Une mise en garde contre les conséquences que pourrait avoir l’encadrement des honoraires de syndic qui entrera progressivement en vigueur à compter du 1er juillet prochain.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

Il est enfin paru, après des mois de suspense : le décret instituant un contrat de syndic de copropriété type a été signé par les ministres du logement, de la justice et de la consommation, en application de la loi ALUR. La profession craignait depuis des années que ce cadre contractuel et le mode de facturation qui en découle ne s'imposent règlementairement.

Pourquoi ? Pour une raison de fond : lorsque les honoraires des syndics professionnels ont été libérés en 1986, il y a eu association de malfaiteurs et ni les syndics ni les copropriétaires n'ont procédé à l'opération vérité qui eût conduit à revaloriser les honoraires de base. Alors on a inventé collectivement la pratique des honoraires annexes, qui ont paru satisfaire tout le monde. On en restait à des niveaux faciaux de rémunération bas, et on augmentait subrepticement par des services optionnels et des rémunérations additionnelles. Certes, cette pratique permettait aussi d'ajuster les services aux situations diverses des immeubles, mais son véritable fondement résidait dans cette sorte d'accord de modération apparente.

Voilà que les syndics vont devoir facturer un forfait, avec une marge de manœuvre très réduite pour facturer au-delà du forfait. L'esprit de la loi, qui voulait que les copropriétaires n'aient plus de mauvaises surprises et puissent plus aisément comparer les contrats, a été respecté et mis en musique par le décret. Le législateur n'a en aucun cas voulu règlementer les honoraires des syndics. A-t-il voulu les faire baisser par cette obligation de forfaitisation ? Peut-être, sûrement même, mais sans considération de la réalité économique des cabinets. La plupart des cabinets ont des marges trop faibles sur la gestion des copropriétés et se rattrapent sur la gestion locative ou sur la transaction. A la clé, deux risques : la dégradation du service pour rééquilibrer la balance, et les marges occultes sur les fournisseurs. On sait que cette pratique a eu cours depuis les retentissants procès des années 90. Elle s'est probablement éteinte depuis, mais...

Il n'y a désormais que deux voies : soit la communauté des syndics, emmenée par leurs organisations professionnelles, parvient à s'imposer le réalisme économique et à l'imposer aux copropriétés, soit on verra refleurir des pratiques commerciales indéfendables et la baisse de la valeur ajoutée. En quoi doit consister ce réalisme ? A constater d'abord que le prix du forfait doit être en gros l'addition des honoraires de base et des honoraires annexes jusqu'alors facturés. A constater ensuite que la loi ALUR impose de nouvelles missions au syndic, aussi utiles que chronophages, et qu'il faut bien que tout travail mérite salaire. Le risque de marges arrières ou latérales est-il éradiqué, au terme d'une sorte de progrès de la morale tel que Kant le postulait dans la première partie de sa vie ?

Pour avoir lu aussi les œuvres tardives de Kant, je puis vous dire que même lui était revenu de l'immanence de la morale... Relisez ou lisez donc "Le projet de paix perpétuelle". En clair, nécessité pourrait bien faire loi : un syndic que le marché empêcherait de se faire payer le juste prix pourra être tenté pour sauver son cabinet d'aller chercher ailleurs des produits d'exploitation. Au demeurant, des entreprises tous corps d'Etat désireuses de prendre des marchés pourraient bien trouver la pratique heureuse... Mes lecteurs se doutent bien que je ne parle pas à la légère de ces choses graves.

Mais d'où viendrait-il que le marché ne permette pas de pratiquer des prix de forfait à bonne hauteur ? Du dumping. La profession est à la croisée des chemins : si elle ne parvient pas à se préserver contre le danger mortel de la vente des services à perte et du dumping, elle court à sa perte. Le dumping est déjà là, depuis des années, et là encore, le consommateur est complice. Pour dix ou vingt euros de moins par an et par lot, on va préférer un syndic à un autre, dût-on déplorer son indigence six mois plus tard et en changer à l'assemblée générale suivante... La loi du moins-disant le dispute à celle du mieux-disant. Les francs-tireurs sont souvent des indépendants qui veulent pénétrer le marché, et dans une ville donnée, s'ils peuvent nuire, on peut aussi les faire entrer dans le rang et leur expliquer le préjudice qu'ils portent à leur propre entreprise à terme.

