En application de la loi ALUR, vient d'être pris le décret qui distingue les zones tendues, moins tendues et sans tension, et fixe les plafonds par mètre carré des honoraires imputables au locataire. En l'occurrence 12 euros, 10 euros et 8 euros, augmentés de 3 euros pour l'établissement du constat d'état des lieux. Ces limites seront applicables le 15 septembre prochain.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

D'abord, ce décret est bien tardif. La loi ALUR date du 24 mars 2014, et il aura fallu quatre mois et demi pour que sorte le texte d'application. En la matière, on aura pu penser que le gouvernement aurait travaillé selon la méthode dite du "décret masqué", au terme de laquelle le texte d'application est préparé pendant que le projet de loi finit son parcours, histoire d'être prêt le jour J. Certes, il fallait aussi que le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière fût préalablement nommé, puisque la même loi ALUR dispose qu'il doit donner son avis sur tout projet de décret de son ressort. Pourquoi ce délai de plus de quatre mois est-il regrettable?

Simplement parce qu'il s'agit d'une mesure censée redonner du pouvoir d'achat aux ménages qui louent un logement. Cécile Duflot a malmené les agents immobiliers pour leur faire prendre conscience qu'il y avait un problème de niveau de facturation, en sorte que dès la saison de location de 2014 les tarifs soient plus digestes. Or, la saison de location de 2014 sera achevée à la mi-septembre, soit le jour où le décret sera applicable ! Oui, il faut savoir que 50% des locations se concluent dans notre pays entre juin et septembre. Les agents immobiliers réalisent la moitié de leur chiffre d'affaires de location en un gros trimestre. Les cadres en mobilité, qui ajustent leur déménagement avec le changement d'école, de collège ou de lycée de leurs enfants, les étudiants qui changent d'université ou d'école en passant en année supérieure, les enseignants, tant d'autres dont le rythme est conditionné par les années scolaires, recherchent un nouveau logement et le prennent à bail dans cette période.

Bref, la tardivité du décret aura fait perdre à la mesure la moitié de son efficacité en 2014, et la moitié des quelque 1,7 millions de nouveaux locataires, soient 850.000 ménages environ, n'auront pas profité de la maîtrise des honoraires. C'est dommage. On m'objectera que les professionnels ont gagné, eux, l'équivalent des baisses d'honoraires à consentir: certes, mais ils ne l'avaient pas demandé et s'attendaient à fournir l'effort dès juin ! Le gouvernement, si on me permet ce mot, aura été plus royaliste que le roi.

On entend aussi que certains agents immobiliers modifieraient la structure de rémunération de leurs loueurs. A ce jour, la plupart des loueurs sont payés avec une partie fixe mineure, et une partie variable. Ce mode de rémunération, pour des fonctions commerciales, est gage d'offensivité et d'efficacité. Le passage à un fixe qui constituerait en outre, c'est tout l'enjeu, moins que l'addition entre les deux parties actuelles enlèvera aux loueurs la motivation qui est au principe de leur engagement. Je crois plutôt que les professionnels vont devoir accepter de rogner sur la profitabilité de la location, qui - dans la hiérarchie des activités qu'ils exercent - est à un niveau très correct. Ils vont trouver aussi là l'occasion de gagner en efficacité de deux manières: en incitant les loueurs à relouer dans la période de préavis - ce qui exigera une authentique discipline dans les zones tendues, où le préavis est désormais réduit à un mois -, et en externalisant les états des lieux, pour recentrer les loueurs sur leur mission fondamentale.

Une question demeure : la valorisation de la prestation d'état des lieux à un bon niveau conduira-t-elle les agents immobiliers à l'externaliser pour la confier à des professionnels experts? Disons-le tout net : sauf exception, les agents immobiliers et les administrateurs de biens n'ont pas privilégié la qualité des états de lieux, alors que l'enjeu financier pour leur mandant bailleur est considérable. Il s'agit rien moins que d'estimer les déprédations locatives, d'en chiffrer le coût et de procéder aux retenues sur dépôt de garantie nécessaires, voire de facturer le locataire sortant au-delà du dépôt de garantie. L'enjeu réciproque pour le locataire n'est pas moindre.

Pour moi, lorsque cela m'a été donné en entreprise, tant chez FONCIA que chez Tagerim, j'ai externalisé la fonction de constat d'état des lieux, sans hésiter. Il est clair que la profession doit s'interroger: les pouvoirs publics viennent d'associer à l'état des lieux un prix de prestation qui signifie que cette prestation est porteuse de valeur ajoutée... Il serait singulier qu'agents immobiliers et administrateurs de biens pensent l'inverse. A ce jour, j'estime qu'une location nouvelle sur cinq fait l'objet de l'intervention d'un professionnel de l'état des lieux, expert en la matière ou huissier -à titre amiable-. Quand les commissions locales de conciliation passent le quart de leur temps, parfois plus, à dénouer des contentieux locatifs résultant d'un état des lieux mal rédigé, approximatif, insincère, non contradictoire voire inexistant, il serait temps de professionnaliser ce moment-clé de la relation entre propriétaire et locataire.

Comme quoi... ce décret d'août pourrait emporter bien des conséquences

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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