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ACTUS

Choisir un gérant : un vrai casse-tête !


Le 2/4/2002
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UI - Actus - 2/4/2002 - Choisir un gérant : un vrai casse-tête !
La gestion d'un bien locatif est pleine d'embûches, et le choix de s'en remettre à un professionnel plutôt raisonnable, d'autant que le coût de la tranquillité n'est en général pas excessif : 8 à 12% TTC des loyers et charges à encaisser, avec garantie de loyers impayés... Le problème est de le choisir : car le coût indiqué peut recouvrir des prestation de qualité très inégale, de la gestion irréprochable aux pires scénarios catastrophe ! Or, il faut se rendre à l'évidence : en dehors d'un label en préparation par l'organisme de certification Qualité France, créateur par ailleurs du label 'Qualité-syndic', mais qui se fait attendre, aucun critère extérieur objectif ne permet de prévoir le film dans lequel on va être enrôlé... Et ce, il faut le savoir, quelle que soit la taille du cabinet ou le prestige de l'enseigne ! Précautions préalables, suivi régulier et mobilité sont donc de mise pour qui ne veut pas jouer son investissement à pile ou face...
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Bailleurs : pourquoi ne pas se gérer soi-même ? Nous posions la question de façon volontairement ambiguë dans un article récent où nous mettions en valeur les avantages à confier sa gestion à un professionnel. Le problème est que cela peut être pour le meilleur ou pour le pire !

Et le pire ne manque pas, comme on peut le voir dans nos forums ou les questions posées sur notre site : locataires indélicats mis en place par collusion, réparations et travaux ni faits ni à faire, surfacturés par des entreprises complices ou qui profitent de la négligence du gestionnaire, litiges nés d'erreurs, de mauvais comportements ou de pratiques abusives, avec mise en cause de la responsabilité du bailleur, bref tous les ingrédients pour changer le meilleur des placements en cauchemar...

Certes, tout professionnel est responsable de ses fautes, et tout administrateur de biens, membre d'une profession théoriquement réglementée, se doit d'être assuré en responsabilité civile en plus de la garantie financière pour les fonds encaissés en attente de reversement ! Encore faut-il qu'il soit en règle, et quant à faire jouer les assurances et garanties, il faut en général y mettre les grands moyens...

Pourtant, il existe de bons professionnels, consciencieux, rigoureux dans leurs méthodes de travail et de bon conseil ! La difficulté est de les reconnaître ! Or l'enseigne n'y fait pas grand chose, ni la taille de l'institution : la qualité du service dépend pour les aspects les plus critiques de la compétence, de la disponibilité et de la rigueur professionnelle du ou de la gestionnaire à qui sera confié le dossier ! Et, même dans des grandes structures, ils peuvent être variables d'une agence à l'autre, d'un secteur de gestion à l'autre... Sans mentionner le "turn over", souvent proportionnel à la taille du cabinet ! Même la recommandation peut être trompeuse : les expériences individuelles dépendent de ceux qui les ont vécues et de circonstances pas forcément transposables...

Reste un garde-fou - les certifications et labels - et une méthode : l'évaluation multicritères...

Côté certification, la certification ISO 9002 ne donne aucune garantie quant au contenu de la prestation mais constitue tout de même, par l'esprit que la démarche révèle chez une entreprise qui a décidé de s'y soumettre ; malheureusement, très peu de cabinets ont jugé qu'ils en avaient besoin pour rassurer leur clientèle, y compris de façon surprenante dans les grands groupes d'administration de biens...

Quant au label "Qualité gestion locative" en préparation chez Qualité France, ce sera une bonne base, mais ce n'est pas avant plusieurs mois que les premiers cabinets pourront être à même de l'arborer !

En attendant, point d'autre ressource que de faire sa propre enquête ! Voici, à titre de check-list, quelques aspects à vérifier :

- unicité d'interlocuteur et compétence : privilégier les cabinets ou chaque dossier est confié à un gestionnaire responsable, maîtrisant tous les aspects de la gestion - location, états des lieux, travaux, entretien et réparations, sinistres, contentieux - ou capable d'en répondre, qualifié et facilement accessible ; demander à rencontrer celui ou celle à qui le dossier serait confié ; fuir comme la peste les structures cloisonnées où chaque aspect doit être traité un interlocuteur spécialisé : ceux-ci sont rarement accessibles et leur compétence, censée être supérieure, est en général illusoire : mieux vaut avoir à faire à un(e) bon(ne) généraliste qu'à des spécialistes, même hors pair, mais prenant le client de haut et agissant en ordre dispersé...

- qualité d'organisation et rigueur des méthodes en matière de location : examiner les canaux utilisés pour la recherche de locataires et l'organisation du cabinet pour les visites et les états des lieux (s'il y a sous-traitance, vérifier auprès de qui et comment c'est fait...), apprécier la qualité de l'accueil et l'image donnée aux candidats au travers des formulaires et des demandes de justificatifs, vérifier enfin la capacité à énoncer des critères formalisés d'analyse des candidatures et de justifier les choix effectués ; privilégier les cabinets manifestant un respect du locataire et fuir ceux de nature à éloigner les meilleurs candidats...

- qualité de fonctionnement du cabinet : vérifier l'annualité des régularisations de charges locatives, la rapidité des remboursements de dépôts de garantie ; vérifier la clarté et l'équilibre des règles appliquées en matière de charges et réparations locatives : vérifier la connaissance des règles applicables (voir nos articles à ce sujet) et privilégier ceux qui sont capables d'énoncer une pratique saine ; fuir au contraire ceux qui annoncent mettre à la charge du locataire tout et n'importe quoi : ils sont générateurs de litiges perdus d'avance pour le bailleur, et dont ils payent rarement les conséquences quand ils tournent au désastre...

- existence d'une pratique de concertation préalable avec le bailleur quant au choix des prestataires et à la commande de travaux de réparation ou de remise en état : privilégier ceux qui non seulement s'annoncent ouverts aux suggestions du mandant mais peuvent aussi - preuves à l'appui (exemples dans des dossiers de clients) - justifier d'une pratique systématique de concertation et de mise en concurrence ; fuir au contraire ceux qui prétendent s'occuper de tout avec des prestataires de leur sélection exclusive !

- maîtrise du recouvrement et du contentieux : vérifier l'existence d'une organisation et de méthodes de travail allant des relances - non payantes car c'est interdit et générateur de litiges - au contentieux devant les tribunaux ; vérifier la bonne connaissance des voies et moyens de l'action judiciaire (voir notre article...) mais aussi la connaissance des autres moyens de faire face à des difficultés chez les locataires (Fonds de solidarité logement - FSL notamment...), juger sur pièces en se faisant exposer l'historique d'une ou deux affaires et fuir ceux qui disent qu'en cas d'impayé, il n'y a rien à faire !

- maîtrise des nouveaux instruments de sécurisation du revenu locatif, garantie des loyers impayés (voir notre article, et la formule "Loca-pass" : vérifier la capacité à les mettre en oeuvre par l'existence d'une pratique régulière et fuir ceux qui disent que cela ne sert à rien...


Restent les honoraires, mais après tout cela, c'est plutôt secondaire, d'autant que les différences entre cabinets ne sont pas gigantesques...

Enfin, une sage précaution ne coûte pas cher : celle qui consiste à vérifier la régularité des cartes professionnelles affichées, on ne sait jamais...
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