mesures récentes ou
prévues. On peut donc douter de l'efficacité
de la GUL.
Le
gouvernement a chiffré le coût de
la GUL avec des lunettes roses
Tous
les assureurs et tous les banquiers savent pertinemment
que, dans un tel système, le coût
des impayés dépend essentiellement
de deux facteurs :
-
la sélection à l'entrée (en
l'occurrence la bonne adéquation entre
le coût du loyer et les ressources réelles
et durables du locataire),
-
les sanctions qui découlent du non paiement
(en l'occurrence, principalement l'expulsion).
Par
conséquent, une attitude plus laxiste sur
ces deux facteurs ne peut que se retrouver dans
les montants impayés et donc dans le coût
de la garantie.
L'estimation
du gouvernement reste hypothétique. Le
dispositif coûterait, selon lui, entre 400
à 700 millions d'euros par an. Il serait
financé par une taxe de 1,5 à 2
% du montant des loyers, répartie à
moitié entre le locataire et le propriétaire.
Comment
peut-il affirmer que le coût annoncé
ne pourra pas augmenter ? Les examens sérieux
du coût de la GUL conduisent à une
taxe d'au moins 5 à 6 %. Très légitimement,
les propriétaires peuvent craindre que
l'essentiel de l'effort soit à leur charge.
A
ce chiffrage, il faut ajouter le coût généré
par l'administration qui sera mise en place à
cet effet (locaux, salaires et frais des personnels
affectés pour la gestion mais aussi pour
la médiation vis-à-vis des locataires
qui ne paieraient pas leur loyer).
Face
à des contraintes toujours plus fortes,
les investisseurs vont préférer
l'abstention et la fuite
Les
assurances relatives à la loi Duflot qui
font elles-mêmes suite à une accumulation
de mesures très défavorables aux
propriétaires (règlements, fiscalité)
ont d'ores et déjà provoqué
deux réactions chez les candidats investisseurs
:
-
l'abstention : les chiffres concernant l'investissement
locatif sont tragiques,
-
la fuite : ils continuent à investir dans
l'immobilier locatif mais hors de nos frontières.
Considérer le propriétaire bailleur
comme un suspect, un " pigeon " dont
on peut sans dommage retirer un grand nombre de
plumes, ne peut que conduire au désastre.
En ce qui concerne les entreprises, après
une attitude comparable lors des premiers mois,
le gouvernement semble avoir compris que faire
fuir les candidats investisseurs ne peut que déboucher
sur des conséquences très graves
sur l'emploi et sur les recettes fiscales.
Le
sujet est similaire en matière d'immobilier,
nous sommes dans un monde ouvert, les capitaux
sont mobiles, les investisseurs aussi. Internet,
la mise en place de l'euro, les facilités
de gestion offertes par les banques rendent faciles
les investissements dans la zone euro, voire au-delà.
Faire
revenir la confiance et l'envie d'investir est
le seul moyen de combattre la pénurie,
laquelle conduit inévitablement à
la hausse des prix, aux tensions et aux conflits
exacerbés.
Par
Denys Brunel, président de La
Chambre des Propriétaires
A
propos de La Chambre des Propriétaires
Première association de défense
et de services pour les propriétaires et
copropriétaires, La Chambre des Propriétaires
conseille près de 12 000 propriétaires,
pour tout ce qui concerne la copropriété,
la location, la gestion et l'optimisation d'un
patrimoine immobilier. La chambre apporte ses
conseils sur près de 120 000 biens individuels
(propriétaires individuels : appartements,
maisons, commerces, bureaux- propriétaires
d'immeubles - syndicats de copropriétaires).
Chaque année 20 000 conseils ou aides sont
ainsi délivrés par les spécialistes
de la Chambre des Propriétaires dans le
domaine juridique, fiscal, financier, administratif
et technique
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