Deux mouvements de fond vont marquer le secteur immobilier en 2015 : la transition vers le numérique et celle en faveur du développement durable.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

L'année 2015 commence avec d'heureuses nouvelles pour l'immobilier. Des taux d'intérêt très bas et des banques qui jouent le jeu d'une distribution des crédits active, des prix corrigés à la baisse partout, un cadre juridique plus rassurant que jamais pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, la conjonction d'astres est bonne. Certes, l'effet de ces heureuses nouvelles sectorielles est bien atténué par l'ambiance économique et sociale générale, dégradée et pesante. On sait néanmoins que le logement est porteur de tant d'espoir pour les ménages qu'ils déploient des trésors d'énergie et de moyens pour cet actif pas comme les autres, au point que l'immobilier parvient à s'abstraire de la morosité.

Qui aurait dit que 2014 clôturerait - comme on le dit de la Bourse - à 720000 ventes de logements anciens ? Même le neuf fait preuve de résilience. Il faut regarder ces chiffres de façon macro-économique et s'en réjouir, mais il faut aussi ramener ces performances aux situations individuelles : cette année, en dépit de tous les messages épouvantables sur la loi ALUR, en dépit des maladresses fiscales à répétition du gouvernement et du Parlement, en dépit de la progression du chômage, près d'un million de familles ont acheté un logement ancien, nouvellement construit ou à construire, pour se loger ou pour investir. Ce n'est guère que 10% de moins qu'au cours d'une bonne année, notamment grâce à un probable transfert du neuf vers l'existant, au profit de ce second marché. Je veux dire en tout cas que le logement, parce qu'il répond à un besoin primaire, parce qu'il est un marqueur social puissant, parce qu'il permet de se projeter au-delà de l'actualité souvent insatisfaisante, parce qu'il est le lieu de la protection et du repli, résiste aux attaques les plus dures.

A ces ressources exceptionnelles, aux conditions sectorielles favorables du moment, 2015 va ajouter deux atouts : un élan de transition vers deux progrès, le développement durable et le numérique. S'agissant du premier, un décret paru au Journal officiel du 24 décembre ressemble à un cadeau de Noël, peut-être le dernier de cette sorte. Il reconduit pour une troisième période de trois ans (2015-2017) le dispositif des CEE (certificats d'économie d'énergie), aux termes duquel les producteurs d'énergies fossiles ont des obligations d'accompagner financièrement les travaux de modernisation énergétique des ménages. Pour les propriétaires et copropriétaires, ces aides privées provoquées par la décision publique sont une aubaine. Les ménages français connaissent très mal les CEE, et les administrateurs de biens et les agents immobiliers guère mieux qu'eux, à l'exception de certains, qui en ont fait un cheval de bataille commercial pour leurs clients.

Au demeurant, il va falloir réaliser ce que démontre avec conviction le président du Plan Bâtiment Durable, Philippe Pelletier : l'engagement du pays pour normaliser son parc immobilier résidentiel en matière d'économie d'énergie aura connu trois périodes, une didactique, sans obligation et avec des aides financières pour amorcer le mouvement, une période avec une baisse tendancielle des aides et l'apparition de quelques obligations, et une période d'obligations, éventuellement assorties de sanction. Nous sommes encore dans la deuxième phase, et nous entrons déjà dans la dernière : la future loi de transition énergétique, qui sera définitivement votée au printemps, introduit le concept de "rénovation embarquée" pour les copropriétés. En clair, à la faveur de travaux de rénovation importants, tels un ravalement ou une réfection de toiture, les copropriétaires devront effectuer les investissements nécessaires pour mettre leur immeuble aux normes énergétiques souhaitables.

Enfin, la loi ALUR a créé une panoplie d'outils, tels que le diagnostic technique global, ou encore le plan pluriannuel de travaux, et d'autres encore, qui sont autant d'encouragements à valoriser notre patrimoine.

2015 sera l'année d'une seconde transition, tout aussi enthousiasmante, la transition numérique. Sur ce terrain-là aussi, l'histoire va s'accélérer. L'enjeu est d'équiper de la fibre tous les immeubles collectifs existants de notre pays - et d'abord de le décider en assemblée générale de copropriété -, comme les maisons individuelles anciennes. Les opérateurs, Orange en tête, se sont vu assigner par le législateur la mission de déployer à leurs frais le très haut débit sur tout le territoire à l'échéance 2020, sachant qu'ils avancent à marche forcée et que les zones les plus denses sont déjà largement équipées. Les syndics vont devoir accompagner ce mouvement et garder leurs clients de manquer le train de la modernisation numérique.

Là encore, il s'agit de valoriser le patrimoine. Les immeubles fibrés permettent des usages infiniment plus riches des logements pour toutes les catégories d'occupants, des plus jeunes, pour qui la connexion avec le monde est un atout pour se former comme pour se distraire, aux plus âgés, dont le maintien à domicile est conditionné par l'équipement en très haut débit, en passant par les actifs, dont le logement se fait bureau communicant ou espace de loisir multimédia pour les enfants selon les heures.

La transition numérique va également modifier les relations entre les professionnels de l'immobilier et leurs clients. La loi ALUR ouvre la voie : dès le 1er janvier, les syndics devront proposer des extranets aux copropriétés pour communiquer avec elles. Les convocations d'assemblée générale sont désormais possibles de façon dématérialisée. On entend que les principales enseignes de la transaction se réuniraient pour créer le plus puissant site d'annonces. On voit aussi qu'un nombre croissant d'agences immobilières utilise des outils numériques innovants, de la visite virtuelle à des logiciels de préfiguration de travaux et à des modes de suivi interactifs de la demande, notamment sur smartphone.

Ces deux mouvements telluriques sont heureux. En 2015 plus que jamais, ils vont transfigurer les immeubles et la vie de leurs habitants, rehausser la valeur du patrimoine de leurs propriétaires et épaissir le lien entre les professionnels du logement et leurs clients. Un bon millésime pour l'immobilier. 2015 pourrait bien être à cet égard la première année du futur.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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