Il faut être clair : le danger vient d'un autre côté, du côté des enseignes les plus puissantes, des groupes d'administration de biens. Si un groupe qui tient une part significative du marché choisit la voie délétère du dumping, il entraîne toute la communauté confraternelle dans la spirale de la mort. On objectera que les dirigeants de ces grandes maisons sont des gestionnaires hors pairs et qu'ils ne sont pas candidats à la dégradation de leurs comptes d'exploitation. Certes, mais la question n'est pas là. Elle réside dans les objectifs de ces entreprises. Ont-elles une vision court-termiste, par exemple pour booster la rentabilité à l'approche d'une échéance telle qu'une revente ou une cotation en Bourse, ou une vision de long terme ? Le critère de la taille n'est d'ailleurs pas suffisant : il existe des groupes familiaux - de moins en moins, certes - ou des groupes avec un actionnariat associant les dirigeants qui peuvent opter pour une stratégie patiente, et il existe des groupes que les perspectives de leurs actionnaires, par exemple si ce sont des fonds d'investissement impatients, peuvent rendre indifférents à la restauration paisible des marges.

Au demeurant, il ne faut pas assimiler les fonds d'investissement à la rusticité : par le passé, un groupe, Oralia, depuis quelques mois dans le giron du numéro 2 français, Nexity Services, a administré la preuve que la vision financière et la fierté d'un service professionnel de haut niveau payé un juste prix pouvaient faire bon ménage. Ce groupe lyonnais, devenu national, affichait la plus forte profitabilité du secteur, avec une grande stabilité de ses clients, un vrai dynamisme dans la conquête de clients nouveaux, et des fonds d'investissement majoritaires à son capital.

Bref, se garder du manichéisme. En tout cas, s'il faut séparer le bon grain de l'ivraie, le tri s'effectuera sur cette base : ceux qui aiment le métier de syndic et veulent le réévaluer à tous égards, économiquement aussi, et ceux qui le jettent aux chiens. Il serait heureux que, dans ce combat, les associations de consommateurs, notamment celles qui siègent au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, prennent fait et cause pour la qualité durable plutôt que pour le dumping. il me souvient même des prises de positions vertueuses de la redoutable Association des responsables de copropriété (ARC) sur le sujet, prônant des prix réalistes pour des services dûment apportés, à rebours des économies à courte vue. Mettre de l'ordre dans le marché et éviter le pire est surtout un enjeu pour Plurience, l'association des majors. C'est peut-être même désormais sa seule vraie mission, maintenant qu'existe l'instance officielle de représentation qu'est le CNTGI, à côté des fédérations : organiser une saine concurrence entre les leaders, au profit de tous. A bon entendeur...

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

Avertissement : les articles publiés dans cette section sont sous la responsabilité exclusive de leur auteur. Leur contenu n'engage en aucune façon la rédaction du site Universimmo.com.

Appel à contributions

Vous souhaitez exprimer un point de vue sur un sujet entrant dans le cadre des thématiques de notre site : envoyez-nous votre contribution !

Consultez les tribunes et entretiens les plus récents :

- Plan Fillon pour le logement : l'élan sans le souffle Par Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta
25/3/2015

- Entretien du parc locatif privé : la responsabilité des propriétaires Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
16/3/2015

- Sabotage Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
2/2/2015

- Loi Morange - Lettre ouverte à Sylvia Pinel concernant les détecteurs de fumée Par Thibaud Durand, fondateur de Detect-mania.com
3/2/2015

- Loi ALUR : fin des honoraires "charge acquéreur" Par Jean-Claude Miribel, président fondateur de Cimm immobilier, réseau d'agences et d'agents commerciaux
25/4/2014

- Logement neuf : appel à la mobilisation générale Par Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta
5/1/2015

- Les grands moyens Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
24/11/2014

- Les groupes d'administrationde biens sont-ils un problème ? Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
10/11/2014

- Politique du logement : mais que veut vraiment faire le gouvernement ? Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
10/11/2014

