Jusque dans la médiatisation, tout s'est passé comme si la longue série de dispositifs fiscaux favorables à l'investissement locatif privé se poursuivait avec la création d'un nouvel avantage et de son intégration au projet de loi de finances initial pour 2013 de la part de notre Ministre du Logement et de l'Egalité des territoires, Cécile Duflot. La presse a parlé du « Duflot », comme naguère du « Scellier », ou jadis du « Périssol », du « De Robien » ou du « Méhaignerie » - qui fut le premier de ces dispositifs. Pourtant, la mesure récemment calibrée est différente de celles qui l'ont précédée depuis 30 ans.

Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile

Il ne saurait être question de prétendre que ce nouveau dispositif ne présente pas d'intérêt pour les investisseurs, quand les autres étaient indubitablement attractifs. Il s'agit seulement de ne pas se leurrer et de ne pas tromper les français.

Un seul chiffre en dit long : alors que le " Scellier " avait un coût budgétaire annuel de l'ordre de 350 millions d'euros en moyenne (410 en 2010, 300 en 2011, sans doute moins en 2012), le " Duflot ", au terme du projet de loi de finances initial et avant le débat parlementaire, coûtera...35 millions ! Soit dix fois moins. La raison est simple : l'Etat a pour priorité la réduction des déficits à hauteur de 3% du PIB, et les moyens sont comptés pour soutenir l'activité sans obérer l'avenir du pays. D'ailleurs, s'il est un secteur dans lequel on sait l'importance de la vertu budgétaire, c'est bien l'immobilier.

Que penser du " Duflot " ? Que les critères fixés pour en profiter vont à l'évidence réduire le nombre d'opérations éligibles. Ces critères sont de plusieurs ordres. Le plus important est la localisation du logement, puisque le dispositif ne sera effectif que dans les territoires où les besoins locatifs sont avérés. Au demeurant, comment critiquer cette précaution, qui va éviter aux investisseurs d'acquérir des logements qui peineraient à trouver locataires preneurs ? On évitera des drames et on redorera le blason de l'investissement immobilier que les dispositifs précédents avaient terni pour quelques centaines de logements vacants, alors que des milliers avaient été loués sans difficulté. Quant aux critères de modération des loyers, qui devront être inférieurs de 20% aux loyers de marché, et de plafond de ressources des locataires, ils orientent clairement les investissements vers des logements adaptés aux ménages intermédiaires. On sait que c'est dans cette tranche de population que les besoins sont les plus forts et les attentes les moins satisfaites dans les agglomérations. Enfin, les logements acquis devront répondre à des normes exigeantes d'économie d'énergie, au même titre que le " Scellier " avec le label BBC.

La ministre annonce 40 000 logements neufs dès 2013. Des esprits chagrins parlent plutôt de 25 000, prenant pour référence le dispositif " Besson " datant d'une quinzaine d'années, proche par son calibrage. Ce sont en fait les professionnels qui détiennent une grande partie de la réponse. Il appartient aux promoteurs d'entrer dans ce nouveau dispositif avec détermination, de travailler l'offre foncière des zones éligibles, et d'ajuster les équilibres financiers des opérations pour proposer des prix de vente et des rendements locatifs corrects, tout en ne négligeant pas l'habitabilité et le confort du logement. Ce dernier critère a toute son importance, le risque étant de voir revenir à la vente des biens " déclassés ", de trop petite superficie, qui auront du mal à trouver preneur à la fin de l'avantage fiscal. En résumé, de terminer en mauvais investissements.

Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile

Avertissement : les articles publiés dans cette section sont sous la responsabilité exclusive de leur auteur. Leur contenu n'engage en aucune façon la rédaction du site Universimmo.com.

Appel à contributions

Vous souhaitez exprimer un point de vue sur un sujet entrant dans le cadre des thématiques de notre site : envoyez-nous votre contribution !

Consultez les tribunes et entretiens les plus récents :

- Pour un choc de confiance. Maintenant ! Par Gilles Ricour de Bourgies
Président de la Chambre FNAIM de Paris-Ile-de-France
30/9/2012

- Décision publique et incertitudes : le cas du blocage des loyers Par François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France
24/8/2012

- Cécile Duflot, ministre du logement pour tous ou du logement écologique ? Par François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France
21/5/2012

- Veut-on vraiment décourager les petits bailleurs privés ? Par Richard Horbette, fondateur de LocService.fr
2/4/2012

- Droits de mutation : Nicolas sarkozy divise... Par Patrick CHAPPEY, Président de Gererseul.com
27/3/2012

- Faut-il investir en SCPI de rendement pendant la crise ? Par Jonathan Dhiver - MeilleureSCPI.com
9/3/2012

- Référendum et corps intermédiaires Par Jean-François BUET,
Candidat à la présidence de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier de Côte-d'Or (FNAIM)
Secrétaire général de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président du groupe Buet Immobilier
23/2/2012

- Construire plus et moins cher : comprendre les erreurs du passé Par Yoann Joubert, président de Réalités,
22/2/2012

- Augmentation de 30% du COS : une mesure pas réaliste Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile,
1/2/2012

- Avis de gros temps sur l'immobilier Par Christian Micheaud,
Consultant pour les métiers de l'immobilier et formateur à la gestion de patrimoine immobilier
10/1/2012

- L'ancien au secours des loyers Par Jean-François BUET,
Candidat à la présidence de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier de Côte-d'Or (FNAIM)
Secrétaire général de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président du groupe Buet Immobilier
10/1/2012

- Projet de loi Lefebvre : vers la culture de la preuve Par François Gagnon,
Président ERA Europe et ERA France
22/12/2011

- La France a besoin d'une politique du logement Par Jean-François BUET,
Candidat à la présidence de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier de Côte-d'Or (FNAIM)
Secrétaire général de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
Président du groupe Buet Immobilier
21/12/2011

- L'économiste et le comptable Par Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi
2/12/2011

- Suppression du Scellier : la chance des vrais promoteurs Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile
24/11/2011

- Pour le mandat exclusif Par Jean Claude Miribel, fondateur du réseau d'agences immobilières CIMM-IMMOBILIER
4/11/2011

- Encadrement des loyers : véritable solution ou outil de propagande politique? Par Richard Horbette, fondateur de LocService.fr
25/10/2011

- Aides au logement : agir ou s'agiter Par Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi
21/10/2011

- Laissez l'immobilier et le logement en paix Par Gilles Ricour de Bourgies
Président de la Chambre FNAIM de Paris-Ile-de-France
6/9/2011

- Rénovation énergétique et copropriété Par Bruno Dhont et Fernand Champavier
Directeur et Président de l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) 15/4/2011

- Où en est Urbania ? Par Nicolas Jacquet, Président Exécutif d'Urbania-Adyal 18/3/2011

- Les professions immobilières ne peuvent s'opposer à leur contrôle, mais doivent demander à en être le principal acteur ! Par Henry Buzy-Cazaux le 4/2/2011

- La "valeur verte" des immeubles : Les immeubles "verdis" vont faire la différence ! Par Olivier Brane le 18/1/2011

- Pourquoi les agents américains vendent cher leur maison et vite celle de leurs clients? Par Hervé Parent le 11/12/2010

- Le projet de loi sur les syndics : un projet qui se trompe de loi ! Par Bernard Terrasse le 4/10/2010