C'est la confusion au pays des professionnels de la transaction et de la gestion: avant même que la ministre de l'égalité des territoires et du logement ne présente officiellement son projet de loi en Conseil des ministres le 25 juin dernier, tout était consommé. La FNAIM, se disant vexée par ses propos publics quant aux abus des agents immobiliers et des administrateurs de biens, claquait la porte des observatoires locaux appelés à servir de base à l'encadrement des loyers. Pour autant, si la forme a pu choquer le syndicat patronal, c'est bien du fond qu'il s'agit...

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

Quatre dispositions du texte transmis à l'Assemblée Nationale sont de nature à changer radicalement l'équilibre économique des agences et cabinets.

Deux concernent l'activité de syndic de copropriété: l'interdiction de placer la trésorerie des copropriétés sur un compte au nom du syndic, et l'obligation de la porter sur un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, ainsi que la forfaitisation quasi-totale des prestations du cabinet, excluant de facturer en sus des options. Deux concernent la transaction: l'interdiction de facturer des honoraires de négociation au locataire à la faveur d'une location, et l'obligation d'indiquer le montant des honoraires à percevoir dans chaque annonce de vente d'un bien.

Dans les trois cas, en première approche, la conséquence à en attendre est une baisse de chiffre d'affaires. Les syndics redoutent de ne pouvoir faire payer le forfait à son juste prix, réévalué du montant des options naguères facturées. Quant à la location, partant d'une situation dans laquelle le locataire payait entre un mois et un mois et demi d'équivalent loyer en honoraires, soit entre 700€ et 1000€ en moyenne, il paiera de l'ordre de 300€ ou 400€... Enfin, les agents immobiliers craignent à juste titre que l'affichage de leurs honoraires en valeur absolue conduise à d'âpres négociations, et que le niveau moyen ne s'en ressente. Tout cela est incontestable.

Pour autant, le projet de loi, s'il ne donne pas forcément les bonnes réponses, ou s'il ne les donne pas toutes, pose de bonnes questions. Qu'est-ce qu'une bonne question pour un commerçant? C'est une question que le consommateur se pose! Ni plus ni moins. Oui, le consommateur aspire à des honoraires plus digestes, mais surtout moins mécaniquement indexés sur le prix du loyer ou du bien. Oui, il aspire à plus de simplicité et de comparabilité dans les contrats de syndic, et là où il aimait le sur-mesure il préfère sans doute aujourd'hui le tout-compris. La profession ne peut pas nier que ces questions se posent, et se limiter à réaffirmer indéfiniment que son travail est difficile -ce qui est vrai- et justifie que le client les rétribue sans broncher. Je crois même vouées à l'échec les tentatives d'expliquer au bon peuple que le statu quo préserve ses intérêts... D'autant que le ver est dans le fruit: de grands groupes de syndic proposent des forfaits, des agents baissent leurs honoraires, sans parler du modèle économique des réseaux de mandataires qui leur permet par la dématérialisation de facturer 20 ou 30% moins cher la vente ou la location.

Il me semble que les représentants des professions, peut-être en regardant ce qui existe dans leurs rangs, devraient d'urgence réfléchir et inventer de nouveaux modes de facturation, pour préserver et la qualité de service et l'équilibre des entreprises. Comme au judo, accompagner le mouvement de l'autre plutôt que s'arcbouter, surtout quand il est plus gros et plus fort... Dans cette affaire, l'adversaire qui doit devenir un complice s'appelle l'opinion, la clientèle, et accessoirement seulement les pouvoirs publics ou la presse.

Avec le concours précieux d'Universimmo, l'Institut du Management des Services Immobiliers organise vendredi prochain un colloque pour "touiller dans la marmite", et on doit se réjouir que les représentants les plus titrés des professionnels comme des consommateurs, avec aussi des spécialistes du marketing, aient déjà accepté d'y débattre, sans tabou. Un parlementaire de la majorité, qui prendra une part active dans l'examen du projet de loi, le conclura. Il serait heureux que des solutions règlementaires, mais aussi purement commerciales en sortent, comme autant d'espoirs de réconcilier l'Etat, les agents immobiliers et les administrateurs de biens et le public. Un marché peut-il s'offrir le luxe de la discorde entre ces trois parties prenantes?

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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