- Limitation des honoraires de location: ce qu'il faut en penser Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
11/8/2014

- Le coût de l' "effet maires" dans les programmes immobiliers Par Hervé Puybouffat, Président de Tagerim Promotion
30/6/2014

- Palinodie Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
15/6/2014

- Construire plus ? Les promoteurs voudraient bien ! Par Emmanuel Launiau, Président du Directoire d'OGIC
12/6/2014

- Eco-conditionnalité et primo-accession : l'urgence d'un prêt aidé intelligent Par Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi
11/6/2014

- "Davantage de logements sociaux, mais moins accessibles…" - dixit l'observatoire des inégalités en novembre 2012 ! Par Patrick PLATOF, diplômé MS-MOGI ESTP Paris, AMO promotion immobilière
30/5/2014

- Les propositions de Terra Nova pour résoudre la crise du logement : Marc Gédoux, président de Pierre Etoile réagit Par Marc Gédoux, Président de Pierre Etoile
30/4/2014

- La CGL revendique le rétablissement de la Commission Relative à la Copropriété Par Michel Fréchet, Président de la Confédération Générale du Logement (CGL)
22/4/2014

- La nouvelle loi sur le logement change la donne, les professionnels doivent se l'approprier Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
7/4/2013

- Cécile confie son bébé à Sylvia Par Guy Lemée, rédacteur en chef de la lettre HCL, consultant au cabinet Inventaires
3/4/2014

- Rénovation énergétique : les copropriétés devraient rencontrer les AMO, Par Philippe Alluin, Ingénieur Architecte, gérant de ReezOME, Réseau d'ingénieries pour l'architecture et le développement durable, Co-dirigeant du Groupe A&M, Architectes, Enseignant à l'école d'architecture de Paris-La-Villette et Architecte consultant à la Mission Interministérielle pour la Qualité des Constructions Publiques
24/3/2014

- Loi ALUR : un arsenal pour refonder la confiance, Par Jean-François BUET, Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
17/2/2014

- Relance de la construction : le réalisme présidentiel, Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile
12/2/2014

- Loi ALUR : Plus encadrée, la location meublée conservera sa souplesse, Par Maud Velter, Directrice Associée de Lodgis
6/2/2014

- La Garantie universelle des loyers, la chance des assureurs, Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
3/2/2014

- Le mythe du million de logements manquants, Par Emmanuel Clausel, Président d'Immobilier Stock Exchange
9/1/2014

- Crises du logement et de l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France : une situation générale détériorée, Par Jean-Michel Ciuch, Directeur Général d'Immo G Consulting
26/11/2013

- Discours sur la politique immobilière : de l'emporte-pièce au couteau fin, Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile
22/10/2013

- Le courage de la paix, Par Jean-François BUET, Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
22/10/2013

- La GUL : après l'exil fiscal, l'exil immobilier ? , Par Denys Brunel, président de La Chambre des Propriétaires
3/9/2013

- Garantie universelle des loyers (GUL) : de la religion à la raison, Par Jean Lavaupot, Président du SYREMI - SYndicat des REseaux de Mandataires en Immobilier
20/8/2013

- Réseaux de mandantaires : le discernement du législateur, Par Jean Lavaupot, Président du SYREMI - SYndicat des REseaux de Mandataires en Immobilier
20/8/2013

- Immobilier : Pourquoi les baisses de prix ne sont-elles pas constatées par les organismes de statistique, notamment les notaires ?, Par Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit Foncier Immobilier
2/8/2013

- Scénario de sortie de crise d'un agent immobilier Par Christophe Vander Meeren, Dirigeant cofondateur du réseau Agent Immobilier Privé et de CSC-i, société de conseil en stratégie commerciale pour les métiers de l'immobilier
31/7/2013

- Psychanalyse Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
29/6/2013

- Projet de loi "Duflot" : une révolution du cadre juridique de la location meublée ? Par Maud Velter, Directrice Associée de Lodgis
5/6/2013

- Baisser son loyer en cours de bail, un choix parfois judicieux pour le propriétaires Par Patrick CHAPPEY, Président de Gererseul.com
29/5/2013

