Par le passé, l'observatoire Clameur avait fait le lien entre l'augmentation des loyers et la réévaluation de la qualité des biens, offrant un meilleur confort et des prestations plus élevées. Il dresse aujourd'hui le constat contraire : les bailleurs investissent moins dans l'entretien et la rénovation de leur patrimoine locatif.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

L'observatoire Clameur vient de rendre ses conclusions sur l'évolution des loyers au cours des douze derniers mois , pour constater une baisse quasi-générale des valeurs. Dans le même temps, le taux de rotation du parc progresse, pour atteindre de nouveau un niveau rendant compte de la mobilité des ménages au gré de leurs besoins. Les années récentes l'avaient vu plonger, ce qui prouvait que les locataires s'empêchaient de quitter leur logement, de peur de devoir assumer un loyer de relocation supérieur.

Clameur fournit aussi depuis l'origine des informations précieuses sur l'entretien des logements locatifs par leurs propriétaires. Par le passé, l'observatoire avait fait le lien entre l'augmentation des loyers et la réévaluation de la qualité des biens, offrant un meilleur confort et des prestations plus élevées. Clameur dresse aujourd'hui le constat contraire : les bailleurs investissent moins dans l'entretien et la rénovation de leur patrimoine locatif. Soit.

C'est la lecture que font les membres de Clameur qui peut sembler rapide. La fiscalité alourdie, l'encadrement lors des relocations -et bientôt en toutes situations de location-, les tracasseries juridiques créant des obligations nouvelles, en affaiblissant la rentabilité du placement immobilier résidentiel, priveraient les propriétaires des marges de manœuvre nécessaire pour engager des travaux. Bref, les décisions publiques iniques et déraisonnables sont fustigées.

Cette étiologie est un peu courte... Le problème est plus compliqué que cela. Plusieurs raisons s'ajoutent.

La première est sans doute difficile à mettre en avant par la collectivité que constitue Clameur, rassemblant autant des professionnels de la gestion que l'UNPI, fédération de bailleurs, dont la plupart louent gèrent eux-mêmes leur bien. En cela, ils sont d'ailleurs représentatifs des quelque 4 millions de bailleurs privés en France : les 2/3 ne délèguent pas l'administration de leur patrimoine. Ce n'est pas le lieu de pointer la responsabilité de la communauté professionnelle, qui n'a pas su démontrer à l'opinion sa valeur ajoutée. En l'occurrence, puisque Clameur se place du point de vue des bailleurs, il faut dire que la plupart des propriétaires qui autogèrent n'ont pas le réflexe spontané d'entretenir leur bien, et que plusieurs réalités leur échappent.

La réalité d'abord de la valorisation de leur bien et du loyer exigible. On maximise le rendement à court terme, et on ne voit pas qu'au fil du temps, avec l'usure, au gré de chaque période d'occupation locataire, le logement se déconnecte un peu plus des standards. On ne veille pas à procéder avec rigueur aux retenues sur dépôt de garantie, voire au-delà des retenues -le dépôt ne représente plus qu'un mois de loyer au maximum, et son montant ne suffit que rarement à couvrir les déprédations-. On ne ménage aucune épargne de précaution pour payer les travaux devenus nécessaires, et donc on ne les engage pas. Il faut dire que la piètre qualité des constats d'état des lieux établis le plus souvent ne permet pas de justifier des retenues.

Les bailleurs qui autogèrent ne mesurent pas non plus que les augmentations incessantes des quinze années passées, interrompues selon les marchés il y a seulement deux ou trois ans, ont rendu les preneurs légitimement exigeants. Locataire est un statut à part entière désormais, et l'époque où les ménages avaient pour seul réflexe de ne rien demander est révolue depuis longtemps. En outre, dans nombre de villes, notamment moyennes, l'offre existante est en concurrence avec l'offre locative neuve : cette offre fixe en quelque sorte la toise des prestations aux yeux des candidats locataires, qu'elle conforte dans leurs exigences.

Les propriétaires qui gèrent sans mandataires ne savent pas non plus optimiser leur fiscalité. Quoi qu'on en dise, le régime du déficit foncier est très favorable... aux investisseurs qui dépensent pour entretenir leur logement : les factures de travaux y sont intégralement déductibles du revenu foncier imposable, et les éventuels déficits sont déductibles du revenu global dans la limite de 10700€ et reportables sur les exercices suivants. Au demeurant, les travaux peuvent donner lieu à emprunt, ce qui est même fiscalement souhaitable. Enfin, les honoraires des administrateurs de biens et des agents immobiliers sont également déductibles. En clair, tout se passe comme si les bailleurs préféraient payer de l'impôt plutôt qu'entretenir leur logement, ou encore en déléguer la gestion à un professionnel qui aurait le réflexe de le faire entretenir.

S'agissant des raisons alléguées par Clameur, sans les réfuter, il faut les affiner. La fiscalité des bailleurs ne s'est pas aggravée ces derniers temps. Elle ne peut par conséquent pas expliquer un mouvement récent. En revanche, les discours ambiants depuis deux ans sur la politique du logement et sur le droit applicable sont en effet de nature à désespérer les investisseurs. Cécile Duflot aurait sans aucun doute pu faire des mesures les plus sévères de l'ALUR un marketing politique plus habile, et les discours des représentants des professionnels et des propriétaires ont eux-mêmes ajouté à la psychose. Tenez, l'encadrement des loyers : que n'a-t-on dit qu'il ne ferait qu'étêter les excès, dès lors que les valeurs étaient en voie d'assagissement depuis plusieurs années ! Il en a été fait une peinture épouvantable. Les mesures relatives aux relations locatives ? On les a présentées comme déséquilibrant les rapports entre bailleurs et locataires, alors que l'essentiel porte sur l'amélioration de l'information des preneurs, sans préjudice pour le bailleur.

Sans conteste, l'état technique global du parc locatif privé en France est insatisfaisant et les conséquences en sont lourdes, pour les locataires comme pour les propriétaires. Pour les premiers, à la cherté s'ajoute le sentiment d'un mauvais rapport qualité-prix. Pour les seconds, l'obsolescence, notamment quant aux standards du développement durable, majore la difficulté de louer et le risque de vacance, mais dégrade aussi le lien des preneurs au logement : un bien dégradé n'est pas respecté par ses occupants. Ainsi, le risque d'impayé y est accentué, comme celui de l'abandon intempestif si se présente une opportunité de logement plus flatteur.

On peut penser que le renouvellement des générations changera la physionomie du vivier des bailleurs, en rajeunissant leur regard sur l'investissement locatif privé. D'autre part, professionnaliser le parc constitue un défi à relever par les agences et les cabinets. Pour y parvenir, il est urgent que les professionnels cessent de donner l'impression de refuser la complexité issue de la règlementation, alors qu'elle conduit naturellement vers eux les particuliers. Comment ne ferait-elle pas reculer l'autogestion, sur des fondements - la transparence ou encore la sécurité juridique – légitimes ? Pour l'instant, les choix de messages et d'actions politiques des professions les montrent sous un visage trop archaïque, quand elles auraient profit à incarner l'investissement locatif efficace, dynamique et moderne. La conversion des ménages investisseurs se fera à ce prix."

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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