- La réforme du système d'attribution des logements sociaux : comment réduire les inégalités Par Michel Fréchet, Président de la Confédération Générale du Logement (CGL)
21/5/2013

- Projet de loi Duflot sur l'urbanisme et le logement ; entre coproduction et oukaze Par Jean-François BUET, Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
2/5/2013

- Avant-projet de loi Duflot-professions immobilières : prévisions de grant froid Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI),
22/3/2013

- Garantie des risques locatifs et garantie locative à haut risque Par Denys Brunel, président de La Chambre des Propriétaires,
13/3/2013

- Dispositif Duflot : un avantage fiscal réaliste Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile,
31/1/2013

- Le "Duflot" est-il un nouveau "Scellier" Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile,
26/10/2012

- Pour un choc de confiance. Maintenant ! Par Gilles Ricour de Bourgies
Président de la Chambre FNAIM de Paris-Ile-de-France
30/9/2012

- Décision publique et incertitudes : le cas du blocage des loyers Par François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France
24/8/2012

- Cécile Duflot, ministre du logement pour tous ou du logement écologique ? Par François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France
21/5/2012

- Veut-on vraiment décourager les petits bailleurs privés ? Par Richard Horbette, fondateur de LocService.fr
2/4/2012

- Droits de mutation : Nicolas sarkozy divise... Par Patrick CHAPPEY, Président de Gererseul.com
27/3/2012

- Faut-il investir en SCPI de rendement pendant la crise ? Par Jonathan Dhiver - MeilleureSCPI.com
9/3/2012

- Référendum et corps intermédiaires Par Jean-François BUET,
Candidat à la présidence de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier de Côte-d'Or (FNAIM)
Secrétaire général de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président du groupe Buet Immobilier
23/2/2012

- Construire plus et moins cher : comprendre les erreurs du passé Par Yoann Joubert, président de Réalités,
22/2/2012

- Augmentation de 30% du COS : une mesure pas réaliste Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile,
1/2/2012

- Avis de gros temps sur l'immobilier Par Christian Micheaud,
Consultant pour les métiers de l'immobilier et formateur à la gestion de patrimoine immobilier
10/1/2012

- L'ancien au secours des loyers Par Jean-François BUET,
Candidat à la présidence de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier de Côte-d'Or (FNAIM)
Secrétaire général de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président du groupe Buet Immobilier
10/1/2012

- Projet de loi Lefebvre : vers la culture de la preuve Par François Gagnon,
Président ERA Europe et ERA France
22/12/2011

- La France a besoin d'une politique du logement Par Jean-François BUET,
Candidat à la présidence de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier de Côte-d'Or (FNAIM)
Secrétaire général de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président du groupe Buet Immobilier
21/12/2011

- L'économiste et le comptable Par Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi
2/12/2011

- Suppression du Scellier : la chance des vrais promoteurs Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile
24/11/2011

- Pour le mandat exclusif Par Jean Claude Miribel, fondateur du réseau d'agences immobilières CIMM-IMMOBILIER
4/11/2011

- Encadrement des loyers : véritable solution ou outil de propagande politique? Par Richard Horbette, fondateur de LocService.fr
25/10/2011

- Aides au logement : agir ou s'agiter Par Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi
21/10/2011

- Laissez l'immobilier et le logement en paix Par Gilles Ricour de Bourgies
Président de la Chambre FNAIM de Paris-Ile-de-France
6/9/2011

- Rénovation énergétique et copropriété Par Bruno Dhont et Fernand Champavier
Directeur et Président de l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) 15/4/2011

- Où en est Urbania ? Par Nicolas Jacquet, Président Exécutif d'Urbania-Adyal 18/3/2011

- Les professions immobilières ne peuvent s'opposer à leur contrôle, mais doivent demander à en être le principal acteur ! Par Henry Buzy-Cazaux le 4/2/2011

- La "valeur verte" des immeubles : Les immeubles "verdis" vont faire la différence ! Par Olivier Brane le 18/1/2011

- Pourquoi les agents américains vendent cher leur maison et vite celle de leurs clients? Par Hervé Parent le 11/12/2010

- Le projet de loi sur les syndics : un projet qui se trompe de loi ! Par Bernard Terrasse le 4/10/2010